岑钊雄：2019冲击750亿 时代中国土地成本很低

现场提问：旧改方面，可以说一下这方面未来的销售步伐是如何？还有物业管理，因为已经做到差不多5亿的收入，未来的安排是怎样的？还有想问一下派息水平方面，是不是还有提升空间？

岑钊雄：有关旧改方面，我们一直是把它当成这几年比较重要的业务去做的。因为我们非常相信，在这方面的努力会为公司未来的业务的发展以及盈利带来很不错的保障。

从2018年开始，已经有这方面的利润反映出来，但只是一个开始。有关旧改这方面，我们不是把所有项目全部拿下来的，因为有的时候市场太高了，就让给其他的投资者去拿。另外一部分的价格低一点，我们就把它拿下来，或者不需要拿出来公开招拍挂的项目，我们直接转成土储。

2018年，我们是增加了大概接近90万平方米的旧改转化面积，大概有140亿的总估值。2019年，我估计应该会有更多一点的项目会变成新的土储。

我们现在把旧改分成两个阶段：第一个阶段我们完成改造，变成可开发的用地；第二个阶段我们进行开发，之后产生利润。目前来讲，两个阶段的利润应该来说还不错的，后面开发的那一部分和我们现在的毛利率差不了多少，可能有部分项目会更高一点。

有关物管，物管是我们主要的业务，正在大力的往前发展。每年有很多本来就是我们自己的项目移交给他们去做管理，同步他们也会去接外部的一些业务，加大整个物业管理的规模。

这两年的增长还是不错的，至于未来有什么样的打算，我们再看看整个业务的发展，一并来去做考虑。接下来的这两年时间，规模应该会发展得更快一点。

有关派息，派息一直比较稳定，我们不是随随便便某一年高，某一年低，目前来讲30%是合适的比例。

另外一个层面，随着我们整个利润的累积，其实我们也有空间可以多一点，但是发展需要用钱，我们也不可能这边派很多的钱，那边又去在市场借很多的钱，这个不符合逻辑。

所以，我觉得目前这个比例应该是合适的，可以把更多的钱可以投放到公司里面来，让公司可以有更多的钱发展，目前是这样的考虑。

现场提问：今年纳储的节奏会如何把握？怎么看明年的市场？

岑钊雄：我们在去年把投资的速度稍微放缓了一点，所以投资的支出相对减少，但是在旧改里面的投入增大了一点。

我们可以看出来，公司目前的现金结余不少，可以为我们新业务的开展提供很好的支撑。

对2019年的判断，首先我们对整个行业是保持乐观的，因为房地产是一个很重要的行业，无论是市民也好，无论是政府也好，没有办法把这个行业当成是一个不重要的行业。

所以房地产持续的发展，符合国家和老百姓的利益。因为它的持续的发展，也会为我们整个投资的增长也好，GDP的增长提供一些很重要的保证，所以这个行业应该是没有问题的。

为什么提到可能会有困难？主要还是考虑整个宏观经济也好，全球经济也好，有不确定的东西，包括中美贸易的谈判，包括利率的走向，不确定未来怎么样，所以进入2019年，我们把困难预先准备，接下来的工作按照节奏展开。

我所谈到的困难只增不减，是把困难预的更大一点，然后怎么在这个过程里面去保持业绩的增长，以及目标的达成。

现场提问：公司今年拿地的预算大概是多少？看到不少其他房企进入到湾区，对于你们来说是不是拿地的困难增加了？集团的策略是要拓展中国其他高增长的潜力区域，会不会有一些城市是今年打算进入的？

雷伟彬：今年的买地预算大概302亿，300亿左右，包括了我们招拍挂还有收购的预算。

岑钊雄：今年用于买地的资金是有安排的，去年预算有剩下的可以留到今年。

有关大湾区的投资还有其他区域，其实跟我们整体的投资布局是有关系的。大湾区还是我们最重要的市场，在广东省以外，成都、武汉还有华东那边是我们要关注的市场。

我们在成都已经有新的项目，我觉得今年在武汉或者华东非常有可能会有新增的项目，这是按照整体的节奏来安排的。

但是目前大湾区是重点投资的地方，我们会持续把这个地方做得更大、更坚固一点。至于你提到很多房企进来，加大了投地的难度，其实这个区域一直以来都是投资的热点。可能现在因为大湾区未来的发展上升到国家层面了，所以大家关注的力度会更大一点。

