一周楼评：石飞生活区撤销征收，到底是啥原因？

上周最大的新闻，肯定是棉五社区改造地块的出让，即诞生的新地王。围绕地王展开的讨论，也是非常多。

但地王背后的房企考量在哪里？地王项目的定位和未来潜力如何？

另外，石飞生活区等两个旧改项目撤销征收公告的原因是啥？会产生哪些变化？

老杨今天就给大家做一些分析。

1、上周，石家庄土地市场看点多，共计成功出让10宗地

新闻背景：

其中最吸睛的是棉五社区改造地块的成功出让，“燃爆”整个市场，成为今年以来石家庄楼市最热门的话题；土地挂牌方面，成功挂牌2宗地块。

老杨观点：

关于上一周的土地市场，棉五社区改造肯定是一大新闻。而对于地王项目的后续猜测与前景分析，我们可以从石家庄地王项目中寻找到可以参考的对标。

从2007年开始至今，包括天山新公爵、名门华都、荣盛阿尔卡迪亚、天山九峯、恒大华府、荣盛华府、远洋晟庭、荣盛御府等诸多项目，大多数都具有一定的共同性：

1、地块均为净地，这在石家庄土地市场中，是非常难得的，而且从地块的地段和周边配套来看，大多属于非常成熟的区域；

2、所开发的项目大多为该企业的标杆项目，无论从社区配套的建设还是产品细节的打造，均优于当时大部分项目的产品水平；

3、在价格上，无论是当时的新房价格还是如今的二手房价，大多在同区域内较为坚挺，属于最能保值增值的一类项目。

再来分析此次提到的棉五社区改造，和以往的地王相比，回迁房和商品房不再分离建设的模式成为最为特殊的地块，而是否也将成为棚改项目的长期政策，非常值得关注。但其成本增加与营销难度加大的双重压力，如何设计产品及制定营销策略，同样是未来棚改项目的首次尝试。

上一周还有6宗位于栾城区的地块和两宗循环化工园区地块出让，但均以起始价成交，显示出政府对土地市场预期也在下降，这对拿地的房企来说，同样是一次低价出手的机会。

2、上周，新华区撤销2大房屋征收公告

新闻背景：

3月24日，新华区政府网站发布了《关于撤销省电影公司宿舍片区项目（一期）国有土地上房屋征收决定的公告》及《关于撤销石飞生活区项目国有土地上房屋征收决定的公告》。

老杨观点：

两个撤销公告，大家感觉是不是很熟悉？是的，这跟棉五社区改造当时的操作如出一辙。而在公告中，均显示撤销原因均为规划条件调整。

实际上，之前两大旧改项目的征收公告，是在2018年的11月份发布，当时还未出台新的《城市居住区规划设计标准》，因此，此时撤销征收决定的公告，表明，当时的征收标准，是不符合新规的，尤其在容积率上。

就在2019年7月份发布的新规中，是这样说的：棚户区、城中村、旧城改造等2018年12月1日前确定的居住容积率超过2.9的项目，规划指标和规划方案应按照《城市居住区规划设计标准》执行，居住容积率降至2.9，建筑高度不超过80米。

但对已取得拆迁许可证并签订拆迁补偿安置协议或已经下达征收决定签订征收补偿协议不少于50%的（不包含2018年11月底下达征收决定的20个项目），原确定的容积率和计容方式、建筑密度、建筑高度等规划指标继续有效，具体按照市政府印发的《关于加强主城区城市棚户区征收改造工作的意见》（石政规〔2019〕4号）执行。

而石飞生活区和省电影公司宿舍片区，均属于2018年11月底下达征收决定的20个项目，因此，肯定需要按照新规执行。

按照新规，这两大片区的未来规划中，容积率是必要降至2.9以内，建筑高度80米以下，其生活居住感更好。

当然，还有一些具体指标，大家可以参考，即：沿东西向主要道路的高层居住建筑应以塔式或短板为主，严格控制建筑面宽，面宽不应小于30m，不应大于45m。建筑高度小于36米、通透率大于50%的，可采取塔板结合方式增强建筑风貌的多样性，板式建筑最大面宽不超过60米，避免出现“大板楼”。

