【一周楼评】当下的石家庄楼市，到底是冷还是热？

两会期间，关于房地产税的提法屡屡有新的进展，政府工作报告中提出：健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。然后相继各方的表态，让房地产税的推进有了更多的可能性。

可以说，关于房地产税的推进，已经成为决定房地产市场未来长期形势的大问题。

而在上周，回归石家庄楼市，关于市场冷热的讨论也不绝于耳，同时，与部分城市禁止销售特价房相比，石家庄的部分特价房却迎来了一波销售的小高潮。对于未来市场形势，业内和购房者，似乎又进入了一个徘徊迷茫的阶段。

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对于上周发生的事，房掌柜继续作客《家有好房》，与何蕊老师面对面展开讨论。

1、部分城市禁止销售特价房

新闻背景：

3月6日，江西省赣州市赣县区住房和城乡建设局相关工作人员确认，该局已向房企下发一份“停止特价房销售”的通知，要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售。另有赣县住建局内部人士透露，停止特价房销售是因为其售价低于了此前申报的预售价格，这是不允许的。

整顿主要分三方面：

1、所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批；

2、自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案；

3、所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。

房掌柜观点：

实际上，关于不允许降价销售的政府政策，去年10月份也曾在其他城市出现过，但大都是三四线城市，重在维护市场基本稳定，减少市场震荡。而此次的赣县严禁特价房销售，同样是在维护市场平稳的预期。

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毕竟，“稳地价、稳房价、稳预期”已经是高层对2019年全国楼市的基本定位，违背这一定位，很可能会引起不确定的因素，作为一级政府，不得不防。

同时，我们也看到部分行业人士的评论。

易居地产研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“从通知内容可以看出，此前执行的特价房政策，很可能在价格方面引起了很多问题，比如说特价房销售容易引起很多业主不满，甚至特价房会成为内定房，也影响交易的公平。另外特价房的楼盘供应，也可能影响市场预期，导致其他住房交易困难。”

而对于此项政策背后的信号意义，严跃进认为，对于一些刻意降价、盲目降价干扰市场预期的行为，房管部门也会制止。

不过，从近期多个重点城市表现来看，房价下行的情况并不多，相反严控数年调控政策出现不同程度的试探性松动。因此，严禁特价房销售的文件，不能看成是普遍的现象，或许还只是个例。

另外，即使有些城市出现特价房销售，其定义为特价房的房源，也不是所有产品，大多是大户型或尾盘销售，不会对整体市场预期产生多大影响。

2、石家庄出现特价房，并且销售良好

新闻背景：

上一周，房掌柜编辑调研市场发现，部分项目也出现了特价房销售的情况，如东开发区某大盘，其特价房的价格比正常价格每平米下降1400元，引起了许多购房者的关注。同样，在位于北二环的某项目尾盘，同样以特价房的名义释放了部分房源，让许多购房者趋之若鹜。更不用说，某大型品牌项目的打折优惠，据说销售量爆棚。

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房掌柜观点：

从目前我们已知的部分特价房销售状况看，特价房的推出，确实让不少的刚需族看到了机会，抓紧时间出手成了许多人的必选项，毕竟，一平米哪怕下降100元，100平米就能节约一万元，这对收入本就不高的刚需族来说，买了就是赚了。

还在之前房掌柜所做的问卷调查中，对于特价房的态度，其中63%的人认为不值，品质太一般，仅有37%的人认为值，因为价格太优惠。

实际上，在大多数人的眼中，所谓特价房，似乎真的是与尾盘和户型不好房源挂钩。可让人感觉诧异的是，随着“金三银四”传统旺季的到来，往往是有特价房销售的项目，其成交量会大幅增加，而那些平价销售的项目，则业绩平平。

这意味着，人们对于价格的敏感程度，已经远远超过对产品本身的认知，由此可以推断，未来较长时间内，价格将是决定刚需和刚改项目是否热销的决定性因素。毕竟，住有所居，是保证日常生活的第一步。

3、石家庄楼市到底是冷还是热？

新闻背景：

春节后，关于石家庄楼市将何去何从的讨论，一直不绝于耳，随着楼市下半场的到来，以及以稳为主的高层定调，加上2019年被经济学界定为最不确定的一年，市场到底如何，很难以冷热带之。

而楼市冷热的表现，似乎也超过了以往的传统定义。毕竟，没有了政策的加持，房价大涨抑或大跌的现象早一去不复返。

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房掌柜观点：

的确，楼市的现状，早已不能以单纯的冷热来判断了。

从去年年底开始，房掌柜与许多业内人士就认为，2019年，一定是横盘为主，以及部分项目价格上下小幅震荡的趋势。而随着大基建投资的日渐成熟，经济回暖也早成定局，只是时间问题。

目前，少了政策红利，对于楼市来说，确实降温不少。但大基建投资带来的是城市的扩展与完善，城市红利所带来的边际效应，同样不容忽视。

比如在石家庄，年后特大城市的官宣、地铁规划的公布、基建投资的确认以及被定位为一号工程的中央商务区的正式启动，让人们将目光放到了未来几年城市的发展潜力，在这一信心的预期下，势必会让房地产市场有一个较为长远而健康的发展。

比如，今年预计会有至少4个区域，将出现一线房企扎堆竞争的格局，届时，对于某一区域的关注和热议，势必会带动城市的发展，并为项目带了更多的成交。而到底后续如何发展，还需要进一步观察，但房掌柜认为，情况应该较为乐观，尤其进入下半年以后。

最后，我们再回过头来分析当前石家庄楼市是热还是冷。

房掌柜个人的判断是：上半年应该以刚需和刚改项目的热销为主，下半年有可能出现刚需和改善项目同时发力的情况，部分品质好、价格超预期的中高端项目，或将出现一波销售小高潮。