【一周楼评】关于楼市严查，你要知道这些事！

上周又是一年一度的3.15，节目围绕医疗垃圾黑色产业、危险的辣条、“化妆”的土鸡蛋、缺德的智能骚扰电话、资质证书岂能如此挂靠、不卫生的卫生用品、售后服务套路多明修暗骗躲不过、“714高炮”要钱更要命等8大消费事件展开报道。

这里边，缺少了重大的爆料，也少了房地产行业的诸多投诉，似乎显得更加和谐。而与房地产行业有间接关系的，或许也就是缺德的智能骚扰电话了。毕竟，大家的骚扰电话名单中，楼盘销售电话的权重应该很重。不知道这一次的曝光，会不会影响楼市的整体销售。

而在石家庄，严查的那股风似乎也没过去，这不，除了严查违法占地，被动房检查也成了相关部门打击“李鬼”的执法范围。而到底何为假的“被动房”？看来这事，还牵扯到许多技术问题。

依旧在3.15这一天，石家庄的部分自媒体曝出了某项目不兑现购房承诺将合同中重点学校的事宜有模糊或降低标准之嫌。而后续如何，事件还在处理中，老杨不好做出评论。

当然，除了这些新闻，2月份的70个大中城市房价出炉，石家庄依然是以环比1.1%的涨幅呈现房价上扬态势，这显示，即使春节期间，石家庄楼市需求依然较旺，但后续市场到底如何走向，似乎并非房价趋势所能一概而论。

今天，关于这些问题，房掌柜与何蕊老师在《家有好房》中，继续深入探讨。

1. 河北严查违法占地行为、石家庄被动房检查

新闻背景：

近日召开的全省自然资源工作会议上，河北省自然资源厅对2018年开始的违法用地专项整治三年行动进行了再动员、再部署，要求全省自然资源系统以坚定的决心、务实的作风、扎实的举措，强力推进违法用地专项整治等专项行动，坚决制止和惩处破坏自然资源行为。

2019年底前将2017年清理违法占地专项行动中限期整改类问题全部“清零”。对生态保护红线区内排查出的破坏生态环境的违法违规房地产项目，坚持既处理人又处理事的原则，限期拆除，恢复土地原状，彻底整改到位。

近日，石家庄市住房和城乡建设局下发了《关于开展被动房项目质量排查工作的通知》，为加强被动房监管，确保项目实施过程中严格按照施工图设计文件施工，保证节能标准，决定开展被动房项目质量排查工作，排查时间为3月13日到3月20日。

排查内容主要包括：

1.项目各种手续是否齐全合规；

2.是否有专业施工队伍，节能专项工程无违规分包、挂靠；

3.选用材料是否绿色建材，有无进场复检报告；

4.是否依据专家评审过的图纸施工，专家修改意见是否整改到位，有无擅自变更；

5.监理单位是否履职，咨询单位是否到场提供服务。

房掌柜观点：

这次对违法占地的检查，属于意料之中，毕竟年后的黑天鹅影响还未过去。但对被动房的检查，却让大家看到了一些端倪。

正如某被动房项目以此为契机打出的“擦亮双眼，别上了假被动的当”广告词中所说，有地暖的被动房是假的，而真被动房，是靠自身科技材料被动取暖的。这可能也是有关部门对被动式项目检查的原因之一吧。毕竟，在这个以品质和科技竞争的市场环境中，很难说不会有如此“李鬼”存在。

另外，我们也要看到，未来较长时间内，以严罚规范市场的方式，将成为房地产市场的新常态，高压态势下的市场整治和对历史遗留问题的耐心解决，是石家庄房地产市场真正走向规范、健康、持续发展的必由之路。

2. 学区房大讨论，本校分校

新闻背景：

上一周南二环某项目之前承诺的43中分校，变成了普通公立学校，引发了业主的维权行为，同时，43中紧急回应，并邀请相关领导视察学校工地，为此时背书，但后续如何，还未分晓。

房掌柜观点：

关于学校的问题，不仅是本地房企，一线房企也曾出现过不少的问题。销售时承诺的条件并未兑现。而一涉及到教育问题，就成为众多业主维权的主要原因之一。为什么呢？道理很简单，许多人买房就是为了让孩子有一个好的学校和好的教育。这也是为什么很多学区房价高企不退的最大原因。

前段时间，房掌柜跟一位教育机构的负责人聊天时，发现，他们培训机构三分之二的家长都在租房住。为什么呢？还是因为想给孩子选择一个好的学校，而这些人也被称为择校生家长。同时，学校的数量虽然能满足社会的普遍需求，但教育水平的不平衡，导致重点学校依然是狼多肉少。这才导致，一旦有项目打出高水平教育配套的广告，房子就会比周边项目价格高出不少，但依然好卖的现象。

这次南二环某项目的问题，同样出在这里。

我们之前也说过，本校和分校的区别，虽然分校的教育理念与本校如出一辙，但一旦教师队伍分割开来，那差距就会天差地别。毕竟，一所学校的好赖，不在于教学楼多好，更多的是教师的水平。

另一方面，我们也看到，虽然包括某些教育集团和开发商的初衷是好的，但中间的合作过程，不确定因素太多，这包含政策因素、审批因素等。

3、石家庄2月份新建商品住宅价格环比上涨1.1%

新闻背景：

数据显示，石家庄2月份新建商品住宅价格环比上涨1.1%，同比上涨16.6%；二手房住宅价格环比上涨0.7%，同比上涨5.9%。其中，石家庄新建商品住宅90㎡及以下户型房价环比上涨2.0%，同比上涨16.7%；90—144㎡户型房价环比上涨0.8%，同比上涨16.5%；144㎡以上户型房价环比上涨1.2%，同比上涨16.5%。石家庄二手住宅90㎡及以下户型房价环比上涨0.4%，同比上涨4.3%；90—144㎡户型房价环比上涨0.9%，同比上涨6.5%；144㎡以上户型房价环比上涨0.8%，同比上涨9.2%。

2月份，各地继续落实地方调控主体责任，坚持因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中：北京下降0.2%，上海和广州分别上涨0.3%和1.1%，深圳持平。二手住宅销售价格环比上涨0.1%。其中：北京和深圳分别上涨0.2%和0.5%，上海和广州分别下降0.1%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅连续三个月相同；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

房掌柜观点：

从数据上看，石家庄2月份的房价涨幅是较大的，环比上涨1.1%，其中，石家庄新建商品住宅90㎡及以下户型房价环比上涨2.0%，同比上涨16.7%；90—144㎡户型房价环比上涨0.8%，同比上涨16.5%；144㎡以上户型房价环比上涨1.2%，同比上涨16.5%。不过，从年后石家庄房地产市场的实际情况来看，除了个别项目有一定涨幅外，许多项目尤其是刚需和刚改项目，价格不仅没涨，还有特价房出现，优惠力度加大。在价格上，上下小幅震荡较为明显，两极分化出现。但对购房者来说，项目的价格是否到达了购买的预期，显得尤为关键。

正如去年，我们讲到的那样，二环周边项目的心理预期价格在1.6万以内，三环周边的心理预期价格在1.3万以内属于正常。一旦超过这一预期，销量明显下降。

对于接下来的楼市，同样如此，作为开发商，一定要认真研究购房者的预期价位，及时作出灵活的调整。