一周楼评：石家庄东北片区为什么会成新热点？

进入6月份，石家庄正式进入了盛夏时节，气温随之升高，而楼市中的许多新项目也集中面市。

与此同时，土地市场也将迎来全新的集中拍地时期。数量多、热点土地也不少，尤其是热点区域的住宅和商业地块将为新的热点区域带来全新变化。

另一方面，老杨与石家庄经济广播FM100.9《家有好房》主播伟杰继续到热点区域踩盘，带大家了解更多的好项目。

1、配套升级，区域价值随之提升

新闻背景：

6月1日，石家庄市儿童医院正式开诊。这座新建的石家庄市儿童医院（市妇幼保健院），位于桥西区友谊大街与汇丰路交叉口西北角西五里村，总建筑面积达到12.8万平方米，项目总投资10.77亿元，全部由市政府出资建设，是一所集医疗、保健、科研、教学于一体的现代化、高水平、三级儿童医院和妇幼保健院。

老杨观点：

如果说，医学专业中，什么专业最稀缺，大部分人肯定会说是儿科呀！

这家不假。从石家庄来看，一到流感流行季，省儿童医院和各大医院的儿科诊室，从来都是人满为患的。如果再深入一些，当下的社会中，家庭支出最大的同样是孩子的消费支出。

根据一份数据显示，家庭花在孩子身上的费用能占到家庭消费的60%多，而教育支出在家庭育儿支出占比高达38%。

也因此，石家庄市儿童医院的开诊，对于许多家长来说，无疑是个福音。

当然，除了儿童医院外，我们还看到，省二院、市四院、市一院等许多三甲医院分院在各个新的区域开建，让居住在新区域的人们在家附近就能享受到优质的医疗资源。

同时，在新的分院中，我们还看到，不仅包含医疗和科研等功能，还有了保健和教学等功能，这意味着，未来的医院将是综合性的医疗保健机构，预计部分还会涉及到养老等功能。这为老龄化时代的来临做了充分的准备。

从现有的三甲医院分院分布上看，分布较多的有高新区、正定新区、鹿泉区等。

2、6宗土地挂牌，土地市场后劲十足

新闻背景：

5月29日，石家庄市公共资源交易中心公开挂牌4宗地块，编号为〔2020〕053-056。具体来看，4宗地总面积为63259.009平方米（约合94.89亩），总起始价为50330万元，2020年6月18日14时30分开始限时竞价，按地块编号依次进行，地点为石家庄市公共资源交易中心电子竞价室。

6月3日，鹿泉区公共资源交易中心公开挂牌2宗土地，分别为医疗卫生用地和商业零售用地，占地总面积为24096.35平方米（约合36.14亩），总起始价为2646万元。挂牌时间为2020年6月23日9时至2020年7月7日14时30分，挂牌地点为鹿泉区公共资源交易中心。

老杨观点：

首先看5月29日的四宗高新区地块，除了北席地块是金地格林郡的住宅用地外，其余均为商服用地，而〔2020〕055号地块预计为富力城的商服用地，〔2020〕054号地块距离东创铂悦府不远，并且紧挨环城水系，一旦建成，相信会成为这一区域融环境、交通等配套齐全的商业体。而从商业体量来看，建筑面积大概在6.6万平米，应该能建立起一个小型的商业综合体。这意味着，在太行大街附近，融合了低密住宅、地铁、商业、教育、医疗为一体的城市副中心，正在逐渐崛起。

再看6月3日的鹿泉两宗土地，分别为医疗卫生用地和商业零售用地。

其中，医疗卫生用地在上庄片区，商业零售用地在铜冶片区。从位置上看，上庄片区的医疗卫生用地在槐安路北，与省二院西院距离很近。而建筑面积在3.3万平米左右，意味着，未来除了省二院西院，还将有新的医院进驻上庄。这为上庄的优质医疗资源增加了不少的砝码。

3、盘点上周活动

新闻背景：

6月6日，石家庄恒大时代新城亮相，全省100多家主流媒体聚焦，吸引了众多市民前来打卡。活动现场，项目直接放出惊爆价5880元/㎡起，全面启动认筹。

6月6日，旭辉铂辰府样板示范区开放

6月2日，金地桥西区项目规划公示

6月5日，金悦中心、金悦花园双盘联动媒体发布会。

老杨观点：

从上周的亮相新项目看，类别比较多，既包括如恒大时代新城这样的文化旅游项目，也包括如旭辉铂宸府和金地桥西项目这样的主城区居住项目，还包括金悦中心、金悦花园这样的三环外公寓项目。

