杨现领：房地产互联网变革 存量房市场步入黄金时代

　　几年之后再回头，以旁观者的身份对中国房地产行业的变迁进行历史回溯，可以说，2014年注定是一个变革元年，是一个历史转折点。

　　一、2014年，房产互联的变革元年

　　之所以把2014年看作变革元年，是基于三个标志性事件：

　　其一，中国由新房市场主导的阶段迈入二手房市场趋势性上升的存量房时代，这是一个基础性变化。

　　其二，中国移动互联网用户超过PC用户，移动互联时代的来临意味着互联网对传统行业的改造从标准化商品过渡到非标准化服务，互联网从虚拟世界进入现实世界，开始提供线下真实生活场景中的各种服务。在这个大趋势之下，移动互联网对房地产服务的改造则刚刚开始，真正的裂变尚未出现。

　　其三，行业规则的重建，表现为旧秩序的逐步退场和新秩序的曙光初现。2014年以来，我们已经看到不同商业模型之间的界限开始变得模糊，经纬分明的鸿沟不复存在，传统经纪公司越来越互联网化，互联网公司越来越经纪公司化，媒体公司越来越电商化，彼此之间相互渗透，原本定位不同、差异明显的玩家突然出现在同一个战壕中，竞争更加激烈，未来将是一场恶战。2014年这场战争的主角是公司与公司之间，2015年月2016年将演变成公司与平台之间、平台与平台之间的血拼，2016年之后，我个人判断，格局既定，各归各位，新规则确立，存量房市场的黄金时代大步向前。

　　二、存量房时代的来临意味着什么？

　　从国际对比来看，美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。尽管日本二手房只有新房的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房市场活跃度远远高出全国水平，分别达3倍和1.9倍。

　　再看中国，2013年，尽管全国层面二手房与新房成交占比只有35%左右，但是一线城市和个别二线城市二手房已经超过新房。从二手房市场集中度来看，据测算，2013年中国二手房成交面积的16%集中在一线城市，成交金额的39%集中在一线城市。

　　尽管目前大部分城市二手房成交尚未处于主导，但是考虑到已经足够庞大的商品房存量、较高的城镇家庭住房自有率以及人口流动趋势的加速，二手房市场的全面爆发是大势所趋。

　　那么，存量房时代的来临意味着什么呢？

　　1.市场供需双方的力量更加均衡

　　在新房主导市场供给的阶段，由于拿地、设计、施工等诸多环节涉及的周期较长，往往需要3年甚至更久，因此，新房供给往往滞后于需求的变化，无法与需求同步调整，因此，需求弹性远远大于供给弹性导致供应端的开发商在产业链上处于绝对的话语权。一个自然结果是消费者的弱势和代理商的弱势，前者表现为房价上涨，后者表现为代理费率下降。

　　然而，在二手房主导市场供给的阶段，供给端与需求都十分分散，没有谁可以垄断供应，因此，供给弹性与需求弹性将更为一致，在这种情况下，如果不出现大的宏观周期和金融周期的冲击，房价很难出现趋势性上涨或下跌，房价的调整将更加频繁，更加短期，但波幅更小且双向波动，也正是基于此，消费者更需要关注频繁变化的市场信息。此外，存量房时代的住房需求多以自住为主，且集中在老旧中心城区，基于自住的需求必然会更加关注房屋地理信息、通勤信息和邻里信息，这时房子是一个家，不是钢筋水泥，不是投资品，所以房屋交易的信息密集和复杂属性才会由此产生。而且，自住并不一定直接购买，租房和买房之间的替代性在这个阶段也才会产生。考虑到租房周期更短，信息交互的次数更频率，对信息需求进一步上升。