一周楼评：南部项目的热销，是泡沫还是趋势？

在当下的市场，到处是火爆的热销场景，到处是人满为患的活动现场，到处是称之为热点的区域。而红五月的楼市下，到底有多少是实际成交的数据？又有多少炒作的成分？

说实话，不得而知，老杨只能相信自己看到的。于是，每周半天的时间，去热点区域的热点项目踩盘，了解项目的背后产品和购房需求，或许才能拨开云雾，窥见一丝市场的真相。

上一周，老杨到南部片区的三个热点住宅项目和一个商业项目踩盘，希望从中找到适合所有购房者需求的产品，同时，一起探究是否热销背后的秘密。

1、石家庄机场将改造扩建 占地2000余亩

新闻背景：

日前，河北省自然资源厅公布了石家庄正定国际机场改扩建工程用地的批复。批复显示，石家庄正定国际机场改扩建工程建设用地业经国务院批准，自然资源部下达批复，共计批准建设用地178.5342公顷（2678.013亩），由当地人民政府按照供地方案中的供地方式依法依规提供，作为石家庄正定国际机场改扩建工程建设用地。

老杨观点：

这个信息，是非常重要的，尤其从长期看，对于石家庄在京津冀一体化的区域中心城市的地位，起到非常重要的作用。

而从文件中，我们也看到，对于正定国际机场的未来定位，高层也是寄予厚望。

文件中是这样表述的：改扩建石家庄正定机场，充分发挥比较优势，增强对周边的集聚辐射能力，逐步培育成为区域航空枢纽。

另一方面，还提到要以石家庄机场为核心，完善石家庄机场与京广高速铁路正定机场站之间的顺畅连接，有序实施石家庄至雄安、石家庄至邯郸等城际铁路。

实际上，高铁与机场的连接，带动了空铁联运的发展，仅2019年，石家庄机场空铁联运运送旅客130万人次，同比增长15%。

另外，扩建正定国际机场，也意味着，石家庄在京津冀一体化中的地位越来越重，物流、产业、人才的流动也将持续加快增强，尤其加上正定自贸区的建立，国际交流和京津冀一体化的外溢产业向石家庄转移的趋势，新兴产业和传统产业互补，国际人才和国内人才的汇聚，石家庄这座城市也会越来越好。

在此次发布的文件中，我们还看到，将新建邢台、沧州、康保、丰宁等支线机场。推进唐山、张家口、邯郸等机场改扩建。这意味着，支线机场将会在京津冀一体化发展中发挥重要作用，许多城市的人也不用再到石家庄坐飞机了，可以直接在当地坐飞机并中转到全球各地。包括高铁、城际铁路和机场的陆空立体交通网络，正在将城市的距离大大缩短，而以此带动的产业和人才交流，也将改变一个区域的城市发展格局。

而这些带动，对于房地产市场的发展，也将是大大有利的。

2、地块调规、问题项目名单公布

新闻背景：

石家庄市自然资源和规划局发布了关于南栗村区域、西三庄区域、东二环和槐安路东北角区域、东良厢城中村改造地块、解疑台账和烂尾楼项目控规动态维护方案的公示。其中涉及41大解疑台账项目、5大烂尾楼项目。

老杨观点：

首先，我们看一下关于这四个地块的控规动态维护方案，从相关数据看，四个地块均减少了二类居住用地的面积，增加了公园绿地和城市道路用地。显示出，未来在城市的绿地和城市道路上，都在增加面积，未来的宜居性越来越强。

比如，东二环和槐安路东北角区域总用地面积30.90公顷（约合463.5 亩），维护后减少1公顷二类居住用地，增加0.94公顷公园绿地，增加0.06公顷城市道路用地。

而在41个解疑台账项目中，大多属于回迁房或还没有房产证的项目，大多已经建成入住，此次维护内容大多属于按现状落实建筑面积，这彰显了政府有关部门实事求是的灵活操作。

而这41个项目，主要包括：柏林怡园、芳泽园、金海华府、克拉公馆、水尚嘉苑、鑫源雅居、源尚公寓、东方名邸、碧景园、百合花园、中城星月湖、水晶园、水韵华庭、九珑湾、汇通天下、怀特第六小区、大马庄园、祥安公寓、华丹智慧城、怀特村民回迁楼二期、中城香槟郡、卓达院士园二期项目、泊爱家园、华域城、良辰逸景、天蕴大厦、纯棉时代、西美花街、闻璟小区、燕西台、启点、恒新公馆、汇龙国际、广平小区改造（天下玉苑）、西引利、志诚华府、西溪诚园、新大院、纺织机械厂改造、北杜改造翠堤春晓、北郡。

