一周楼评：石家庄这仨地能成为今年的热点区域吗？

上一周，由房掌柜、一点资讯、腾讯网势和石家庄经济广播FM100.9《家有好房》节目联合主办的“美好人居行业沙龙”第四期如期上，来自7个房企的营销负责人，针对何时购房更抄底的话题，展开了激烈讨论，同时大家对下一步石家庄房价的走势，也做了一些预测。这直接引爆了行业和购房者的预期。

那么，到底上周的沙龙中，嘉宾们都是什么观点呢？

不仅如此，包括10宗地块挂牌、贾村城中村改造（二期）规划设计方案等的发布，也让市场对未来的土地市场充满了期待。

1、上周，由房掌柜、一点资讯、腾讯网势和石家庄经济广播FM100.9《家有好房》节目联合主办的“美好人居行业沙龙”第四期如期举行，此次主题为“后疫情时代的营销创新”邀请了包括金地地产、东胜地产、当代置业、旭辉地产、富贵城、尚元集团尚宾城、天河明郡等七个项目的营销负责人，共同探讨后疫情时代的营销创新，并为购房者提出了中肯的购房建议。

老杨观点：

从疫情发生开始，到如今的逐渐复工复产，不管是房地产行业，还是购房者，无不将房价的发展趋势作为观察市场的首要因素，而购房者出手还是观望？何时出手？等问题，成为影响购房情绪的关键问题。

那么，疫情过后，房价是否如期下跌？何时购房更抄底呢？

对此，七位嘉宾分别给出了自己的分析：

富贵城销售总监冯建国：

从中长期看，房价会保持一个稳定的趋势，短期来看，受疫情影响，房价有很大可能性会出现小幅下降的趋势，但是全年并不会出现大幅度的变化。预计下半年可能有一定程度的恢复。

而关于抄底购房的问题，现阶段能得到一个合适的价格和更多的选择性，建议购房者根据自身的需求，去关注各项目的核心价值，找到与自己家庭需求所匹配的房子，适合的才是最好的。

旭辉中睿府营销总监冯洋：

疫情过后，国家应该会出台一定的宽松政策，提振楼市信心，导致购房的巨大反弹；同时，由于此次防控疫情过程中，出现了不少租房者在返回社区时遇到的各种限制等，导致会加快更多的刚需人群的买房节奏，刺激疫情后的小规模的市场反弹；

不过，时间不确定的冰冻期，会增加房企的融资成本和压力，加上2020年的集中还贷等多重压力下，会引发一波降价潮。

关于抄底购房，对于自主需求来讲，永远都是抄底的最佳时机。虽然受疫情影响市场冰冻，但需求仍在，之后大家对于开发商品牌、物业、居住舒适度会有更高的要求，加上国家可能出台的宽松政策，所以有购房需求的朋友们可以根据市场发展，选择合适时机抄底购入。

金地玺悦府项目营销负责人李倩：

一方面，石家庄房地产市场会呈现“量增价稳”的大势；另一方面，各个项目之间也会出现明显的分化。产品功能更加合理，产品附加值更多，科技、智慧人居会更受欢迎。

针对购房者提到的抄底时机，抄底心态不可有，毕竟，房住不炒政策下，房价不可能大跌。而房企营销压力和房源增量的双重压力下，“以价换量”的趋势明显，此时房价和房源性价比较高，适合出手。

同福当代项目行销负责人解增辉：

石家庄的房价目前稳定，并没有太大的起伏，主要原因从以下几点进行表明：房企启动线上看房，购房渠道并未完全堵塞；线上看房缩短成交周期；购房需求并未减少，只是推迟；政策松动，房贷利率下调，市场信心恢复，未来不排除更多利好政策。

什么时候抄底最合适？

刚需或者改善购房者，经济允许的话，今年上半年是个不错的购房机会。

东胜集团石家庄城市公司副总经理陈军：

疫情过后，稳楼市，而非刺激楼市，这种政策格局越来越清晰。这背后，需要的是破除不合理的限制，缓解开发商的资金压力，允许打折促销，默许房价适度下跌，这与其他行业并无二致。纾困而不刺激，托底而不重启，这当是今年楼市调控的最大公约数。

库存加大的现状受疫情影响会尤为突出，多数房企为实现年度业绩预计会推出促销政策。购买力方面依然较好，疫情影响的只是成交时间。通过这场疫情，人们的消费观念会发生深刻改变，有套房是一切安全感稳定感的前提，小阳春依然会延后出现。现在可以适合出手购房。

尚元集团尚宾城策划总监史苏东：

疫情期间，很多购房者肯定会对自身的居住条件和生活方式有了更高的要求和标准，比如一个项目的物业管理如何？家人更加重视健康、希望家中是否有更多可变空间来应对各种变化？现在所住的小区是否有更多无接触的科技智能安防系统等等？

因此，疫情过后，整体的楼市交易市场和改善型的楼盘会迎来一波小阳春。

很多房企会受困于年度销售任务的压力，各个项目也会通过一定程度上的优惠政策来吸引目标客群的关注，对于有购房需求的人群来说，这个无疑是抄底入手的好时机。

天河明郡营销总监张伟：

疫情过后，石家庄房价的变化整体依旧平稳发展，石家庄房地产楼市整体基本牌面没有变，大的格局依旧稳中有升前景明朗；但是在此期间不排除部分房企因销售任务重、回款压力大等多方面方面因素推出“特价房”、“抵账房”、“员工内部福利房”等变相降价及“全民营销”“首付分期”低门槛大营销政策出现，以此来降低销售门槛，加快自身产品去化的销售政策及营销相应措施。

