一周楼评：土地市场年初遇冷背后，是房企的战略变了吗？

新的一年开始，除了对全年市场的预测，更多还要从每一个市场动态中，寻找背后的原因及带来的影响，这也因此会成为影响整个行业进程的黑天鹅。

上一周，人们大多还停留在即将来临的春节长假上，毕竟，忙碌了一年的房企职业经理人们，似乎终于可以喘口气歇一歇了。

但事实是这样吗？非也！从恒大再次低价销售迎接2020年开门红到保利万科合体打造返乡置业优惠大礼包，再到融创四盘联动为每一位归家的游子提供回家大礼包，实际上，大多数的一线房企，并未来得及喘口气，直接走进了新的战场。

而在春节期间，老杨听闻又有多家项目打出了“春节不打烊”的口号，誓为新的一年营造更加浓厚的热销氛围。

在此背后，是一线房企对2020年市场的谨慎乐观及战略布局，想尽一切办法和用尽一切时间快速去化回笼资金，倒成了大家一致的选择。

而在上一周，一条并不显眼的土拍信息，倒是引起了行业的注意。毕竟，开门红的象征意义更大一些。那么，这背后，将有哪些原因以及其产生的影响如何，我们今天就来仔细聊聊。

1、楼市风向标--河北省政府工作报告出炉

新闻背景：

2020的楼市以及未来很长一段时间的楼市总基调以稳为主，在房住不炒的前提下，各个城市地区因城施策。石家庄未来将会如何因城施策，还是要根据大的政策方面的发展情况和规划方向，1月7日上午，省十三届人大三次会议在石家庄开幕，会议由大会主席团常务主席、执行主席王东峰主持，省长许勤代表河北省人民政府作政府工作报告。其中提到了自贸试验区正定片区、加快中央商务区等重点工程建设、老旧小区改造、在省会经济发展方面提到大力发展城市、区域、园区、生态“四种类型经济”等内容。政府工作报告的发布，为全省2020年制定发展方向和目标。能够从未来经济等各方面的发展，看到楼市的发展方向。

老杨观点：

从每一次的政府工作报告中，都会看到新一年的工作重心和对行业的发展方向。今年也不例外。

从省政府工作报告中，虽然未提及房地产行业，但我们看到，依然遵循了中央对房地产“房住不炒”、以稳为主的的调控思路。而在与房地产相关的方面，重点提到了改善居住环境、高质量推进新型城镇化。

其中，在人口转移上，提到要加强农业转移人口市民化，全省常住人口城镇化率达到58.5%。而截止到2018年末，全省的城镇化率已经达到了56.43%，两者相比，两年时间预计增长2.07%，按照2019年6月15日的人口数据公布可知，河北省常住人口达到了7556.3万，以此计算，2019年和2020年两年时间，河北省将增加156.41541的城镇人口数量。这意味着，对于住房、教育、就医等需求将继续增加。

而在教育配套上，政府工作报告也提出：新改扩建300所公办幼儿园，基本消除城镇大班额和有效保障进城务工人员子女上学的问题等。

在改善居住环境上，我们看到政府工作报告中专门将老旧小区改造作为重点工程。同时将中央商务区和正定自贸区建设列为重点工程，显示出这些项目依然会成为2020年的热点项目及区域。

2、旭辉一职专地块项目案名及规划曝光

新闻背景：

近日，有旭辉拿下的一职专地块项目案名和规划曝光，石家庄市自然资源和规划局发布了关于旭辉铂宸府建设项目设计方案批前公示的通告，通告显示，河北旭君房地产开发有限公司关于旭辉铂宸府的报建申请，正在审查设计方案。该项目位于工农路以北、南长街以西，用地性质为居住，用地面积为实用地约0.86公顷（约合12.9亩），拟建设住宅。根据规划图可了解到，该项目拟建造3栋住宅楼，2栋配套楼。其中，1#、2#住宅楼均为18层小高层， 项目容积率为2.16。

老杨观点：

从项目的规划，我们可以看到，一职专地块作为城市中心的小地块，拥有许多地块无法比拟的城市资源优势，但也存在明显的劣势。

首先，我们先从地块的位置看，这一项目正好在工农路以北、南长街以西的位置，距离艺术中心和北国超市仅有一公里的距离，而其周边还拥有如海悦天地、华润万象城以及自强路金融街等城市最优质的商业资源，以及桥西外国语小学、六中、十一中等优质的中小学教育资源，还有地铁3号线等快速交通网络，以及各大医院等资源，可以说成熟的城市资源应有尽有，完全能满足业主的各种需求。

而在社区的规划上，18层的小高层以及2.16的容积率，都使得这一项目的居住密度很低，舒适度很高，可以称得上是精致社区的典范。

不过，恰恰是因为地块小，在园林景观上无法展开设计，对业主在未来的生活和互动上是有一定局限的。这也是所有小社区的最大弊病，购房者在考虑购买时要全方位考虑清楚，从个人实际需求入手。

3、2020年1月份首场土拍，凄凄惨惨戚戚

新闻背景：

1月9日下午，石家庄迎来2020年度首场土地出让活动，涉及2宗地。地块编号为藁空国土资[2019]1号、[2019]084号，总面积为21074.021平方米（约合31.61亩），总起始价5370万元。最终，藁空国土资[2019]1号地因无人报名流拍，[2019]084号地因未达底价流拍。值得注意的是，[2019]084号曾于2019年12月13日的公开出让中，因未达底价流拍，此次为二次流拍。

老杨观点：

从两个地块的位置，我们可以看到，导致藁空国土资[2019]1号地流拍的原因，还是无人报名。但从土地的位置和性质来看，这种结果也是意料之中的。毕竟，正定机场附近的商务用地，在没有更多政策加持的情况下，让人很难预测未来的商业运营路径。

而[2019]084号地，是因未达底价而流拍，这已经是第二次流拍了，两次流拍原因同样是未达底价。说明第一，是有人报名竞拍的，第二，两次未达底价意味着房企在与政府拿地的博弈还在持续，加上地块面积仅有4.35亩的体量，根本无法形成有效的社区，也因此，导致房企预期较低，持续低价竞拍。

从两块地的流拍信息中，虽然客观上显示年后的土地市场遇冷，但并不能证明土地市场出现了明显的冷冻。

而在年末棉五地块的激烈竞拍中，我们看到，好地块还是有人抢的。预计在2020年，这种趋势还将增强，对于那些一心想入驻主城区的一线房企们来说，在新区或三环外，如果无法形成大规模的土地放量和一线房企扎堆的情况，根本不会引起他们的多大兴趣。反而像一职专这样的城市中心小地块，更能为房企带来快速而有效的资金流。