一周楼评：两会告诉你房地产的未来在这里

受疫情影响，今年的经济发展首次出人意料的没有提出具体目标，可想而知，未来中国乃至世界经济将面临什么样的冲击乃至于衰退？

在石家庄，城市路网的不断完善，使得城市的延展范围越来越大，人们也不用将生活的半径只锁定在二环以内。

但与此同时，市中心的地块价值和引发的关注，仍然是中心级的，这不，随着棉五两大项目展厅的亮相，针对棉五未来的产品与价格，市场又开始了一轮新的热议。

1、政府重申“房住不炒”

新闻背景：

5月22日，十三届全国人大三次会议在人民大会堂开幕。在政府工作报告，对于房地产，是这样表述的：发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

老杨观点：

今年政府工作报告的篇幅，明显精炼不少。而针对2019年房地产市场的总结，在报告中竟然只字未提，显示出高层对房地产市场在过去一年发展的认可与信心。

同样，此次的报告中，只是提到了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

另外，在报告中，除了再次提到新型城镇化和新型基础建设外，我们还看到了一些新的关键词，即：完善便民设施，让城市更宜业宜居。以及发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。

而对于便民设施方面，正好与当下展开的新基建有莫大关系。毕竟，新基建还有“强弱项、补短板”的原则，而所有的完善，都是为了让城市更加宜业宜居。

另外，在中心城市和城市群综合带动下，以省会及周边城市的发展将成为重中之重。与此有关的包括房地产、文化旅游及新兴产业等的引进和建设，既是培育产业的重点，更是增加就业的机会。

从石家庄作为省会城市来看，显然此次工作报告是非常有利的。

第一，石家庄是京津冀一体化的第三极，也是冀中南区域城市群的中心城市，它的城市带动作用不容小觑，因此，也会成为这一区域产业和人口的净流入城市；

第二，从城市的扩张范围来看，除了主城区和新四区外，正定县、正定新区、元氏县、井陉县等周边区域，都会成为各大产业瞄准的目标区域。而从2020年石家庄市重点项目来看，也的确有了明显的扩大投资趋势，比如单纯从投资规模对比，2019年的340个重点项目，投资总额达到了6323亿元，而在2020年，350个重点项目，总投资规模达到了6416.3亿元。

第三，单纯从房地产的商贸项目对比，2019年，石家庄的重点商贸项目只有14个，而在2020年，已经达到了44个，显示出，在城市群和中心城市的发展中，房地产开发仍然是一段时间内，投资规模较大的产业之一。

另外，此次报告中，关于新型城镇化的再次提及，同样引发了各界的关注。

而在石家庄，如孔雀城项目和恒大时代新城、北国奥莱三期工程等文化旅游及产业小镇项目，都是新型城镇化的过程中，一线房企布局省会及周边溢出地区的最佳体现。另外，包括相信还会有更多的房企以各种形式布局溢出地区，开发出各种业态和类型的住宅、旅游及新兴产业的产品。

2、城市路网建设不断完善

新闻背景：

要想富先修路，要想卖房也要先修路。城市轨道交通如火如荼建设的同时，石家庄地面交通路网也在不断的完善，上周从石家庄市自然资源和规划局官网获悉，石家庄主城区将修建7条道路，改建1条道路。另外，石家庄市东北二环的新城大道两侧辅路从桥下打通，旭辉集团将延沱路与高架桥东侧的旭辉公元商街规划路段进行了连通，同时将新城大道辅路，现有市政道路部分拓宽，变2车道为4车道，仍在施工中。

老杨观点：

之前，我们就曾提到过，在石家庄二环外的区域中，尤其是东南西北二环的交叉口区域，虽然拥有二环的快速交通网络，但由于快速交通的客观分割，使得二环内外通道很难打通，间接影响了这些片区的发展。

其中，东北二环是非常典型的被分割区域。

不过，之所以被分割，除了东北二环的影响外，二环外道路少、断头路多，也是很大的原因。

因此，打通困扰东北二环的道路，成为东北片区目前看来最大的问题。

幸好，这个问题正在快速得以解决。

另外，我们要看到，一旦交通打开，之前的限制解封，东北片区立马就成为整个长安区品质社区最密集、商业体量最大、环境最好且优质教育资源最大的区域。

从社区的数量和质量看，包括恒大御景半岛、万科翡翠书院、唐宫原著、天洲视界城、天海博雅盛世、亨伦观唐名邸、旭辉公元、旭辉长安府、安联生态城、远洋风景长安、远洋新锐等十几个一线和本土品牌房企所开发的优质项目；

从商业体量来看，几乎每个项目都有自己的商业街或商业配套，业态包括了购物、娱乐、办公、文化等各种业态，能够满足这一区域所有居民的商业需求；

最让老杨认为值得关注的，就是各类公办和各大房企引进的优质教育资源，是这一区域得以快速崛起和热销的关键因素：其中，13中和15中，是该区域的公办重点中学，天洲视界城引进的天洲视界城小学，是与北京实验二小签约的分校，亨伦唐宫原著的公立小学是与河北师范大学联合办学，而旭辉公元、远洋风景长安和安联生态城等项目，均在小区内有配套的教育资源；