从价格来看，恒大时代新城无疑是价格最低的，但由于是位于封龙山脚下，更像是市区改善和投资人群的第二居所。有点像5+2的都市生活模式新的选择地。

而不论从品牌还是产品业态，恒大的时代新城都将是未来文化旅游项目的方向。当然，从全国大型的文化旅游项目看，一座大型的文化旅游项目，未来一定会修建如高速、城际铁路等基础设施，快速连通城区与项目，拉近两者的距离。既能吸引石家庄乃至冀中南区域的旅游人群，又能在巨大人流量的基础上，带动项目住宅产品的保值增值。

而在主城区的项目里，不论是旭辉还是金地，在全国百强房企中，都是以精工和理性著称的房企，从产品的设计角度看，两者都在产品创新研发上拥有非常强的研发能力，尤其在户型设计上，两个品牌难分伯仲。也因此，单纯从产品角度分析，两个项目都是改善客群比较欢迎的，值得大家多多关注。

另外，在金悦花园的公寓产品中，老杨认为，其提出的“花园小户”概念，打破了以往人们对公寓拥挤和压抑的传统印象。更侧重于生活宜居角度。

除了地块性质是商业用地外，在产品的打造上，更是以花园洋房的品质打造所谓的花园式公寓。从户型来看，南北通透、超低的梯户比以及天然气入户，2.2的超低容积率等，完全颠覆了公寓的传统概念。

因此，我们也可以看出未来公寓市场的深刻变化，从以往可商可住的投资型公寓，变为以住为主的居住型公寓，这对于刚需购房者来说，无疑增加了一个新的选择。

4、热点区域 实地探访

新闻背景：

上周实地探访东北区域热点楼盘：瑞祥华府、亨伦观唐名邸、旭辉公元、远洋风景长安

老杨观点：

从热点区域的形成原因看，为什么许多人看好东北片区呢？

老杨认为，东北片区南有东北二环快速交通，北有滹沱河绿肺，加上正在修建的城市道路，出行无忧；

这里最大的亮点是，品牌房企多，优质教育资源多，商业配套多，这里既有性价比超高的刚需项目，也有以功能性户型见长的改善项目，还有不少的洋房产品，是值得购买的区域。

再看我们踩盘的具体项目的特点：

瑞祥华府 位于北二环与谈固北大街交口东北角，唐宫原著的西侧，距离二环位置比其他几个项目要近。但目前因为售楼部门口的金水街（即唐宫原著西侧道路）正在修建，售楼部位置不太好找，需要穿过工地和正在施工的道路。据了解正在修建的金水街，不久将会打通至北二环，而小区东门设置在金水街上，未来出入二环将会非常便捷。

这也是为什么瑞祥华府虽然地处热闹的东北二环，却一直不被人知的原因之一。

从开发商实力看看，瑞祥华府是石家庄一建建设集团开发，曾建设了包括河北省博物院、解放广场、先天下广场和民心广场等。

从产品看，项目占地37亩，规划7栋住宅，其中5栋18层小高层、1栋10层类洋房、1栋6层洋房。户型90-104-108-130-140，容积率2.5。属于高低配的低密社区。

从价格看，1.4—1.5万元/平米的价格，也还算不错。

再看亨伦观唐名邸

配套上：项目西侧一墙之隔是市政规划的红豆杉公园、河北师范大学附属唐宫小学

产品上，项目占地105亩，规划16栋14-17层小高层，容积率2.09，

户型 88-106-118-139，层高均为3.1米，270°转角阳台，落地窗

之前宣传的价格13700元/平米，其实证件还不全，

目前只有15#楼五证齐全，且为精装交付，均价15000元/平米

再看旭辉公元

产品上看：项目占地294亩，分为6期开发，容积率平均2.13，规划18层以下的低密社区。打造全配套社区，

7500平集中式的商业街，加上社区底商，达到1.3万方商业。

社区规划2所幼儿园、一所小学，还有1000平米的社区医疗服务中心，2000平米的生鲜超市。社区内部自给自足，且这些配套在东北片区较为欠缺。

目前在售1、3地块 的部分楼栋。1期 的8号楼   3期的3、4号楼，五证齐全， 预计6月中下旬首开，价格预计18000-19000.精装交付。

价格上看，价格预计：18000-19000元/平米，精装交付

户型：85-143.... 97小三室-120三室-143三室

最后看远洋风景长安

位置更靠东，项目北侧紧邻150亩市政公园-西兆通实景公园（已对外开放）

规划占地282亩，目前开发一期住宅和二期的教育地块。一期占地65亩，规划16栋14-18层小高层，打造8000平米的商业街。容积率2.2.

户型：85-95（小三室一卫）-100（三室两卫）-115

教育地块：规划1所 24班小学、2所幼儿园。

均价：15000，预计6月底开盘