一周楼评：这个计划一出，石家庄未来或将诞生多个千亩社区

上一周，是“金九银十”的最后一周，市场似乎并未按照行业人士的预判在降价的大潮中继续火热销售。虽然多个项目在应有节点面市，却并未真正搅动市场的一潭不温不火的水。

而在土地层面，土拍加做地计划的有序进行，有望使得石家庄增加多个热点区域，甚至千亩社区也将增加好几个。这意味着，哪怕市场再冷，哪怕政策再严，未来的房地产市场，依然会按照其既定规律有序运行。增量房市场，还将继续高歌猛进。

1、土拍结果

新闻背景：

10月30日，石家庄主城区迎来一场土地出让活动，涉及主城区9宗地，总面积158287.83平方米，约237.43亩，起始总价25.27亿元，最终，四宗地因无人报名而流拍，剩余五宗成交。

老杨观点：

此次土拍地块中，有几个地块的竞拍成功和流拍，看似意料之外，实际意料之中。

其中，[2020]06号地块流拍，属于正常现象。从所处位置看，该地块属于中央商务区的范围，从体量来看，约合6.21亩，用地性质为商服，从价格来看，1787.44万元/亩的起始价。相对来说，这宗地块并不算好，而且价格还高。

不过，从目前来看，这一区域最大的可能是融创地产未来要拿的地块。此次流拍，老杨分析是时机还未成熟，加上年底营销压力等因素，导致拿地推迟；

[2020]023号地块终于在第四次成功出让，这块位于建设大街东、青园街西、槐北路南，被行业成为鸡肋的地块，被鑫界地产以高于起始价3000万元的价格竞得。仔细想想，也属正常，毕竟，该地块紧邻鑫界地产开发的帝王国际项目。这块4.69亩的地块，未来应该会成为帝王国际的商业配套。

[2020]078号地块流拍，应该说是昶昊悦府项目再次被延迟办理手续的象征。也意味着，石家庄的解决遗留问题的进程并非那么容易，这中间涉及许多开发商的资金实力，一线房企合作开发的模式依然是最保险安全的方式之一。

另外，[2020]079号地块流拍，仔细分析也是比较正常的，这正应了之前老杨的分析：回迁房面积过大，超过了11万平米，使得商品房建筑面积过小，仅有3万多平米，按照该区域每套130平米的平均户型看，可售房源仅有300余套，对房企来说，成本太高，而商业开发和销售回款周期较长，无法形成快速且有效的利润，因此预计拿地积极性不高。

2、做地计划

新闻背景：

10月27日，石家庄市人民政府官网发布了关于印发《石家庄市2020年第一批做地计划》的通知。

通知内容显示，本计划的行政区划范围为新华区、长安区、裕华区、桥西区、正定新区和栾城区。本计划共计26个做地项目，涉及土地面积10389亩。

老杨观点：

此次做地计划，首先从规模上看，也能看出各区未来项目开发的情况：其中新华区4个，土地面积1093亩；长安区7个，土地面积7018亩；裕华区5个，土地面积1140亩；桥西区4个，土地面积236亩；市交投公司6个，土地面积902亩。

从体量看，长安区做地面积最多，达到了7018亩，7个地块，裕华区和新华区相差无几。这也意味着，未来长安区将继续成为众多房企龙争虎斗的主战场。

从每个项目的做地面积看，最大的地块，是位于长安区的北五女整案制地块和吴家营整案制地块，其中，北五女整案制地块最大，达到了4030亩地，而吴家营整案制地块达到了1650亩地。这意味着，未来这两个地块，将成为房企扎堆开发的新的热点区域，届时，各种城市配套也会陆续完善。

另外，在新华区的赵三街区域，包括赵三街和赵三街城中村改造地块，面积达到了728亩，同样是个非常大的面积。而和另外赵一街和赵二街早早开发相比，赵三街这么多年来迟迟无法开发的原因很多，但对许多房企来说，无论从环境还是交通，乃至于后期的配套，这里都会成为一线房企觊觎的区域。不过，老杨感觉，部分地块合作开发的可能性较大，毕竟，多个地块早已有主，预计将有一番博弈。

另外，如新华区的太行机械厂宿舍片区改造项目（一期）200亩地、长安区的南高营和北高营村外地地块总体840亩地，长安区的石家庄热电公司及周边部分生活区旧城区改造做地地块440亩地，裕华区东京北、西京北二期地块收储项目336亩地，裕华区南焦、南栗、贾村二期地块收储项目+贾村地块总体651亩地等，均具备了集中开发且形成热点区域的条件，未来还会产生更大的影响。

3、石家庄再添新房企

新闻背景：

上周中国金茂宣布，获取6月22日由河北保伦获取的[2020]062号地，这个地块曾经过万科、保利等房企的激烈竞拍，最终河北保伦竞得该地块。中国金茂是家怎样的房企，将会打造怎样的产品？

老杨观点：

资料显示，中国金茂获取的这宗地块，位于东北二环外，原系亨伦唐宫原著二期项目。

从地块信息看，该地块计容建筑面积12.36万平方米，地块面积45991.51平方米，系住宅、商服、教育混合用地，其中住宅容积率>1.0并且<2.5、商服容积率<4.54。该地块挂牌出让时吸引万科、保利等房企参与竞价。

以上的土地信息显示，该地块无论从区域热度还是周边配套，都能称得上是非常优质的地块。

另外，从中国金茂的公告中，我们看到，该地块将用于开发中国金茂旗下“悦”系产品，项目市场定位已经完成。而其“悦”系产品，主要为中坚阶层提供完善的生活配套，缔造全家庭健康宜居生活样本。这意味着，在未来的产品打造中，改善性产品或将成为该地块的主打产品。

不过，虽然上半年东北片区热度较高，但从实际的销售状况看，不论是旭辉公元还是早已关门的亨伦观唐名邸项目等，其销售情况并不乐观，购房者对价格的观望程度较高，1.3万左右的起价，使得这里沦为刚需和刚改的区域。中国金茂接受亨伦地块，未来如何制定销售策略，就显得尤为重要。

4、市场表现

新闻背景：

石家庄首个超1.3万㎡全实景示范区，东原·启城对外开放；高远森林城素质教育联盟论坛于10月31日，在首都师范大学附属小学举行，邀请多位教育专家及房地产大咖参与，共同论道素质教育的新方法。

老杨观点：

从市场情况看，上一周是房地产“金九银十”的最后一周，和九月底十月初降价项目热销的场景相比，受各种因素影响，目前的市场依然保持不温不火的状态。

不过，对于到达销售节点的诸多项目来说，不管时间和市场如何，项目总要实时亮相的。这其中，包括东原·启城对外开放、三盛品牌发布会、荣盛公馆样板间开放等，而高远森林城的素质教育论坛，更多是为高远森林城首师大附中的建设造势。

从活动的形式和创意角度看，东原·启城的全实景示范区，似乎更显创新与热闹。从现场，我们看到，1.3万平米的空间内，吸引了30余家脑洞创意摊位欢乐集结，以及石家庄美术馆、食草堂等城市量级IP助阵，开启了一场属于这座城市的聚乐之旅。

当然，如果说到硬核活动，高远森林城的素质教育联盟论坛，无疑是最受瞩目的。这既包括诸多教育专家探讨新的教育改革背景下的专业研讨，更包括了行业对优质教育资源的分析与预判，最难能可贵的是，高远森林城目前打造的首师大附小和未来的首师大附中，都将为石家庄的优质教育资源整合提供了可以参考的范本。也为构建社区目送式教育的新格局，提供了新的借鉴。