黄人天：中国房价泡沫“坚固” 或将“非典型破灭”

中国国家统计局18日发布的11月份70个大中城市住宅销售价格数据显示，房价延续了3季度以来的回暖趋势，环比降幅进一步收窄。其中部分一、二线城市二手房价格环比出现上涨，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市环比则无一下降。新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高。

　　笔者认为，房价回暖证明现阶段中国政策仍然可以决定房价。3月6日，笔者在新浪微博预测，2014年中国房价会有向下波动，但是随着下半年经济刺激政策的逐步加码和产业扶持政策导致出口形势回稳，全年全国整体房价涨跌幅可能将趋于基本持平、略有涨跌，目前来看房价走势正在向这种状态靠拢。

　　今年年初以来，在房价下跌的阴影之下，出现了很多预测中国房地产泡沫崩盘的观点。但笔者认为，中国房地产泡沫的破灭不会重复其他国家的断崖式崩盘剧情，这是因为中国泡沫经济还没有恶化到那种地步，也就是价格虚高的程度，还没有达到全国购买能力不能承受的地步，这得益于中国独特的要素禀赋结构，人口众多，地区差异大，产业体系全面，抗冲击能力远超日本经济。现在还没有到山穷水尽的时候，虽然已经更近一步。

　　中国独特的国情决定了独特的泡沫经济，这就是令世人困惑的中国式泡沫特别“坚固”的原因所在，进而中国泡沫经济自然会有其独特的破灭逻辑，笔者认为可能是节节抵抗式的“非典型破灭”。为什么呢？

　　一方面，中国政府为化解四万亿经济刺激计划导致的泡沫困境，只能主动让房价降一部分下来，容忍房地产企业死掉一批，以便迫使房地产企业以价换量，降价求生，消化房地产过剩库存，遏制产能扩张，换取国民经济重新均衡。因此，从去年以来，央行实行差别化的货币政策，拒绝全面货币宽松，并且对以房地产业为输血对象的影子银行大力限制，这是导致今年初以来房价持续下跌的直接原因。而房价可以在政府主动调控下降价，也证明中国房地产泡沫还没有达到崩盘的程度，政府仍然具有经济掌控能力。

　　而另一方面，中国政府仍然采用加大高铁等基础设施建设和棚户区改造等政府主导项目投资规模的方式救市，并放松房地产调控，逐步取消限购限贷，刺激房地产业的购买需求。

　　这样，一方面控制房地产业的供给量，一方面增加房地产业的需求量，以便达到去库存化、去泡沫化的目的。在此过程中，如果房价不降，货币不紧，那么房地产开发商就不会松动价格，这是捂房惜售的常态。但如果房价降得太多，那么购房者就会持币观望，期待再降，这是追涨杀跌的规律。

　　因此，为了达到去库存化、去泡沫化的目的，仍然具有经济掌控能力的政府就不可能让中国房价崩盘式下跌，而只会让其抵抗式节节下跌。可能表现为跌一阵，又靠政策回稳或回升一阵，但整体趋势是下跌的。跌幅估计也不会太大，以现价计算的名义跌幅总体可能在10-20%左右，平均每年跌0-2%左右。当然，这是指全国房价，而非局部地区房价，因为国家政策关注的是宏观经济全局。