一周楼评：本周棉五棚改地块土拍能否又成大事件？

相信各位都还记得，从年后至今，石家庄土拍市场一直处于不温不火的状态，这一方面源于疫情的巨大影响，而另一方面，则是一直未有太过优质的地块入市。

本周三，一宗全市关注的地块即将挂牌出让，这是否会引发土地市场的新一轮热潮呢？是否会如12月底棉五地块的竞拍如此激烈呢？今天，老杨就与各位聊一聊。

1、上周土地市场聚焦在正定（正定新区），共成功出让5宗地块。

新闻背景：

3月17日，正定县成功出让1宗商服用地、1宗住宅用地。

3月20日，正定新区成功出让园博园附近的3宗商服用地

老杨观点：

关于正定县和新区的四宗地块，上一周曾经做过讨论。

首先，对于正定新区园博园附近的3宗商服用地，这已经是继2月4日停拍后的第二次入市，幸运的是，此次3宗地块全部起拍价成交。

而从位置来看，3宗地块均位于园博园附近，体量均在30多亩，容积率均在3.5左右。可以说，形成了正定新区中心的商业集群地块。此次底价成交，显示出房企对正定新区的商业发展，仍持谨慎态度。加上2月份正定新区的退地事件，使得正定新区的土地价格正在逐渐回归理性。

不过，相比2017年正定新区高位的土地市场，当下的正定新区正在逐渐跑出加速度。而老杨从相关数据了解到，仅2019年，正定新区国际会展中心共举办100场各类会展，吸引客流总量294万人次，成交额26亿元。加上河北奥体中心举行的几次大型体育赛事，每年进出正定新区的流动人口就接近了300人次，这可是石家庄主城区的基本人口总数了。

这个数据意味着什么，相信各位都应该有所思考了。

2、石家庄市棉五社区商品房与回迁房不再“分离”建设

新闻背景：

从石家庄市长安区征收办获悉，针对“石家庄市棉五棚户区改造”项目，长安区政府要求在开发建设中将原棚户区居民的“安居”放在首位，统一规划管理、统一建设开发，打破原有的商品房与回迁房可能存在“开发时区别对待”“建成后品质泾渭分明”的现象。政府从保障“更优民生”角度出发，将社区商品房与回迁房实现同品质建设，不再按地块或楼栋“分批、分离”开发。

老杨观点：

从新闻中我们能了解到，石家庄市棉五棚户区改造即将改造地块规划面积约133.65亩，涉及社区居民回迁房与可售商品房，将于3月25日进行招拍挂。此外，“新棉五社区”还一改之前的住宅“分配”方式，选择产调的1300余户原住居民在土地招拍挂之前已全部完成选房。

商品房与回迁房不再分离建设，意味着项目建设成本的提高，对于房企来说，无疑是增加资金成本的事情。这与商品房配建5%保障房的政策有相似之处。一方面，让原有居民的生活品质有了很大提升，一方面增加了商品房销售的难度。

另外，不再按地块或楼栋“分批、分离”开发，意味着原著民与新业主的融合与混居，会让社区更有人情味。

另一方面，此举虽然对开发成本有所增加，但我们还要看到，政府对棉五棚户区改造的另一项补充，即：位于东二环外的匹配用地。这块地位于洨河大道以南、秦岭中街以西、槐河路以北、昆仑北大街以东，总用地46.41公顷（约合696.15亩）。

具体来看，约合325.5亩二类居住用地、约合32.55亩中小学用地、约合55.2亩商业服务业设施用地、约合2.4亩文化设施用地、约合4.2亩体育用地以及约合8.4亩公园用地。

据了解，该地块同样会被纳入土地招拍挂的序列，而325.5亩的住宅用地，其体量也是很大的，加上商业、教育、文化及公园业态，这里完全可以建设一个配套齐全、人口聚集的新城。

相信，对棉五棚户区改造项目志在必得的东胜集团，也是看到了这块体量较大的匹配用地。而东胜集团造城的经验，也意味着它对这一项目有十足的把握。

当然，3月25日，是否还会有其它房企竞拍，以及土拍中是否还有更激烈的竞拍过程，我们就要拭目以待了。

不过，据了解，此次竞拍是线上竞拍模式，因此，预计媒体无法现场感受竞拍过程，唯有等待官方的最后结果了。

3、2020年裕华区政府工作报告发布，多个项目成关注热点。

新闻背景：

2020年裕华区政府工作报告指出，2020年裕华区将全力破解贾村、二十里铺、三教堂等城中村改造中的难题；积极稳妥推进南栗、南王、方村等城中村改造，做好南位城中村改造的前期各项准备工作；力促中房广场、万悦大厦等项目按计划开工；众美定制广场、国赫金茂府等续建项目按进度实施；人保大厦、中粮祥云（大悦城）等前期项目尽快完善手续、取得实质性进展；特别是要全力抓好总投资130亿元的福美文旅城、中电科技园两大产业项目建设等工作。

