李宇嘉：深圳“高房价”是这样炼成的

1

　　有这样的“父母官”，确实是深圳这个“网红城市”的福气!

　　退休4年、14万字，原深圳市委原常委、副市长张思平的《深圳住房制度改革和房价调控》，分三期连载于作为国内财经类刊物“一哥”的《财经上》，反响不小，可见其心系深圳的拳拳之心。以《重启深圳住房制度改革》为题，“两问一答”：《高房价何来?》、《高房价管得住吗?》、《总结四十年得失，警惕房改偏向》。这是近年来少有的剖析深圳楼市的杰作，飨以读者。

　　溢美之词暂不言，谈谈张市长的逻辑吧，顺着这个逻辑，分析深圳“高房价”的真正原因，“二次房改”能否成功，未来深圳楼市走向，最后是投资置业的建议。站在2019年这个时间节点上，大家都很焦虑和迷茫，即便领先多个身位的“千万资产”者，也不例外。捂好自己的钱袋子、筑好资产的“护城河”，需要认识深圳楼市的前世、今生与未来。顺着张市长的逻辑，我也分三篇。

　　2

　　大道自然，“今天之果，昨天之祸”，解剖深圳楼市这个“世纪难题”，张市长的分析格局很高远。住房保障制度出了问题，在张市长眼里，这是深圳楼市问题(高房价、住房难)的根源。但问题是，放眼全世界，但凡住房保障做的好的，覆盖率高的，商品住房价也一样高啊!拿深圳政府文件中常作为“指明灯”的新加坡和香港来说，二者保障房的占比分别为80%和50%，但历年来，二者房价在国际范围内处在“TOP10”。德国的保障也很好，57%的人租赁，政府还严格限制房价、租金涨幅，炒作被视作犯罪。但近几年柏林、法兰克福房价、租金在欧洲涨的最快。

　　根源在哪?发达国家(地区)的保障，目的是低收入人群的基本居住空间保障，这与商品房市场风马牛不相及，这是两个隔离的市场。另外，即便严刑酷法，也挡不住人口流入和避险资金涌入啊!德国柏林、法兰克福房价、租金上涨，本质上是2012年债务危机后，避险资金和人口大量涌入经济“基本面”最好的德国。政策再严厉，也抵不过市场的力量啊!所以，房价碍不着保障房的事!

　　图德国被誉为房产最具投资价格的欧洲国家

　　3

　　深圳的问题在哪?思平市长认为，没有把非户籍人群纳入住房保障的范围，这是深圳最大的失误。大错特错!深圳1041万套住房中，占比51%的城中村、占比21.6%的园区集体宿舍，这就是最好的保障。2008年时，租金成本只有市场租金水平的1/3-1/4，国内任何城市都无法媲美。当然，2008-2017年大规模的更新和旧改的这10年，也是消灭低成本空间的10年，租金也涨上来了。

　　图深圳市各类住房面积占比

　　那么，为啥深圳房价暴涨、买房难呢?根本上，深圳尽管特别，也逃不出我国特有的地方行为模式，即经济增长导向下的“官本位”。将增长和政绩放在第一位，就不可能将供地大规模留给保障房。

　　这就是为什么?张市长说，2005-2015年，深圳保障房建设规模与市场商品房建设的比例大体上在1：9，即商品房建设占深圳住房建设总规模的90%，保障房只有可怜的10%。这也就是为什么，“十一五”(2006-2010年)、“十二五”(2011-2015年)，深圳保障房建设的宏图大志(计划建设规模分别为17万套、24万套)，最后的业绩(建了多少、分给谁)不好意思拿出来说。“十二五”(2011-2015年)，张市长说深圳保障房做得不错，但这是在国家3600万套政治任务下，加上补“十一五”欠账，才获得的业绩。即便如此，也并未完成。

　　4

　　说深圳不依赖“土地财政”，这是世纪大谎言。与其他城市相比，深圳的土地依赖度并不低多少，只不过，相比京沪杭等动辄超过1000亿的土地出让金规模，深圳显性土地出让收入较低罢了(400亿左右)。但事实上，深圳近20%的直接地方税收靠地产，每次税收下滑，地税就苦言，“地产是祸根之一”。

　　没有土地，哪有前海开发(前海基建成本就要3000亿)?先卖了地，搞好基建才能搞产业;没有土地，哪有深圳地铁的“东突西进”?地铁在全球都是亏损的，香港地铁之所以能盈利，靠的就是地产。“有样学样”，深圳地铁是深圳最大的“地产商”，就连万科也要“抱着个大腿”;没有土地，哪来招商引资?企业来了，你不给地，不给办公楼，不包揽企业员工的保障房，企业就走了，因为隔壁城市马上给;没有土地(发展空间)，估计不会有“任正非之问”(深圳房地产太多，没有大块工业用地了)，很多企业也不会走。

　　5

　　增长和政绩放在第一位，特别是城市空间需求早早地依靠旧改，就必须保持地价和房价稳中有升，至少不能下跌，这事实上就给市场一个“背书”。进一步讲，增长和政绩放在第一位，加上官员任期有限下的考核，“短期化”行为普遍，1041万套住房中77%的保障房(城中村和园区宿舍是事实上的保障房)，也逃脱不了被拆迁的命运，因为在官员眼里，这是“价格洼地”、“容积率洼地”、“用途洼地”。腾出来以后，不管是搞商品房开发，还是搞创新园区开发，或者招商引资(知名企业都要地要房)，对于固定资产投资、城市形象、税收等等，都是“百利无一害”啊!

　　张市长还犯了一个“小错误”，就是“就深圳谈深圳”，没有把深圳的问题放在全国范围内来看待，这是地方官员谈问题普遍犯的错误。比如，张市长说，1990年-2003年原特区内中心区房价大体上在每平方米4000-5000元之间，原特区外的房价每平方米不到2000元，年增长速度通常在5%上下，直到2004年深圳房价才突破了每平方米6000元。但那段时期，上海、北京的房价也相对较稳啊!深圳房价从2005年的6000元暴涨到2015年每平方米5万元以上，但这一时期，北京、上海也同样暴涨到5万左右啊!难道就深圳在住房保障上、调控上，犯了错误不成?

　　6

　　原因在哪里?就在于2003年(国家18号文)确立房地产国民经济支柱产业，特别是2008年以后，外需导向的制造业见顶回落，向内需和创新主导的转型困难，经济走上靠货币发行支撑投资增长，地方高负债运行的轨道上。不管是基建投资、制造业投资，都是由房地产带动的，一方面房地产开发投资带动上下游制造业投资;另一方面地产给基建投资输血。“地产+融资”的加速器，完全迎合了这种增长模式和地方诉求，深圳也不例外。

　　当然，深圳的年轻人口多，承担杠杆意愿强，加上创业氛围浓厚，商品住房供地的“瓶颈”一直突破不了，金融中心的地位能提供更多“杠杆炮弹”，房价上升更快罢了。不过事实上，过去10年(2008-2017)，不仅是深圳，其他热点城市房价暴涨，逻辑是完全一样的，只是深圳涨的更快一些。

　　这一篇就谈到这里，主要是分析深圳房价暴涨的原因，下一篇就张市长所言的纠正过度市场化的“二次房改”，深入探讨一下，这个“二次房改”制定的出发点，以及能否真正解决深圳高房价、住房难的问题，特别是对深圳楼市未来的影响有多大。最后，第三篇分析一下未来深圳商品房价格走势及置业的策略。

（来源：李宇嘉地产笔记 作者：深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员，经济学(金融方向)博士 李宇嘉）