现场提问：去年提到了拿地放缓的安排，今年拿地节奏是什么样的？能否透露一下公司目前已售未转销售额的数字？还有公司全年回款率能达到多少？

雷伟彬：第一就是关于回款率，预计2019年大概76%77%左右；第二个问题是已售未结转，大概有500亿左右。

岑钊雄：有关刚才提到的布局，其实我们的投资布局首选还是在大湾区里边，这是我们最重要的问题。除了大湾区以外，广东省的其他地方我们也跟省里面整个战略规划其实比较相同，我们会在粤中粤西增加投入。省外，成都、武汉、华东是我们未来要关注的地方。

现场提问：2012年12月的时候，公司说要发展30多个未来小镇，但是从2018年开始，政府对于小镇的审核已经非常严格了，想问一下小镇的发展现状？管理层讲到2019年集团会投入300亿拿地，去年只花了120亿，刚才也说了对于2019年的经济形势还是比较困难，2019年是要开启逆势拿地的节奏吗？

岑钊雄：谢谢你的提问，有关投地这方面我先讲，因为投地我们基本上都投了，因为要买原材料，我们是按照节奏去做投资。当然每年节奏会有一点点不一样，根据当年我们整个市场的情况，还有销售的情况，我们会去做一些微调。

去年我们只是相比前年来讲是少，但是从今年这个角度去看，我们会有所增加，主要的是跟我们的回款有关系。

因为我们的投地安排是根据销售回款比例来做安排，如果回款多了，可以用的钱就多了。今年我们预计回款会增加，所以就把买地预算做了调整。

另外，我们有去年的额度还可以利用，可以把去年的额度放到今年，所以不是特别要去逆势拿地也好，还是怎么样也好，而是根据现实情况做的安排。

关于小镇，我们有三个小镇推进得还不错，一个在佛山，今年我们应该会完成土地落地，争取在今年开工这个项目。另外一个广州的瑰宝小镇，跟旧村改造结合在一起，这个月或者下个月应该可以挂牌，这两个项目推进还是比较顺利的。还有一个小镇，现在在跟政府推进的过程里面，我们希望今年这个项目也能落地。

因为特色小镇是按照国家整个大的政策去发展，最终还是要实现产城融合，用产业的发展去带动区域的发展。我就觉得长远来讲还是需要去做这个事情的，这不单纯是一个房地产开发，更多的应该是产业去带动一个区域的发展，让这个区域可以更有活力，是这样一个安排。

现场提问：之前公司旧改有涉及深圳，但是现在没有了，是什么情况？因为佛山去年开始户籍政策收紧了，入户问题比较难一点，会不会因为这个原因，以后广州人去佛山买楼少了？时代在佛山的土地占比是最大的，未来会不会因为这个受到影响？

岑钊雄：在深圳的旧改项目，我们应该是没有拿走，时间会比原来预计的更长一点，这个确实跟深圳旧改政策调整也有一些关系。我们在深圳有好几个旧改项目，也在推进过程中。

深圳旧改的推进时间其实也不短了，因为各方面的因素，所以需要那么长时间转化，但是我们现在也在一步一步往前进行推进，没有把它终止，因为项目一直都在，一直在往前推进。

另外，刚才提的佛山入户问题，我觉得应该来说不会有太大影响，因为广州和佛山这种同城，不管你接受还是不接受，就在一起了，因为地铁开通，线路修建，整个大湾区就把这两个视为一个地方，不会存在你刚才的担心，因为佛山肯定要积极的拥抱广州，没有可能不拥抱广州。

作为广州的购房者来讲，因为有价格的差异在，还有非常便利的交通设施，各方面都有，学校都非常好，所以我觉得那个区域应该不会有太大的问题。

（房掌柜整理来自观点地产网、经济观察网）