老杨观点：

在裕华区的政府工作报告中，最受瞩目的无疑是中粮祥云（大悦城）项目的曝光了。对此，老杨也做了全面的分析与预判。

首先，看该项目的选址：

从最早的资料中，我们看到，此次中粮祥云（大悦城）项目，要落子的地方，就是裕华区的三教堂村。

该项目位于京港澳高速以西、东二环以东、塔北路以南、塔南路以北，用地性质为居住用地。

根据项目总平面图及经济指标表显示，三教堂城中村改造项目规划计容用地面积为10.43公顷（约合156.45亩），总建筑面积为352146平方米，建筑密度为17.33%，容积率为2.6，项目规划建设18栋住宅楼，其中15#-18#楼四栋住宅楼为回迁楼，此外，还将配建4栋商业楼、幼儿园、小学、托老所等公共配建。

其次，看该项目的周边配套：

从地理位置上，我们看到，三教堂村位于东二环东侧，紧邻的融创裕华壹号已经交房入住，二期商业的规划面积为8.4万平米，其中商业中心建筑面积2.4万平米，规划有大型商超、儿童游乐、餐饮、健身、美容等多种业态，还将打造目前省会首个恒温、恒湿、恒氧的巨幕影院。

而此次中粮祥云（大悦城）项目的落地，让该区域的商业氛围更加浓厚。

从居住氛围来看，其所在5公里范围内，至少有20多个社区超过10万名的常住人口，加上该区域二手房价在2万元/平米左右，在全市区域房价中属于极高水平，因此，人均消费能力非常强。

人口数量+消费能力+消费水平，相信在此地打造中等规模的城市综合体项目，还是有一定发展潜力的。

第三，地铁3号线东段一起工程，预计将于今年年底试通车，最后一个站点就是三教堂站。有了地铁的加持，相信对于这一区域商业项目的运营也会起到很好加持作用。

综上所述，不管是融创裕华壹号的商业中心项目，还是中粮祥云（大悦城）项目，都会在未来的运营中潜力巨大。

第三，看项目定位：

据资料显示：大悦城以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成为高品质城市生活新标志。

另外，所谓祥云系产品，主要是打造的纯粹高端住宅，其择址一直遵循“踞中芯、捷交通、享资源、揽繁华”的标准。而其社区最大的特点是无底商的全龄社区。

当然，除了这一单个项目，我们还看到，包括南栗村、南王、方村、南位等城中村改造的积极推进。从目前的进度来看，几个城中村改造的合作房企大多也已确定，只要前期工作准备完毕，相信项目的开发建设也就指日可待。

4、特价房的春天来了吗？

新闻背景：

上周市场上出现了很多特价房源，据了解有些项目成交情况也很不错，在市场加大促销宣传和购房者逐渐回首市场的同时，在朋友圈看到这样的消息“石家庄取消隔离，公交全面复工，楼市个别已经开始停售调价、取消分期，有些项目一直是年底的价格，购房者的春天来了但很短暂，想买房赶紧上车！”那么，近期房地产市场到底如何？

老杨观点：

的确如此，目前大多数的项目都已开门纳客，许多项目的销售中心也是门庭若市，十分热闹。上周，老杨走访了部分项目销售中心，到访数量已回到甚至超过了年前的水平。正如之前我们所分析的那样：疫情只是延缓了需求，而非消失。

另一方面，确实各项目都出现了特价房、打折优惠房源等促销政策，部分项目的特价房价格甚至下降2000左右/平米，配合线下渠道+线上直播，实现了疫情后的成交大反弹。

不过，相比疫情之前的营销手段，大规模人群聚集的活动，目前依然无法举行，阻碍了房企在营销手段上的发挥，唯有通过小规模推广+线上直播+特价房+线下渠道的方式，实现营销目的。

另外，包括万科、中海、远洋等许多头部房企，也在通过线上音乐节、一周年庆、案名发布预热等方式，实现品牌与销售的多重融合。而一切营销的创新，都是疫情倒逼的创新与努力，相信，随着疫情的结束，这些创新也会更加多样。