另外，烂尾楼项目涉及5大项目，分别为博爱雅苑、五星金钻、大经街东区二期D地块、春天里、振四街城中村改造。五个项目均已建成封顶，维护内容依然是按现状落实建筑面积或用地。

3、热点区域 实地探访

新闻背景：

5月份石家庄的楼市依旧热闹不断，在很多在售项目加推房源的同时，我们也看到了许多开盘热销的新项目，上周实地探访城南片区的几个新亮相或即将亮相项目，比如：融创财富壹号、中房卓越府、万科紫台、隆基泰和财富中心。

老杨观点：

四个项目中，我们看到，除了隆基泰和中心属于商业项目外，其余均为住宅项目。

其中，万科紫台项目还未正式亮相，但该项目的展厅已经在裕华万达广场一楼设立，接受咨询。

从目前给出的基本情况看，项目位于药博中街东、建通街西、仓裕外路南、药博路北，用地性质为居住用地，用地面积为实用地5.66公顷（约合84.9亩），拟建设住宅、幼儿园及配套设施。

而根据项目规划总平面图及综合经济技术指标表显示，该项目规划建设15栋装配式住宅楼，容积率为2.5，建筑密度为20%，绿地率为35%，规划户数1188户，其中商品住宅90-140平方米755户，140-200平方米124户，200平方米以上18户，70-90平方米291户，地上机动车停车位32辆，地下机动车停车位1426辆。

从万科对紫台项目定位看，这是万科紫系产品在石家庄的第二个项目，也是高端项目之一，预计未来价格不低于两万/平米。

据工作人员介绍，该项目主打中式风格，与万科紫郡有异曲同工之妙。

而在项目的所在区域看，地铁、南二环高架桥、城际高铁等立体交通优势明显，北国超市、塔谈商贸城等商业配套丰富，拥有南部公园等公园配套，而15栋装配式住宅中，还有一部分的小高层产品。

再看融创财富壹号产品和中房卓越府两个项目热销情况。

从项目给出的数据看，两个项目的确做到了开盘热销。比如融创财富壹号历时13分钟120套房源销售一空，成交金额超2.46亿元，中房卓越府开盘即1号楼售罄。

那么，两个项目真的如宣传中那样火爆吗？

对此，老杨在踩盘时看到，从两个项目来看，其数据还是有一定可靠性的。比如中房卓越府，1号楼确实已经没有在售房源了。而融创财富壹号，部分楼栋的房源也已经没有。

而在两个项目中，不论从产品品质还是细节设计上，都有不少的亮点，值得改善人群关注的。

比如融创财富壹号项目中，空中连廊的云端会所和超级成熟的城市配套，是高端刚需人群和改善人群的理想居所，而建设的优质小学，填补了东南片区缺少优质教育资源的空白。

另外，87平米的精装两室户型，让高端的刚需购房人群，有了更好的居住空间。这一点，刷新了以往刚需人群只能在三环周边买房的传统印象。

至于中房卓越府项目，老杨认为，其最大的亮点是，地铁3号线和2号线的交汇处，而在该项目所处的位置，是裕华区高端项目的集中区域，包括之前的天山九峯、维多利亚时代、保利拉菲公馆、中冶德贤公馆等。

不过，周边好像并没有太多的商业配套，尤其是大中型的商业综合体。而在产品上，11层、17层 18层小高层和85-178㎡的户型，涵盖了周边区域改善人群的全部户型。

最后，我们再看一下位于火车站东广场的隆基泰和财富中心项目，其LOFT公寓产品，目前正在认筹中。目前主推40—50平米的LOFT精装公寓。

从我们所了解的三个住宅项目，可以看出南部区域的项目产品，有着以下几个特点：

1、户型比较丰富，从两室到三室四室均有涉及，尤其在两室户型上，其客群针对性更加精准，已经从普遍意义上的刚需人群，细化为高收入、有品质追求的首套房年轻人；

2、价格上略高于周边项目，因此，不管配套还是产品品质，都以各自房企的高端产品系作为主打；

3、全部为精装产品，在一定程度上迎合了高端客群对于品质生活的需求；

4、体量不大，但在园林和采光上，力求做到最大化，而在产品的概念打造上，力求创新，如融创财富壹号的云端会所等。