一周楼评：这家房企的大动作 或将改变石门商业格局

“金九银十”刚过，许多行业人士普遍认为，这个楼市的传统旺季，并没有出现大的起色，显然成色相对来说很一般，甚至还开启了“价格战”的多米诺骨牌，这会对本来就已冷清的楼市带来什么样的影响，目前还未可知。

当回笼资金成为所有房企的最大目标，降价倒成了最无奈的选择。但观望过后，还会有更大优惠或降价吗？

今天，老杨继续与大家聊聊上周市场那些事儿！

1、持续观望能等来更低价格，更大优惠吗？

新闻背景：

目前石家庄房地产市场属于买方市场，可挑选房源多，可挑选的空间大，而且从金九银十的市场来看购房者们的观望情绪依旧不减，观望的原因应该是在等更大的优惠。临近年底，也是开发商们冲刺业绩的时候，各个楼盘的价格变动情况大吗？优惠力度有变化吗？

老杨观点：

最近同区域新开项目的价格的确松动不少。

以正定新区的华润万橡府为例，面市的价格为1.3万元/㎡，实际成交价1.2万元/平米。显示出较大的降价空间。这也进一步拉低了正定新区的抄底价。

而以往的项目面对新项目的降价，是如何办的呢？

据老杨了解，部分项目每周开始出现特价房，其价格优惠力度同样很大。对市场和购房者带来了很大的冲击。但反而出现了观望情绪更加浓厚的现象，所谓的“买涨不买跌”即是如此吧！

不过，相比而言，冷热不均的现象更加明显，部分品质项目，即使没有太大的降幅，依然出现了供不应求的现象，但一些品质相对较差的项目，即使有巨大优惠，仍挡不住观望的情绪，变得更加难受。

那么，未来两个月，在各大房企冲刺任务的关键时期，是否还会出现新的降价潮？又如何止住越来越浓厚的观望情绪？

老杨认为，对于各大项目的营销经理人来说，可能还会采取新的营销手段，如一个项目的热销户型价格不仅不会跌，预计还会出现微涨的态势，但对那些大面积的难销户型，可能会采取特价房的方式进行促销。也可能会出现以各种方式制造营销热潮的虚假繁荣，已达到刺激购房者出手的目的。但无论如何，剩下的两个月时间，对于每一位从业人员来说，都是一个很大的考验。

2、多个项目曝规，2019年最后两个月还会有哪些新项目开盘亮相？

新闻背景：

栾城区万科未来城项目：石家庄栾城区政府发布了万科未来城A区、B区总平图。根据总平图显示，万科未来城A区西至金波街，北至宏愿路（原裕飞路），南至栾武路（原裕泰路），容积率1.7765，绿地率为35.45%，规划户数共1018户，共建设19栋装配式住宅。万科未来城B区容积率1.87，绿地率为35.02%，规划户数共968户，共建设14栋装配式住宅。

金辉布局正定项目曝规：石家庄市正定县行政审批局发布关于优步尚府（西区）、优步尚府（东区）项目环境影响报告表公示。公示显示，优步尚府（东区）项目位于107 国道以东，金源路以北，规划恒州北街以东，规划京五路以南，总占地面积45793.042平方米（约合68.689563亩），主要建设内容及建设规模为：规划建设11栋（10-18层）住宅楼，1栋+3层配套用房，1栋+3层幼儿园，地下室以及地下车库。

公示显示，优步尚府（西区），总占地面积69933.33平方米（约合104.899995亩），将规划建设16栋住宅楼（洋房和小高层），1栋+2层商业，1栋+2层配套用房，地下室、地下车库及相关其他公共配套工程。

另外，龙湖商业在京津冀布局上的规划正式对外公开，针对河北省石家庄的城市版块、轨道交通及主要城市进入性分析，未来石家庄会有5座以上的天街项目。

老杨观点：

此次公布的新项目，我们首先来关注万科未来城的情况。

首先，万科未来城的容积率是很低的，这要比栾城城区的容积率都低，从居住的舒适度上来看，是非常宜居的。从户型分布来看，全部是90—140平米区间的中小户型，而从建筑形态来看，加之位于栾城机场附近，限高原因造成主要以小高层和洋房为主，因此，项目主要是刚需和刚改为主的客群。

而从项目所处位置和地段来说，万科主打航空小镇特色，加之道路方面非常通畅，未来从生活角度是没有问题的。而其距离栾城城区很近，许多配套除了内部商业配套外，许多均可享受栾城城区配套，解决了许多业主的后顾之忧。

再看金辉的正定布局。

从金辉优步尚府的地段来看，属于正定县城的西部片区，这里既有直通石家庄主城区的107国道，又有通往滹沱河等风景名胜的河北大道，还有附近的正定小商品市场及正定县城配套，是进可繁华，退可静谧的中间地带，可谓具备了好房子的基础条件，加上金辉的品牌加持及低容积率，这一项目值得关注。

最后，也是上周关于龙湖的新消息中，我们看到，龙湖未来将在石家庄会有5座以上的天街项目。这首先意味着，龙湖地产对石家庄房地产市场的看好。

而所谓的天街项目，是龙湖地产主打的都市型购物中心，从目前他们在西南布局的情况来看，天街目前已经发展成为龙湖地产商业运营板块中最具影响力与竞争力的商业品牌，从10几万平米的城市时尚购物中心，到90万平米的大型城市综合体，都已经非常成熟。据老杨了解，龙湖商业在国内已经有大量的成熟项目，有3800多家品牌合作伙伴，其中不乏国内外知名商家，品牌资源丰富。

而在选址上，龙湖会对目标区域的交通、未来3-5年客群的增长率、客群种类等做系统化的研究。在商业定位和建筑规划上，会针对项目所在区域、客群做不同的定位，因地制宜规划简洁、明了的商业动线，整体建筑的品质不错。

从以上资料可以分析，未来如和平路沿线、上庄板块、桥西区等新的城市发展区域，都将成为龙湖天街布局的选择地，加上其他的大型商业公司，预计未来将彻底改变石家庄商业地产分布冷热不均的现状。

3、11月份首场土地出让活动看点

新闻背景：

11月1日，主城区迎来一场土地公开出让活动。本次出让活动涉及5宗地，地块编号为[2019]054-058号，总面积为134752.93平方米（约合202.13亩），最终，[2019]058号地因无人报价流拍，其余4宗地顺利成交，成交总面积约181亩，总成交价为19.82亿元，恒大拿地，安联生态城、都市怡景成功补证。

老杨观点：

此次土拍中，涉及到了三个补证项目：安联生态城、都市怡景和银佛家园。尤其是都市怡景和银佛家园两个老大难项目，终于有了一个良好的开端，土地拿证意味着，多年前买房的那些业主终于有希望住进新房或拿到产权证了。这实在非常不易。

而从相关媒体报道可以看到，两个项目之前都有或多或少的纠纷，对业主来说，无疑是长期的煎熬。此次拿地，也是政府解决历史遗留问题所做出的努力，值得点赞。

而在安联生态城上，虽然也属于历史遗留问题，但安联集团已经先后于2017年12月份、2018年10月份和今年9月份拿地，此次是第四次拿地。显示出安联集团的资金实力和负责任态度。而老杨从相关部门了解，截止到目前，安联生态城的四宗地块J、U、B、O全部拿下土地证，以前的历史遗留问题，从土地获证方面，已经全部解决，相关施工进度也在有序进行。其中，j地块和u地块已经封顶，B部分楼座封顶。三个地块已经全部五证齐全，正在接受咨询。

而新的地块R地块，属于正常拿地，还在等待新的土拍通知。