一周楼评：2019年，石家庄房价到底是涨了还是跌了？

进入2020年，圈里开启了年度盘点模式，对于2019年的总结和2020年的预判，纷纷出炉。然而，对于2019年的石家庄楼市来说，一个不容忽视的问题是：去年的房价到底是涨了还是跌了？能给出一个明确的答案吗？

另外，新年刚过，央行就出台了全面降准的政策，8000亿元的长期资金得以释放，会对楼市带来哪些影响呢？而在城市扩容的路上，上一周，石家庄又有哪些变化呢？

今天，老杨继续与大家聊一聊。

1、总结2019年

新闻背景：

从上周开始一直到现在，很多媒体网站都在总结2019年这一年楼市的变化，比如：房价，中国指数研究院研发中心研究副总监陈文静2日在北京表示，2019年中国楼市运行平稳，与2018年同期相比，百城房价涨幅仅为3.34%。与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比，房价涨幅明显收窄。比如：土地，中原地产研究中心数据显示，根据各地土地部门披露的公开数据计算，2019年土地市场继续高位运行，全年50个大城市合计土地出让收入达到4.41万亿元，同比涨幅达19.33%，有望刷新历史纪录。比如：调控，中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史记录，同比2018年上涨38%。

2019年已经结束，对于石家庄这一年的市场表现，大家是如何看的？

老杨观点：

提到房价，这是许多购房者眼中判断楼市发展趋势的最重要标准之一，而在石家庄，从国家统计局的数据看，很明显是同比上涨的，而在2019年11月份全国70个大中城市房价中，石家庄房价同比上涨11.5%。

不过，在现实的市场中，我们发现，虽然不同区域有涨有跌，但石家庄各个项目的价格普遍下跌，部分项目价格甚至下跌超过20%。意味着，在2019年，石家庄房价是降了。

再看其他市场表现，刚需购房者仍是最大的购房主力，而新的热点区域成为城市扩容和房企扎堆以及刚需族的重点区域，如南二环东延线、正定新区、栾城装备制造基地、上庄片区等。也因此，这里成为许多刚需族关注的焦点。

另一方面，性价比成为众多购房者在选择项目时首先考虑的问题，而关于性价比，最明显的案例大部分发生在刚需项目上。

2019年，不管市场如何冷清，每个月依然会出现所谓的“秒光盘”。它们往往价格抄底+户型功能性强+大品牌+刚需盘。让众多挣扎在刚需线上的年轻人抱有一线希望。

于此同时，动辄七八十平米的小户型，均成为刚需族的最爱，也因此，成为许多一线房企集中研发及销售的明星户型。

于是，循着这一原则，包括低首付、套价低、精装变毛坯等一系列营销策略甚嚣尘上。

当然，在众多的“秒光盘”中，头部房企效应更加明显，恒大、万科、融创等一批头部房企，成为购房者最先选择的项目品牌。

而在本地房企中，如天山、润江等本地实力房企同样逆势扩张，并以匠心和良好的产品设计理念，正在成为最懂石家庄人的品质房企。

2、展望2020年

新闻背景：

2020年的第一天，央行送来一个大惊喜，全面降准，释放长期资金约8000亿元，决定于2020年1月6日起全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。这一举措，对于房地产市场会产生什么影响？

老杨观点：

全面降准，对于楼市来说，肯定是有一定利好的，其边界效应会有所体现。而在市场预期上，会提升一定的购房信心。

不过，就在1月1日发布全面降准的消息后两天，1月3日，银保监会官网发布了《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》（《指导意见》）。

《指导意见》中专门提到：在精准有效防范化解银行保险体系各类风险方面，指导意见表示，加强重点领域风险防控。银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

这意味着，即使全面降准，对于房地产市场金融的监管要求依然未见松懈，尤其还提到防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，就表明，高层已做好了全面降准对房地产市场刺激的预案。

3、活在当下

新闻背景：

12月30日，栾城区迎来一场土地出让活动，也是2019年度石家庄最后一场土地出让活动。据悉，本次土地出让涉及3宗地块，最终[2019]033号地停拍，其余2宗成功出让，相比于上上周的土地出让高潮，这一周以及未来整个1月份土地出让都比较冷清。对于房企们而言，一年中最为重要的日子1231已经跨过，进入1月份房企们在销售模式上或者促销力度上是否也向土地市场一样，热度骤降呢？

老杨观点：

从目前市场的情况来看，许多项目依然在有序的进行相关销售工作，并未出现热度骤降的情况。

而从每年的购房习惯来看，年底是返乡置业的高峰期，许多从外地回来的人也会考虑买房等大事。因此，这时候对于许多房企来说，返乡置业的营销策略早已制定完毕，等待许多返乡的购房者。

不过，相对于1231之前的促销力度，此次力度不会更大，预计以维持优惠为主。而老杨跟一些项目负责人沟通发现，近期大家的主要工作在于盘点去年销售情况，制定2020年新的销售任务。其压力不会太大。

另一方面，更多项目正在制定小阳春的促销计划，以期在春节后的第一个旺季能有不错的收获。

4、城市扩容再迎新房企

新闻背景：

2019年12月31日，元氏县政府与中国房地产开发北京有限公司举行龙湖新区开发项目签约仪式。此次签约仪式意味着，该县将进一步提升整合县域的旅游康养资源，推进县域经济提质增效，倾力打造石家庄地区新地标。

老杨观点：

在看到这一新闻的时候，我们首先熟悉一下此次签约的区域所在地，龙湖新区是此次开发项目的案名，具体位置在蟠龙湖景区内。

在未来，元氏县政府与中国房地产开发北京有限公司将围绕蟠龙湖中心区域合作打造文旅康养小镇、农业观光田园小镇、环湖康养、科创产业带、江南水乡特色小镇、体育训练表演基地等重点项目。项目落成后该区域将具备医疗康养、观光游览、休闲度假等多重功能，实现体验、消费、生活的三重升级。

实际上，在中房与元氏县签约之前，华夏幸福就在12月25日，在石家庄元氏拿下（2019）33号地块孔雀城项目。该项目位于元氏县马村镇北沙河与胜利大街交口东北角位置。

再早之前，2018年9月，华夏幸福产业新城项目正式开工，该项目总投资94.4亿元，位于元氏县主城区北部，鹿泉区、栾城区和元氏县的交界处，包含元氏县经济开发区新能源和智能制造产业园，共约40平方公里。

从中房和华夏幸福的接连动作看，他们在元氏县会将产业园区和旅游康养作为重点打造。

而中房要打造的康养小镇，会为石家庄人带来全新的康养和人居体验。华夏幸福要在元氏县打造的孔雀城项目，同样会为元氏县及石家庄人打造全新的人居新体验。

不过，不管是中房还是华夏幸福，以产业园区或康养小镇带动地产拿地的模式，或将成为石家庄城市扩容的新方式。