3、上周，石家庄2020年供地计划出炉

新闻背景：

3月24日，中国土地市场网发布了《石家庄市本级2020年度国有建设用地供应计划》。《计划》显示，本年度国有建设用地供应计划范围为市辖区的长安区、裕华区、桥西区、新华区、井陉矿区、高新技术产业开发区、鹿泉区、栾城区、藁城区和循环化工园区，计划期限为2020年1月1日至12月31日。

老杨观点：

此次发布的2020年供地计划中，我们看到，和2019年相比，今年的土地供应面积增长了68.9%，可谓是近年来供应面积最大的一年。

而在供应土地中，工矿仓储用地所占比例要比2019年大幅增长，从2019年的占比11.7%增长至2020年的占比31.6%，实际供应面积增长了5649.3亩，显示出石家庄产业的快速发展及用地需求。这对一座城市来说，则具有更大价值。

另外，2020年，土地供应计划中，特意将保障性安居工程用地计划进行了公布，为133.78公顷，换算成亩为2006.7亩。规模还是不小的。

当然，住宅用地和商服用地的规模，均比2019年扩大不少。

在此次公布的供应计划中，与2019年相比，计划范围有所扩大，增加了鹿泉区、栾城区、藁城区3个城区。因此，这也是导致此次供地规模比2019年大幅增加的主要原因。

在所有的区域中，鹿泉区的供地规模是最大的，为383.07公顷，换算成亩约合5746.05亩，占总供地规模的25.09%。

而在该供地计划中，还专门提到了增强政府调控能力和稳定房地产市场，其中，着重强调了实现房地产市场的理性回归，突出“保民生”和“稳市场”两大目标，有效抑制房地产价格快速上涨，稳定房地产市场预期。显示出，不论从供地面积还是价格上，今年都不会有大的幅度。从近期以起始价成交的市场情况来看，的确做到了稳定市场预期的作用。

4、上周，多个项目获得证件

新闻背景：

2个项目新获得3张用地规划许可证，包括中海云锦项目、和誉府（一期、二期）项目。

5个项目获得预售许可证，分别为中冶德贤华府、弘石湾尚府、中房卓越府、绿城诚园、万科翡翠书院；除此之外上周，位于鹿泉区的龙湖九里晴川迎来首次开盘，据了解，购房现场异常火爆。

老杨观点：

现在的种种迹象表明，石家庄楼市正在经历普遍的楼市“小阳春”，好产品+低价格，成为刚需和刚改人群集中购房的主要原因。这也表明，当下，依然是刚需和刚改的市场。

从新项目的进度来看，也是比较快的。以中海云锦为例，去年底拿地，三个月时间，就拿到了用地规划许可证。而从其案名分析，中海云锦项目包含的业态，居住感也很强，包括了公园、小学、文化和体育设施等，并无商服用地，也因此可以判定，该项目是没有底商的纯粹居住社区。

再看上周获得预售证的中房卓越府，资料显示，该项目将打造成以甲级总部办公楼、双创中心、城市级商业综合体和高端改善型社区为主的新型城市综合体。

一期中房·卓越府主力住宅产品含17、18层高层和11层舒适小高层。住宅产品面积段涵盖85㎡格调两居~178㎡奢华三居户型，遴选一线品牌，配备多重人性化科技精装系统。

而在龙湖九里晴川项目的开盘中，我们也看到了高性价比洋房产品的市场需求。

1.3万左右的洋房产品，是主城区高层所不能及的第一居所，其中，非常快捷的交通、洋房社区的低密宜居、学校、医院、商业等配套的丰富以及紧挨西山和龙泉湖公园等天然氧吧的自然环境，均是刚需和刚改购房者非常喜欢的亮点。

而在项目产品的打造上，龙湖地产更是不遗余力，从园林设计到户型设计，从物业服务到配套建设，均能满足购房者对好房子的要求。社区全部为6层建筑，整体为纯低密社区。目前131平米精装洋房、142平米毛坯洋房接受咨询。