抄底进行时系列专访之东胜紫晶悦和中心：长安区的逆势抄底盘

石家庄楼市价格战已经正式开打一个多月，许多人都在思考一个问题：这场战争，到底谁是赢家？谁在降价的路上，越走越远？而每个区域的抄底价到底在哪？购房者又如何选对大势，逆势抄底？

一个不容忽视的现实是：不论从当前多个城市放松落户限购的政策大势，还是从价值和供求规律，市场都到了一个最低谷的阶段。这一点，正如河北省不动产商会常务副会长、石家庄市房地产业协会党支部书记李水源所言：从2002年开始至今，石家庄房地产市场已经历了多轮波峰和波谷，根据以往经验，此时属于低谷且即将上扬期，对购房者来说，是抄底的好时机。

鉴于此，由房掌柜联合中国房地产网河北站，专门策划了此次抄底进行时系列专访，并将首站选在了长安区的东胜紫晶悦和中心，与东胜集团石家庄城市公司副总经理陈军，面对面，聊一聊当下的市场态势，及东胜紫晶悦和中心逆势热销背后的策略与考量。

壹  观望情绪继续浓厚  但需求仍在

对于当下的购房情绪，究竟是继续观望，还是果断出手？不仅要分析各个客群的购买心理，还要从每个项目的营销业绩，来具体分析购房者情绪背后的逻辑。

陈总告诉房掌柜，从东胜紫晶悦和中心目前的销售情况看，虽然观望情绪继续浓厚，但需求依然存在。

而对观望情绪的判断，主要从成交周期为依据。”货比三家情绪较重，成交周期要比之前增加3—4次，显示出购房者的基本心态。“陈总说，购房者越来越看重销售中的许多优惠和特价，这也导致许多本该一次性成交的客户，需要沟通多次才会成交。

不过，相比二环外的刚需项目，东胜紫晶悦和中心的成交户型中，三室及以上户型成交量更大，显示出改善客群较强的购买力。

对此，陈总认为，三室户型卖得好，与以往的情况恰恰相反，显示出许多刚需和刚改客群在二胎政策放开等大环境影响下，渴望一步到位，解决全家人未来几十年的居住需求。

贰  抄底价背后的现实成本

实际上，单纯从价格来看，1.7万/平米的均价，在二环内的长安区，算是价格最低的了，这也导致行业人士在判断二环内底价的时候，将1.7万元/平米列为抄底价。

毕竟，在东胜紫晶悦和中心附近的多个二手房价，都在1.9万元/平米以上。

对此，陈总认为，导致价格战爆发的主要原因，还在于金融政策的全面紧缩。

据了解，当下的金融政策，住房贷款不仅额度紧张，贷款办理时间也比以往大大拉长。另一方面，冬季停工导致施工周期拉长，审批验收等环节更加严格，同样导致开发周期拉长，势必增加了房企的开发成本，造成整个行业陷入一种纠结矛盾的心理，既希望通过快速去化回笼资金，又渴望止跌热销。

而在此之前，房掌柜曾做过一个关于开发成本的计算，利润达到12%左右，已经是非常不错的房企了。但在陈总看来，12%的利润，是很难达到的。”开发周期拉长及降价销售的情况下，成本增加利润却降低，有许多无法控制的额外成本，导致房企获得的利润存在很多变数。“陈总说，如此判断，目前的价格已是抄底价，再降对房企来说，就只能是赔钱赚吆喝了，划不来！

叁  抄底项目中的一生之城

抛开成本增加利润减少的楼市大势，单纯从居住角度分析，对购房者来说，当下的抄底时机，在哪购买性价比最高的项目呢？

实际上，买房背后，购买的更多是城市资源与生活方式。因此，选择一个体量大、配套全、位置佳且价格优势明显的项目，是当前抄底购房的基本原则。

以东胜紫晶悦和中心为例，许多优势正是众多购房者心中的一生之城。

陈总告诉房掌柜：”东胜紫晶悦和中心，体量大，超过350万平米的超大建筑面积，既包含了高品质的住宅产品，还有包括大型商业综合体、公园、北师大附中、养老机构等城市资源，让业主生活在全龄段的社区中，加上东胜集团作为本土上市房企的加持，相信一定会成为众多购房者的一生之城。“

其实，早在7月20日，在东胜紫晶悦和中心举行的”论道长安城心—紫晶悦和中心城市高峰论坛“上，多位业界大咖都对长安区和东胜紫晶悦和中心做过非常精准的分析与判断。

石家庄市委市政府决策咨询委员会副主任、河北经贸大学工商管理学院客座教授、硕士生导师郭省就认为：“和平东路城市规划的巨变（即四代一）将会给这一片区带来巨大资源和便利”。主要体现在以下四个方面：一是便利的交通，和平东路作为石家庄四横八纵交通网中的骨干，交通便捷；二是完善的城市配套，区域内医院、学校、商业、文化娱乐场所应有尽有，生活方便；三是优良的生态环境，工厂搬迁后会有大面积绿化，再加上与滹沱河水系环境连接，空气质量更优；四是四宜之区，规划完整落实后，这个区域将成为石家庄市核心区域“宜居、宜业、宜购、宜乐”的首善之区。

而在此区域开发的东胜紫晶悦和中心项目，位于一环畔、二环城心板块，区位价值显著。项目总占地1900亩，整体规划350万㎡，是东胜集团高尚住宅+商业+公园+教育+养老全生命周期人居力作。

据了解，东胜紫晶悦和中心，规划了5A级写字楼、大型商超、品质住区还有潮范公寓，未来也将会引进国际品牌酒店，专业潮牌市场等，全面弥补长安区的商业、商务、购物、休闲、娱乐、酒店等各方面配套。

未来，东胜紫晶悦和中心将成为长安区吃、喝、玩、乐、购、住、行，教育、养老于一体的城中之城，是名副其实的长安核心，将会全面提升长安区的区域价值凝聚力，成就大城品质标杆