【一周楼评】元旦过后，石家庄楼市真的降温了吗？

元旦过后，似乎石家庄房地产圈的朋友圈和微信群里，似乎冷清了不少，以往到处发布的特价房和工抵房等促销信息，一下子都没了。

1231大限后，石家庄楼市进入了一年一度的盘点、总结阶段，对于接下来的市场走向到底如何？另外，年后央行再次降准，预计净释放长期资金8000亿元，加上杭州的接力贷等话题，是否会对市场产生影响？

今天，房掌柜继续与何蕊老师畅聊一周楼市动态。

1、元旦之后，楼市促销有所降温。

新闻背景：

元旦之后，各项目出现了暂时的停顿，目前并未听到有项目继续促销或新房源的推盘，相关情况显示，目前大多处于盘点阶段。

房掌柜观点：

这很正常，1231大坎已过，每年这时候都是项目盘点、总结并制定今年营销目标及推盘策略的阶段，有所降温实属正常。

不过，我们也看到，部分项目仍在1月份继续推盘，如富力西柏水镇、恒大十里温塘等旅居项目，还包括恒大御景半岛等市区项目，同样还在加推新房源。这些情况显示，部分房企对今年市场仍保持谨慎乐观，任何时候抓紧时间推盘去化，还是主要任务。另外，预计在春节前后，部分返乡置业人群还将对市场产生一定影响，提前布局抓住这群人的需求，应该是诸多房企的考量范围。

2、各地楼市调控继续松绑，杭州出现接力贷。降准，楼市有关吗？

新闻背景：

昨日，一篇关于杭州某银行规定房屋按揭贷款最长可贷到80周岁，父母子女两代人接力还款的报道引发热议。新京报记者了解到，目前农行杭州地区网点有“接力贷”产品，但这一产品并非“新政”。此外，农行杭州地区多位负责房贷业务的工作人员对“房贷还到80岁的说法”予以否认。

农行杭州地区多位房贷经理将这一产品分为“顺接力贷”、“倒接力贷”两种。其中，“倒接力贷”中，父母作为主借款人，子女承担共同还款的责任。有农行杭州地区房贷业务人员表示，“倒接力贷”的还款年限可按照子女的年限来计算。此外，作为主借款人的父母名下无房，无论子女名下是否有房，可按照首套房办理房贷。

对于这一业务，业内表达了隐忧。有业内人士表示，这一政策容易被投资投机需求利用，以躲避限购、限贷。此外，“接力贷”扩大了购房的范围，或会给前后几代人“加杠杆”。

1月4日，央行官网宣布，为进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。

同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。这样安排能够基本对冲今年春节前由于现金投放造成的流动性波动，有利于金融机构继续加大对小微企业、民营企业的支持力度。

央行披露，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

据介绍，此次净释放约8000亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元，通过银行传导有利于实体经济降成本，种种举措都有利于支持实体经济发展。

房掌柜观点：

本来，杭州接力贷的新闻发布后，虽然还款到80岁的政策被农行官方客服否认，但按照目前的政策，借款人年龄与贷款期限之和最长不能超过70年。这意味着，接力贷被行业承认。

虽然本意是为了帮年轻人买到房子，但一定程度上确实刺激了许多购房者的购买需求，加之中间可能存在操控空间，这一政策容易被投资投机需求利用，以躲避限购、限贷。此外，“接力贷”扩大了购房的范围，或会给前后几代人“加杠杆”。

我们再看第二条新闻，降准释放1.5万亿资金，此次高层的态度依然很坚决，此次降准会为中小微企业带来充足的资金，加之精准降准的严格态度，此次降准与房地产市场仍然没有太多直接关系。

不过，如果将这两条新闻放到一起分析，就会发现，即使从政策角度看，房地产市场仍无大的松动迹象，但各地都在寻求在因城实策的自选动作，加之此次降准有可能对房地产行业带来的边际松动，无论从哪个角度看，对楼市都是有一定的利好影响的。

3、租房政策不断出现，石家庄出台促进意见，个税抵扣上，房东不愿意让租户抵扣个税引发央媒关注。

新闻背景：

进入2019年，新个税法实施，住房租金等6项支出可以抵扣个税了，这本是一件给居民减负的好事，但谁料到，却引发了房东、租客和中介的博弈，也引发了推涨房租的担忧。

58安居客房产研究院首席分析师张波说，首先，按照目前个税法的规定，房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税，这个和房客是否需要抵扣没有直接关系，其次，房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣，以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，住房租金抵扣个税，的确很有多房东因为担心税务局追缴税费而通过涨房租的形式来弥补，这相当于把税费的损失转嫁到租金里面，这样租客反而会承担更多的生活与经济压力。

中国国际税收研究会学术委员、理事汪蔚青表示，在申报租金扣除时，新规只是要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录，本身政策已经考虑很周到，释放了最大的制度善意，就是为了方便租客能顺利享受到租金扣除，但很多房东借机威胁涨房租，对于这种行为可以根据租赁合同条款的约定来主张自己的权利，也可以直接向税务部门举报。

房掌柜观点：

在媒体的报道中，我们也看到了多位业内专家的解读与分析，首先此次个税申报中，房东收取的房租收入要按照财产租赁所得缴纳个税，这个和房客是否需要抵扣没有直接关系，其次，房东也有义务协助房客完成房租个税的抵扣，以担心被税务局追缴税费的理由来阻挠房客抵扣既不合理也不合法。

其次，此次个税申报中，已经考虑到了这些内容，新规只是要求留存房租合同等备查，并没有要求提供完税发票和付款记录，一旦出现借机威胁涨价的现象，房客还可以直接向税务部门举报，基本能解决这些问题。

而如果单独从石家庄区域来看，房掌柜认为大可不用担心，首先，石家庄并非人口流入量巨大的城市，加之存量房数量较大，多年来房租并无多大涨幅，供大于求的状态下，房东很难以此为理由借机涨价。