一周楼评：重申房住不炒背后的变与不变

在不确定的世界经济形势下，中国答卷显得尤为重要。而房地产行业作为当下经济的稳定器和压舱石，到底该收还是松？关系到整个行业和经济的稳定形势。也因此，上周的政治局会议上，当再次提到房住不炒时，人们在心理的预期有了更大的确定因素。而围绕重申背后的逻辑，到底都有哪些变化呢？

另外，上一周，土地市场还发生了一些新的变化，华夏幸福的孔雀城来了，龙湖九里晴川的二期地块被斩获，而中海棉五厂区改造以及旭辉公元等项目有了新进展，市场越来越热闹。

1、上周，中共中央政治局召开会议。会议提到，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

新闻背景：

4月17日，中共中央政治局召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控形势，研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作；分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。

会议提到，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

会议指出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

老杨观点：

此次政治局会议中，对于房地产再次重申了房住不炒和促进房地产市场平稳健康发展的措辞。和去年12月12日的中央经济工作会议相比，此次会议未提到全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。更未如去年7月30日提及的不将房地产作为短期刺激经济的手段。

显示出，在全球经济不确定且经济衰退大概率的形势下，高层对房地产行业的调控有了较为松动的迹象。但目前并未有更多政策空间，显示未来政策宽松。

而此次未提及的几点，是否会成为各个城市放松楼市政策尤其是限购限贷等的突破口，目前来看，已经有部分城市在尝试突围，但均因媒体集中报道而暂时取消。如：青岛等部分城市出台的政策导致半日游、一日游、三日游等现象。

当然，在金融政策上，从疫情发生以来，央行已多次降息降准，正如此次会议中提出的：“要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，积极的财政政策要更加积极有为，提高资金使用效率。稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上”。

针对实体经济和中小微企业的降息降准等金融手段，虽然并未直接针对房地产行业，但在一定程度上，也会影响楼市的预期。而最新的LPR利率显示，4月份，五年期lpr利率为4.65%，从去年8月份开始，LPR利率一直是下降的趋势，这显然有利于降低购房成本，在一定程度上刺激购房积极性。

另外，在此次会议上，我们还看到，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。

显然，实施老旧小区改造，同样是扩大有效投资的主要方向。而4月16日，国务院政策例行吹风会上，住房和城乡建设部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况时提到，2020年，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。这意味着，老旧小区的居住品质将有所提升，对于稳定二手房市场有一定的作用。当然，也对拉动经济有很大作用。

不过，对于房企来说，政策有限宽松的形势下，以价换量似乎成了当下突围的最佳办法。毕竟，现金为王，是所有行业的现实要求。

2、上周，藁城区人民政府网站发布了《2020年城建项目计划》

新闻背景：

计划显示2020年藁城区区安排城建项目共40项，总投资83.0805亿元.包括谋划实施槐安路东延、北二环东延、南外环西延工程；另外，安排城中村改造及片区改造项目12项，公益事业项目5项，商业综合体项目8项。

老杨观点：

刚刚我们谈到高层的会议中提到：要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。

此时藁城区发布的《2020年城建项目计划》，正好与最高层的投资形式有异曲同工之妙。

而从这40个项目中，主要包含了四个方面：城市建设工程，包括道路建设和滹沱河生态修复二期工程和人民广场及智慧图书馆等工程；与人们生活密切相关的教育、体育场、医院等资源的扩建等工程；改变整座城市的旧城和城中村改造项目；丰富城市商业格局的8个商业综合体项目。

单纯从房地产开发的角度分析，12个旧城和城中村改造项目和8个商业综合体项目，将对藁城区的人居和商业消费，产生巨大的改变。

众所周知，在藁城城区，在2016年之前，鲜有新房市场和商业地产开发。2016年以后，包括保利、天山、润江、远洋等一线和本土品牌大举入驻藁城，才形成了当下百花齐放的住宅市场。

但反观商业地产，似乎很少有大品牌入驻，当地更多以信誉楼为购物主要场所。此次发布的商业项目中，包括万达、红星美凯龙、花样年等一线商业品牌强势入驻，一定会给藁城区带来商业地产的大变化。

