一周楼评：LPR 再下降，知道选固定利率还是LPR了吗？

国内的复工复产已经基本稳定，但海外的疫情依然肆虐，这对世界经济带来了持续的不确定性。

而在中国经济基本面趋于平稳的状况下，调控政策持续宽松，包括LPR的持续下调等。

不过，所谓的政策宽松，并非无的放矢的任意放松，而是将精准施策发挥到极致。如央行深圳与上海的支行，严查违规操作等。

在本地，其实地产行业的最大动力，是城市的扩容与配套完善，乃至于由此诞生的重点项目落地等，都是促进这个行业持续健康平稳发展的内在动力。

那么，上一周，到底都发生了哪些事情呢？

1、央行降准降息操作频繁

新闻背景：

2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，较上期下调20个基点，5年期以上LPR为4.65%，较上期下调10个基点。

4月24日，央行根据金融机构需求情况，对当日到期的2674亿元定向中期借贷便利（TMLF）进行了续做，续做金额为561亿元，期限为1年，操作利率为2.95%。

老杨观点：

LPR的下调，对于购房者来说，确实实实在在的省钱了。上次我们提到的按照贷款100万，还款30年计算，LPR利率每个月要比固定利率少还90.8元。一年大概是1089.6元。那么，此次下降10个基点后，LPR利率每个月要比固定利率少还150.9元。一年大概是1810.8元。这又比之前的LPR利率每月少还了60.1元。

而从最高层的信贷政策看，中短期属于宽松的状态。因此，对于房地产市场来说，的确是利好的。

而且，对于楼市利好的不仅仅是信贷政策，降息和降准以及新基建等各种政策的叠加，也会对市场有一定的刺激作用。

从目前石家庄楼市的现状看，小阳春还在继续，许多项目不论在面市还是开盘阶段，都会迎来一批批的购房者关注和购买。多个项目出现了月销售额超亿元的热销场面。这说明，购房需求不但没有因为疫情减少，反而出现了增加的局面。加上市场普遍以价换量的营销策略，以稳为主的市场下，正在迎来抄底购房的最好时机。

这不仅对购房者来说是利好，对于亟待完成营销业绩实现资金回笼的房企来说，同样是一个利好的信号。

2、楼市平稳健康发展仍是主基调

新闻背景：

4月20日，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

4月23日央行上海总部要求，坚持“房住不炒”定位，严禁以房产作为风险抵押。

老杨观点：

每一次的高层表态，对于房地产市场来说，都是一次试探与冲动。

此次央行深圳与上海的两大城市支行，之所以频频表态，严禁房产抵押贷款，正是看到了两大一线城市蠢蠢欲动的楼市动向。

而从各大媒体的报道来看，近期，深圳、杭州、上海等地又开始出现“抢房潮”，深圳的更是吸引了全国眼球，受疫情影响，国内经济遭受冲击，但开年之后深圳房价却逆势疯涨。其中，违规资金灰色操作被认为是一大推动因素。其中，相关媒体了解到，目前招商银行深圳分行已经发现违规流入房地产市场贷款3笔，均已提前收回违规贷款。其它银行仍在调查之中。

因此，这引起了央行的注意和警惕，才有了连续两次两座城市央行支行下发相关通知，严查违规操作。

而从此次两大一线城市的对违规操作及时刹车中，我们看到，任何形式的市场冲动与大幅变化，都不符合以稳为主的调控基调。渴望通过宽松的经济政策来操控市场预期，显然是不现实的。对于房企来说，做好稳中创新和以价换量的长期准备，才是上上之策。

3、裕华区公布了2020年项目投资情况，共涉及5大项目

新闻背景：

从裕华区政府网站获悉，裕华区公布了2020年项目投资情况，共涉及5大项目。分别为中房广场、未来汇、河北长乐文化旅游开发有限公司石家庄福美文旅城、中国电子系统技术有限公司中电科技园、远洋控股集团（中国）有限公司创智新城。

老杨观点：

在这5个重点项目中，最受大家关注的，当属福美文旅城和远洋创智新城两大项目了。这对于东南板块的未来发展，有非常大的促进作用。

不仅如此，对于东南区域的城市业态，两大项目有了新的业态，如文化和旅游等业态。

以福美文旅城为例，项目将建设一个集艺术展览、马戏演艺、民俗文化、休闲娱乐、一站式婚礼、主题酒店、极限运动于一体的综合性休闲旅游度假区。这意味着，生活在裕华区的人们，不用走太远，就可以享受到之前没有的体验，如马戏、极限运动、艺术展览等。

而在远洋的创智新城中，我们看到，同样提到了规划建设文创类产业，整体定位东南片区“创智新城”，将深化文化科技融合，强势导入“文化+”产业，促进原有产业转型升级。

由此看出，除了大家生活的配套，如商业、教育等资源外，文化产业的引进与融合，既能满足人们的生活需要，还能创造更多的就业岗位和产业。这是一种全新的城市扩张模式。

另外，远洋的创智新城选址预计在方村，这是东南区域最大的城中村改造地块，而智创新城仅仅是该城中村改造项目的一小部分。据了解，方村城中村改造地块超过了6600多亩地，按照之前的规划，我们得知，将包括住宅、商业、娱乐康体等地块。届时，一旦开发，将与周边的南焦、赵卜口、贾村等连成一片。其潜力非常巨大。

4、老大难项目逐渐迎来新进展

新闻背景：

水木大兴新获得一张预售证件，西湖一品已有7家公司进行初步接洽，莱茵春天预计6月底前开工建设，学府名城在6月30日前完成土地招牌工作...

老杨观点：

从目前老大难项目的进展来看，显然，对于业主来说，无疑是件好事。毕竟，不管是水木大兴还是西湖一品或莱茵春天及学府名城等，都存在多年了。业主们苦苦等待这么多年，实在是非常可怜。

在老杨的粉丝群里，有相当一部分粉丝，都是老大难项目的受害者，每每进行话题讨论，大家都会有一个集体吐槽的时间。每一个故事都是一部寻求居住梦想的血泪史。

实际上，如果这些项目能按时开工建设、顺利交房入住，也算是一件值得高兴的事。

不过，大家需要警惕的是，项目进展到一定程度，尤其在交房阶段，可能还会遇到补缴房款等问题，这些矛盾未来可能还会出现。希望政府相关部门做好监督与协调工作，建议出台相关措施杜绝此类问题出现。

用最乐观的角度来看，如果能够顺利交房入住，其实这些老大难项目的位置还是不错的，未来，的城市配套和生活便捷度，都是值得期待的！但至于产品是否优质、居住是否舒适，乃至于未来二手房的价值，这就要打上一个问号了！

对于老大难项目的业主，老杨还是希望多一些耐心和理性，但要少一些希望，保持平常心态。