【一周楼评】华远拿地的疯狂，会让楼市迅速变热吗？

上一周，当大部分省会媒体，还沉浸在永威地产郑州媒体行的参观中时，周三的一次69轮竞拍、华远最终以楼面价9514元/平米拿下天山公园地块的事件，成为那一下午微信群刷屏的最大新闻。这又为老杨4月24日即将主持的“东南，何止于此”石家庄城市区域发展论坛（泛东南片区）增添了新的讨论热点。

当然，热点不止于此，上一周，宝能中心、碧桂园星荟等项目开盘，超低价格引人关注，果然是市场冷静期，没有最低，只有更低。

另一方面，在全国，各地人才大战再起硝烟，以呼和浩特半价购房等政策被推向市场，如何防止鹤岗悲剧，再次成为整个市场的焦点，加之高层针对房地产市场的再次发声，让这个市场扑朔迷离。

那么，市场到底走向如何？今天，老杨继续与何蕊老师，讨论上一周的市场热点。

1、栾城地块拍出高价，能否成为楼市的兴奋剂？

新闻背景：

2019年4月17日，备受关注的栾城区〔2019〕008号地块最终由北京华远以33.77亿+自持面积2.2万平方米竞得，折合1305.02万元/亩，扣除自持面积和保障房配比后，楼面价约9514元/平方米。

而根据业内人士初步测算，该地块总建面约39万平米（含保障房），其中考虑未来地价、前期开发、工程建安、室外工程、精装修、综合管理等成本分析，折合成本约17500元/平米（未包括土地款财务返还，以及工程、精装修等环节控制成本），溢价率暂按约1.2估算，则平均售价约21000元/平米左右。

那么，华远高价拿地，会成为楼市的兴奋剂吗？

老杨观点：

实际上，上一周，我们就曾经讨论过一个有意思的现象，一边是降价打折的本地项目，但销量未必很好；一边是，一线房企继续扎堆进入石家庄，以收购、合作乃至直接拿地的方式，介入石家庄房地产市场。此次华远高价拿地，确实又为石家庄火热的土地市场添了一把火。

那么，如此冷清的市场下，华远地产还要高价拿地，它是疯了还是傻了？

其实，我们经常说一句话，看到楼市趋势，短期看金融，中期看土地，长期看人口。因此，判断当下楼市的发展趋势，还是要以金融政策是否放松及国家政策是否松动来判断。

从4月19日中央政治局会议上，再次提到了房地产政策的稳定性，即：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。这是楼市趋势的根本因素。

而在金融政策上，并没有明显的松动迹象，因此，可以判断，市场冷清期依然存在。

但如果从中长期来看，市场仍会有上扬态势。就比如此次土地市场的火热，预示着未来半年到一年时间，市场会出现明显向好的趋势。

另外，老杨周六在远洋晟庭做置业私享会的时候，专门讲到了城市红利，比如区域规划的城市红利、政府工作报告里的城市红利、各大房企扎堆拿地区域的城市红利以及人口政策的城市政策红利，都是影响未来中长期楼市的重要因素。

2、正定新区宝能中心，碧桂园星荟开盘，超低价格引人关注。

新闻背景：

上一周，正定新区的宝能中心平层公寓面市，毛坯价格6000元/平米，碧桂园星荟开盘，价格在1.2万/平米左右，其超低价格引人关注。

老杨观点：

老杨在周六远洋晟庭的置业私享会上也讲了，目前各个区域的平均房价在什么程度呢？

二环附近1.5万左右/平米是底，三环附近1.1万左右/平米是底。如果低于这个价位，那就是捡漏的好时机，该出手时一定要出手。而对于新项目来说，首次开盘价格肯定最低。对于尾盘来说，能找到合适的户型和楼层，价格合适就动手吧！

此次两个品牌房企的项目低价入市，正好符合区域的价格预期。另外，也要看房企对项目的定位，比如碧桂园星荟项目，它所面向的客群基本属于刚需和刚改人群，因此针对这一项目的营销策略，基本是以快速去化获得现金流为目的的。而针对改善型项目，未来价格策略如何，目前许多新项目还未面市，需要继续观察。不过，应该也会出现价格超过市场预期的情况。

3、各地人才大战再起硝烟，半价购房，以防出现鹤岗悲剧

新闻背景：

据中国之声《新闻晚高峰》报道，内蒙古呼和浩特市4月18日发布了一个“大学毕业生安居工程”的通知。规定具有普通全日制本科及以上学历的应届毕业生或三年及以内往届毕业生可半价买房。这个规定被网友称为“最强人才新政”，引发社会关注。

老杨观点：

在这次所谓“最强人才新政”中，我们也看到，并非所有本科生都可以享受的，其中有不少的限制条件。

比如：具有普通全日制本科及以上学历的应届毕业生或三年及以内往届毕业生，在试点范围内就业或自主创业的，可凭相关证明材料依程序申请享受安居住房政策。本人在呼和浩特市规划区范围内有自有住房，或父母有两套以上，包含两套住房的，不再享受安居住房政策。

文件还指出：购得的住宅五年内不得上市交易。其中已婚大学毕业生且具有呼和浩特市户籍的，才可申购大学生住宅。

这样算来，呼和浩特的最强人才新政，其实对当地房地产市场影响并不大，象征意义大于实际意义。

再来看最近大家关注的鹤岗房子白菜价的新闻，也并非所有项目都是白菜价，鹤岗新建商品房大多在3000元/平方米以上。而从相关数据来看，今年4月鹤岗的二手房均价为1546元/平方米，3月二手房均价为1423元/平方米。从4月均价来看，略有上浮，而具体到各个小区，有涨有跌。并不能以个例房价代表整体市场。

不过，从呼和浩特最强人才新政上，我们也看到，各城市在吸引人才上都在各出奇招，那么，后续会不会还有更多的奇招，我们比较期待，比如会不会出现针对人才购房首付比例下降、首套贷款利率降低等。另外，针对人才的购房补贴，只是城市吸引人才的一个方面，最重要的是要通过产业聚集、教育医疗等城市配套以及城市环境等方面下功夫，才能真正吸引到人才长期生活工作。