在此情形下如果遇到心仪楼盘和项目建议各位可以出手了。

2、上周，石家庄市国土空间规划委员会第二次专题会召开，会议审议并原则通过贾村城中村改造项目（二期）规划设计方案，会议还原则同意东兆通城中村改造项目详细规划。

老杨观点：

从此次专题会上，我们看到，会议对贾村城中村改造项目（二期）规划设计进行了审议，并原则通过。该项目位于老城区东南部裕华区内，方盛路南侧、体育大街东侧，主要有5个住宅地块及3个配套用地组成，综合容积率约2.7，限高80米，密度不大于20%，绿地率不小于35%。

项目结合大规划中区域中心、邻里中心、社区中心三级城市公共配套，与二期社区服务配套紧密相连，并通过社区入口大堂设置社区级的公共共享空间，打造优质的“归心”社区服务。

从规划中，我们看到，除了5个住宅地块外，还有3个配套用地。那么，这个配套用地未来的构成是怎样的呢？

实际上，在融创中心的项目介绍中，我们可以看到一些端倪：融创中心后期自身建设大型商业配套，后期规划有大型商业，包括酒店和大型商超，满足业主的便利生活方便业主的生活。这意味着，贾村城中村改造的二期，将建成为裕华区二环外的城市副中心。而其毗邻的东京北村和方村等大型的城中村改造，一旦开发成功，加上其城市配套建设，裕华区二环外的区域将形成连接主城区与栾城区的重要连接带，以及城市和产业集聚发展的全新副中心。

另外，会议还原则同意东兆通城中村改造项目详细规划。该项目位于长安区，东至秦岭中街、南至洨河大道站、西至天山大街、北至绵河道，拟建居住建筑面积176.6万平方米，商业建筑面积12.4万平方米，教育建筑面积4.9万平方米。规划居住人口约36000人，按照“5G新生活目的地”的设计理念，分段打造形成两带三心三区一轴的规划结构。

从规划的定位和体量来看，东兆通城中村改造，会将东北片区，变成又一个全新的城市副中心。而其与西兆通的改造和国际贸易城等批发市场产业结合，那一带同样会形成所谓的中央生活区。这里既有地铁1号线的交通加持，又有大型的商业和教育配套，再加上北面的滹沱河风景区，一个包含了科技、商业、教育、环境等要素的宜居区域将很快形成。

3、上周，成功出让位于综合保税区的1宗商业地块，10宗地挂牌，其中正定县1宗，鹿泉区9宗；本周将会有5宗地块出让。

老杨观点：

首先，我们看上周拍地的综合保税区商业地块，藁空国土资[2020]1号由石家庄空港建设投资有限公司竞得，成交价3150万元，亩价为93.14万元/亩。

从地块位置看，地块位置为石家庄综合保税区，约合33.82亩，地块用途为商业，容积率≤2.5。

最近，多个商业地块接连流拍，会让土地市场的信心有所下降，也会让房企对商业地块的未来呈现消极与谨慎的拿地态度。

那么，问题来了，为什么这次综合保税区的商业地块能顺利出让呢？

经过分析，老杨认为，这有两个条件，第一，该地块所处位置在综合保税区，其产业定位是保税加工、物流和服务类产业，可以说承接了河北省大量的对外贸易产业，其重要性不言而喻，以产业和大量人流、物流的聚集，商业开发的潜力肯定毋庸置疑；第二，从成交价格看，93.14万元/亩的价格，大大低于城区的商业地块价格。成本低、潜力大，难怪会顺利出让。

再看本周即将拍卖的5宗地块，其中3宗均为正定新区的商服用地，亩均价在180万左右，从位置分布上，均在园博园附近，体量均在30多亩，容积率均在3.5左右。可以说，形成了正定新区中心的商业集群地块。而此次能否顺利出让，也决定着正定新区未来商业发展的潜力和房企对正定新区的预判。

不过，老杨认为，顺利出让的几率很大，毕竟，正定新区建设进入加速度的条件已经形成。而政府将在产业、商业、医疗和教育资源上，将着力完善。加上当下职教园区超过1万人的首批常住人口和每年数十个大型博览会和体育赛事的流动人口，正定新区的商业前景还是无限的。

第三，上周集中挂牌的地块中，鹿泉有9宗，正定县有1宗，其中鹿泉主要集中在教育用地上，仅教育用地就达3块，而从地块的位置分析，204.2亩的超大规模，应该是北京外国语学院鹿泉分校的所在地。

实际上，鹿泉区石井乡的所在地，未来还将建省四院项目，这意味着，包括教育和医疗资源将汇聚于此。而加上附近的十里春风项目要打造的高端别墅和洋房产品，以及商业街等配套，石井乡将形成包括商业、教育和医疗汇聚的最佳宜居区域，而加上附近抱犊寨旅游景区的加持，这里一定会形成新的热点区域。