因此，关注路网建设的同时，还要关注这一区域的环境、配套等资源，以及社区的多寡情况，从中找到最适合自己生活的区域。

3、周末楼市集中发声，染红五月

新闻背景：

融创财富壹号10秒飘红、富力城市广场热销、金地格林郡示范区开放、石家庄恒大时代新城城市展厅开放、禹州石家庄品牌馆开放、远洋风景长安公园示范区开放、龙湖九里晴川叠院产品开盘、金辉优步悦山开盘...你在哪个活动现场？

老杨观点：

上一周的地产活动确实很多，多到了分身乏术的地步，可以说，这是自疫情以来，石家庄房地产活动最多的一周。也让我们从中看到了以下几个特点：

第一，新项目和新品牌多。其中禹州地产是首次进入石家庄，因此，虽然目前所开发的项目体量较小，但仍无法忽视其后续的战略布局和投资。而对于恒大和金地、金辉三个品牌来说，此次亮相的三个新项目，都是其品牌产品系的优质项目。其中，恒大时代新城项目，是恒大旅游集团所开发的文化旅游项目，位置在石家庄南部新城，即元氏县的封龙山脚下，规划有规模宏大、国际顶尖的配套业态，包括百亩浪漫花海，约5400㎡全能运动中心、约8500㎡三大童趣乐园、商业街、全功能社区会所等。同时，石家庄恒大时代新城还将打造集亲子休闲、自然教育、农业科普为一身的教育型共享生态农庄，出门即可享受采摘之趣，体验绿色生态之旅。

金地地格林郡项目，更是将金地格林系产品搬到了东三环附近，而最大的亮点，老杨认为，是将小高层和洋房的户型，做到了极致，其中，18层小高层，只有一个89平米的三室两厅一卫的功能性十足的户型，而洋房，只有一个110平米的三室两厅两卫户型。而两梯两户的全明户型，使得整座社区的空间感、通透度和采光度达到了最大化。值得购房者品鉴收藏。

第二，各项目开盘情况良好。

比如最近颇受关注的融创财富壹号项目开盘，历时13分钟120套房源销售一空，成交金额超2.46亿元；同一天，开启认筹仅1周的龙湖九里晴川正式开盘，仅周末两天，认筹量就达到71组，未售先火；万科未来城B区14号楼加推，户型建筑面积约88-148㎡，均为精装产品；

金辉入驻石家庄鹿泉区的首个项目——金辉优步悦山于5月21日取得预售许可证，5月24日开盘，本次开盘的楼栋为五证齐全的6号楼，18层，3个单元，1梯2户，108套房源，户型涵盖85㎡两室、103㎡三室以及119㎡四室，成交均价12700-12800元/㎡左右，赠送装修，房源首开售罄。

高远森林城精装样板区开放，精装样板间正式亮相，二期新品同步加推。

本次高远森林城样板间共开放2个样板间：89.95㎡两室两厅一卫以及125.3㎡三室两厅两卫。二期目前主推建筑面积约88㎡两居和112㎡三居，同时推出限时钜惠13888元/㎡起。

此外，隆基泰和财富中心5月24日正式开盘。

4、和平路沿线的”爆点”产品

新闻背景：

今年石家庄的楼市注定是”不安分”的一年，项目四面开花，房企百家争鸣，而这还远远不够，因为今年市场注定会有多个”爆点”，比如棉五相关地块，棉五厂房地块和棉五社区地块激烈土拍时的画面记忆犹新，如今，两个项目的品牌馆都已对外开放，那么这两个项目将会打造什么样的产品？

老杨观点：

上一周，老杨专程到中海位于先天下一楼的城市展厅和东胜位于勒泰一楼的城市展厅详细了解了一下两个项目的基本情况。

从产品角度看，两个项目的客群有所差别。其中，中海云锦项目，产品主要以小高层及电梯洋房为主。户型主要为三室和四室产品，社区内有中学一所，且整座社区无商业配套，为纯粹住宅项目，其所针对人群为改善型的中高端客群，预计套价在300—500万之间，人群较为纯粹。

而东胜的棉五项目，主要以20多层的高层为主，户型从一室到四室均有，面积段较为丰富，可以满足多种人群的需要。而回迁房与商品房混杂分布的特点，使得未来该项目的居住人群较为复杂。而在社区中，同样有一所中学配套。

从证件获取情况看，目前中海云锦项目已获三个证件，即土地证和两个规划证，而东胜项目，由于属于旧城改造项目，因此目前已经有了4个证件。可以说东胜的进度更快一些。不过，据两个项目的工作人员介绍，两个项目都计划在6月底或7月初实现正式亮相和开盘，预计也会有一番龙争虎斗的场景。