一周楼评：大悦城要来石家庄？有可能吗？

春节的脚步越来越近，楼市在返乡置业方面的活动也越来越多，朋友圈里，到处是各大项目关于返乡置业和迎春节的宣传海报和销售信息。诚如某头部房企的相关负责人所说，1月份春节期间一定要有开门红。

的确，国人最讲究一个好彩头，这对楼市来说，同样如此。

不过，在1月份的土地市场上，却并未出现好彩头，一如既往的流拍，这是否预示着2020年的土地市场，将会迎来最艰难的一年呢？我们不得而知，但预期下降是必然的。

同时，在城市红利中，地铁越来越成为房企主打的底牌。正如今天要开通的地铁3号号一期北段工程，将直接拉近西三庄与市中心的距离，相信一定会引起地铁沿线诸多项目的热议与炒作。

而还有五天时间，2019年将彻底离我们远去，新的2020年来临，这也是老杨在2019年做的最后一期一周楼评，在此祝愿大家新春快乐，新的一年再见。

1、1月份土拍冷冰冰

新闻背景：

1月15日，石家庄迎来了春节前的最后一场土地出让活动。石家庄市公共交易资源中心公开出让3宗用地，编号[2019]088-090号，总面积152037.35平方米，约合228亩。值得注意的是，此次出让的3宗用地均为中央商务区用地，这也是中央商务区首次出现住宅用地、教育用地。最终一宗地块成功出让，2宗包含住宅用地地块因报价未达底价流拍。

1月17日，曾流拍的这两宗中央商务区的地块，再次挂牌，将于将于2020年2月19日14时35分开始限时竞价。

 老杨观点：

上一周，老杨就曾经说过，土地市场的分化愈加明显，一些不太好的地块价格预期下降，开发商与政府的博弈也会更加激烈。这种情况下，无人竞拍或未达底价流拍都是正常现象。

而此次未达底价流拍的地块，我们看到，都是在中央商务区内，其中[2019]088号地块，位于解放西街以西、和平路以南、新华路以北、北大街以东，土地面积为53748.13平方米（约合80.62亩），用地性质为住宅、商服，容积率住宅≤2.9、＞1.0，商服≤4.0、＞1.0 ，出让年限为70年、40年，起始价为143700万元（1782.44万元/亩）。该地块遗憾流拍。

[2019]089号地块，位于北大街以东、和平路以南、车辆厂前街以西、兴凯路以北，土地面积为28440.34平方米（含托幼用地3780平方米）（约合42.66亩），用地性质为住宅、商服、教育，容积率住宅≤2.9、≥1.0，出让年限为70年、40年、50年，起始价为76100万元（1783.87万元/亩）。该地块遗憾流拍。

两宗流拍地块，都有一个非常共同的特点，那就是都有商业地块，且地块面积不大。目前老杨未看到两宗地块的住宅与商业配比数据，因此不敢断定，就是因为商业面积过大使得开发商拿地积极性不高。不过，从两宗地块的起始亩价看，1780万元/亩左右的价格，的确不低，一旦商业面积过大，这个价格就会显得更高。此时对开发商来说，多次试探底价，是明智之举。

另一方面，老杨认为，造成春节前土地市场冷清的，还有春节前开发商支付工程款的巨大资金压力，导致许多房企拿地积极性不高。

而以此断定2020年土地市场整体冷清，就为时尚早，但未来头部和央企的拿地积极性将比普通房企要高，这应该是不争的事实。

2、三教堂城中村改造项目

新闻背景：

近日，石家庄市自然资和规划局发布了关于三教堂城中村改造建设项目设计方案批前公示的通告。 通告显示，石家庄市裕华区人民政府关于三教堂城中村改造建设项目的报建申请，正在审查设计方案。该项目位于京港澳高速以西、东二环以东、塔北路以南、塔南路以北，用地性质为居住用地。

根据项目总平面图及经济指标表显示，三教堂城中村改造项目规划计容用地面积为10.43公顷（约合156.45亩），总建筑面积为352146平方米，建筑密度为17.33%，容积率为2.6，项目规划建设18栋住宅楼，其中15#-18#楼四栋住宅楼为回迁楼，此外，还将配建4栋商业楼、幼儿园、小学、托老所等公共配建。

老杨观点：

提到三教堂城中村改造，就不得不提到这个项目的过往历史，可谓是一波三折，这在石家庄的城中村改造中，经历时间之久、过程之复杂，属于非常典型的历史遗留问题。

据相关资料显示，从2007年，该村就启动了拆迁改造，至今已有13年之久。2016年4月三教堂社区新一届“两委”通过“四议两公开”程序，选择河北众腾房地产开发有限公司合作开发。2018年11月23日裕华区政府明确众腾公司为三教堂社区改造项目实施单位。2019年1月7日裕华区政府批准三教堂城中村改造《拆迁安置补偿方案》并备案。据悉，众腾公司成立于2008年4月15日，注册资本1500万元，开发资质为暂定级，于2018年底与央企中粮地产签订协议，共同开发三教堂村改造项目。

此次设计方案的批前公告，终于让三教堂村的村民有了更多的期待。

实际上，中粮地产介入后，外界对此还是非常期待的，毕竟，作为央企，资金实力和项目品质上，都有保障。

而从三教堂村的位置看，同样属于非常难得的区位优势，该村位于石家庄市裕华区，学苑路以南，紧邻东二环。从交通上看，该项目正好紧邻地铁3号线，具备大项目的快速交通优势；从区域配套看，东二环西侧，正好是裕华区非常繁华的区域，包括国大全城、蓝郡名邸等优质社区及配套，加上此次规划的4栋商业楼和幼儿园、小学及托老所等社区配套，生活配套齐全；而在医疗配套上，更是有省医大一院等优质医疗配套。可以说，一旦该项目启动，也会受到购房者的关注。

而中粮地产旗下的大悦城控股，是中粮地产旗下唯一的地产投资和管理平台。

对于大悦城，相信许多人都很熟悉，它在全国许多城市都有大悦城的商业综合体项目，打造了大悦城、大悦春风里、祥云小镇三条产品线，定位时尚、潮流，以年轻中产、成熟中产为核心客群，已在全国10余个城市布局。此次项目规划中的4栋商业楼，是否会引进大悦城的商业综合体，老杨认为，是有可能的。正好可以填补这一区域在城市综合体项目的空白。

3、地铁3号线北段今日开通

新闻背景：

1月16日，石家庄轨道公司召开新闻发布会，决定地铁3号线一期北段（市二中~西三庄站）1月20日正式开通运营。 周边沿线受益楼盘都有哪些？

 老杨观点：

这又是石家庄地铁方面的大新闻，意味着石家庄终于有了两条真正意义上的地铁。再也不是一条半了。而随着6月底地铁2号线一期工程的开通，简单的地铁路网就形成了。

再看此次开通运营的地铁3号线一期北段（市二中~西三庄站），直接将西三庄与市中心大大拉近了距离。

在其中，有许多项目将受益，比如尚宾城项目、弘石湾、润江新华壹号院等，一旦开通，相信今天一定会有许多项目针对地铁进行炒作。

再看这条线路上，基本穿过了新华区由南到北、由东到西的一半多区域，覆盖了几十个老旧小区等人口集中地带，大大方便了这里的出行。而且地铁3号线一期北段，一直沿中华大街而建，大大疏散了这里的交通。要知道，中华大街北段是目前石家庄最堵的路段之一。