3、上周，土地市场表现比较活跃，龙湖、河北绿地鹿泉拿地，孔雀城落地元氏。

新闻背景：

4月14日，鹿泉区迎来一场土地出让活动。据悉，本次土地出让涉及7宗土地，包含3宗教育用地、2宗旅馆用地、1宗餐饮用地以及1宗城镇住宅用地，7宗地总面积为196881.85平方米（约合295.32亩）。最终，7宗地全部成功出让，总成交金额为22786.115万元。龙湖、河北绿地摘地。

4月15日，石家庄元氏县迎来一场土地出让活动，涉及1宗住宅用地，土地编号为（2020）14，宗地面积为69995平方米（约合104.99亩）。最终，（2020）14号地由孔雀城以1.42亿成功摘得，亩价为135万元/亩，楼面价为1013元/平方米。

老杨观点：

此次拿地的三家房企中，均为全国布局的一线房企，即：绿地、龙湖和华夏幸福。

先说绿地所拿的白鹿泉乡水峪村，此次所获得的54.87亩地，主要为餐饮和旅馆用地，按照信息显示，白鹿泉乡水峪村是位于西山森林公园的北麓，是远近闻名的石头村，历史悠久。此次布局水峪村，预计将打造以古村与民宿结合的文旅小镇，值得期待。

再看龙湖高远房地产开发有限公司所获得上庄镇新庄村地块，预计是九里晴川的二期项目。而从地块数据看，1—1.5的容积率，完全是花园洋房的标配。而其一期项目目前还在热销中，首次开盘比较火爆。显示出，改善客群正在将目光锁定上庄板块。而1.4万左右的均价，让许多有车一族将这里作为自己的第一居所。也是有其道理的。

最后，我们来分析一下华夏幸福的孔雀城项目地块，此次成交的地块面积为104.99亩。以孔雀城的开发模式看，这应该只是该项目的首期地块，未来还有更大地块需要开发。

而针对孔雀城的拿地，许多网友也曾经跟老杨咨询过，孔雀城项目是否值得购买？

说到孔雀城，许多人一定会想到一个词：造城模式。

是的，华夏幸福的孔雀城项目，就是在大城市的周边新城，开发建设一座配套齐全的产业新城。

老杨从华夏幸福的官网中看到，孔雀城创立于2003年，17年已经在华北、华中、华东、西南、华南等区域，开发了50座孔雀城项目。

而在其布局的选址看，大城市和国家级城市群的周边县城，是其主要的选择区域。比如在环北京区域，均在北京的东南北方向。

而在华夏幸福的产业新城模式中，元氏的孔雀城项目只是其产业新城的一部分。

根据资料显示：未来，华夏幸福将聚焦节能环保、高端装备、新一代汽车、生物医药、都市消费、生产性服务业6大产业集群，高起点规划，高品质建设，大力推动区域内高端产业的发展，全力将元氏区域打造成为“石家庄都市圈南部副中心”，全面提升元氏区域发展水平和竞争实力。

不过，对于在主城区工作的购房者来说，孔雀城项目显然并非第一居所的最佳选择，充其量只是第二居所。它的购房主力，主要以元氏周边居民和产业工人。

而从投资角度分析，老杨并不太乐观。哪怕未来产业新城的前景比较美好，但不太具备更多的投资属性。

4、上周，热点项目最新动态：棉五厂房改造项目和旭辉公元

听说旭辉公元公示的价格在19000元左右，只是公示价格，实际开盘成交价还没有确定。

老杨观点：

旭辉公元项目，单纯从产品和生活配套看，项目还是属于配套成熟的品质社区，其中，1.3万㎡主题商街、2000㎡的品牌商业超市、1所小学、2所幼儿园，可以说，为社区居民提供舒适、便捷的美好人居，是完全够的。而商业街和住宅社区分开的设计，会让社区进则繁华入则宁静，即：有繁华的商业配套和纯粹的精致社区。

不过，从价格角度分析，1.9万元的精装价格，似乎是那个区域内价格最高的项目。

与它一路之隔的亨伦观唐名邸，前不久开盘，均价只有13800元。博雅盛世尾盘在售，售楼处报价是15000元。天洲视界城的报价是14500元。

远一点的御景半岛尾盘在售，200多平的大面积户型只有13000元左右。

万科翡翠书院的高层，价格18000左右，也是精装修的。旭辉自己的长安府，精装修，当初的成交价在17000左右。

不过，和其他项目相比，旭辉的户型设计比较好，功能性较强，虽然单价较高，但总价相对较低，性价比较高。