石家庄各类用地严控容积率 楼市将逐渐迈入品质时代

随着城市化扩张进程加快，越来越多的人开始选择到生态环境佳、发展前景好的地方置业，一些有着较高绿化率的生态宜居楼盘也因此受到了购房者的青睐。日前，石家庄市召开市城乡规委会第十九次会议，会议审议并原则通过石市容积率指标管理规定。明确石市商业服务业设施用地容积率最高控制为6.0，居住用地容积率最高控制为2.8，加之去年《石家庄市城市总体规划(2011-2020年)》获批，使得严控居住用地容积率成为众人关注的焦点，同时也引发了购房者对于低密度住宅的期望。过去，开发商为了追求利益的最大化通常会建造出高容积率的楼盘，但事实上高容积率带来的居住体验水平的下降，已经让购房者对高层的感觉从“新鲜”变为想要“逃离”。而此次对容积率的重申，也将推进石家庄楼市逐渐迈入品质化时代。

容积率短期内影响较小

容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的建筑面积与用地面积的比率，是表述地块开发强度的一项重要指标。通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低。对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；对于购房者而言，容积率则直接涉及到居住的舒适度。

业内关于容积率的讨论一直没有停过，早在2012年容积率新规出台时就引发了热议。而对于该决策的影响，业内人士认为，经过多年来国土资源部三令五申限制低密度土地出让，以及城市可开发建设用地日趋紧缺，近年来在土地出让中，已经有了不错的成效，加之开发商采取“洋房+别墅”的混合开发模式摊分项目总体容积率，因此该决策的实质影响在短期内可以说难以显现，对市场的整体格局并不会产生太大影响。

容积率越高，单位面积上产生的建筑容量就越大，一栋楼的人口密度就将增加，小区内绿化环境的人均拥有量下降，随之带来的则是一系列的负面影响。河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔认为，高容积率还带来日照时间的不足，“容积率高以后，必须采取利用方位角或者不连续日照的方式，达到日照标准。从居住者心理感受来说，享受的受捧时间不足，生活体验感会下降。”除了生活体验方面带来的不便，高密度带来的公共资源紧张，也是居住中的一大问题，比如有些社区电梯配置不合理，影响着居民的日常生活。

居住用地容积率最高控制为2.8，不少购房者十分关注。有业内专家提出，此决策对市场的长远预期产生影响，不管是国家的政策还是省内的相关决定，严管低密度住宅的意图已经很明显，尤其是近年来政策的持续收紧，可能预示着未来即便容积率超过1.0的住宅用地，盖建别墅可能也会被禁止，“洋房+别墅”的混合开发模式也有可能会被纳入调控范围。但毫无疑问的是，控制居住用地的容积率，对购房者而言是好事，将更能拥有良好的居住环境。

低密度住宅更显稀缺性

容积率是房地产开发最重要的技术指标之一，住宅小区的容积率与居住的舒适度是息息相关的，一般而言，容积率越低的住宅小区居住舒适度就越高，因此低容积率的住宅项目如别墅产品的市场价值会更高。

纵览石家庄楼市，通过对在售项目的统计可以发现，除了少数别墅、洋房可达到2.8的标准外，大部分项目的容积率普遍集中在2.4-3.8之间。对此，相关楼盘的项目负责人认为，容积率的规定对普通住宅市场的直接影响很少，但对于低密度的别墅项目或是洋房项目而言却是个利好，并且对普通楼盘的开发商也将产生一定的刺激，研发高品质楼盘成为关键。