一周楼评：这几点证明，石家庄高新区正迎来高光时刻

上一周，对于一个区域来说，即将迎来属于她的高光时刻。而从城市发展的整体态势看，未来城市中包括产业、人才、配套及环境等多种要素在内，势必要重构新的城市系统。于是，第四代的城市系统即将在高新区这样的区域诞生。

1、重点建设项目

新闻背景：

从石家庄市人民政府网站获悉，市政府办公室印发通知，发布我市2020年第二批重点建设项目名单。通知显示，本批重点建设项目共计41项，其中新开工项目31项，续建项目10项。加之年初我市发布的350个省市重点项目，至此，我市2020年重点建设项目增至391项。

老杨观点：

这次增加的41个重点项目中，从媒体的报道看，这41个项目来自全市14个县（市、区），其中，矿区和赞皇县的重点建设项目数量最多，均为7个；其次为正定县和裕华区，分别为6个和5个。

从项目的类别看，对于城市影响最大的无疑是产业项目，因此在新增项目中，我们看到，既有河北国龙制药有限公司新型制剂及生物医药产业园项目、玥云数字经济产业园等战略性新兴产业项目，石家庄钢铁有限责任公司5G+智慧工厂及铁路专用线项目等传统产业升级项目，同福塔元庄乡村振兴示范园区、君奥牧业全智能化示范奶牛场等农业产业化项目，河北昆仑中科燃气管道有限公司赞皇-高邑天然气管道项目、灵寿县磁河大道建设工程项目、新城大道（东上泽村-冯家庄）工程等基础设施项目。

而对城市中人们生活有影响的，是那些配套的项目。

从此次新增项目名单中，我们看到，包括河北省胸科医院重大疫情救治基地将在长安区建设，河北医科大学第二医院重大疫情救治基地将在正定新区建设，正定第九中学新建项目将在正定县建设，正定县人民医院将在正定县迁建，井陉县中医院将在井陉县新建，井陉矿区新城小学及幼儿园将在井陉矿区建设等，对于长安区、正定新区、正定县等城市发展均有较大影响。

另外，在重点项目中，我们还看到了地产企业开发的商业项目，包括：鑫界地产开发的万悦大厦将在裕华区建设；由利航地产开发的东五里城中村改造#7号地商业办公楼将在桥西区建设；由骏才地产开发的鸿昇商务广场燕园项目将在裕华区建设；由鑫海天地产开发的藏龙国际（东创时代中心）将在裕华区建设；由中迪地产开发的大经街西区旧城改造中山华府二期3#、5#号地块将在桥西区建设等。

2、高新区

新闻背景：

上周发布了不少规划和征地公告，其中高新区的信息比较亮眼，石家庄市高新区管委会发布3则征地公告，涉及高新区南豆村、北郄马村、东仰陵村约合346.58亩土地；石家庄市自然资源和规划局发布了《关于高新区信息工程职业学院南校区、北校区地块控规动态维护方案》的公示。地块维护后，共增加782.1亩居住用地；教育配套迎来利好消息，石家庄市高新区管委会发布了《关于东仰陵学校可行性研究报告的批复》。主要建设内容为九年一贯制学校，小学36个班，初中18个班。

老杨观点：

这几则规划和征地公告的发布从两个方面，证明了，接下来高新区将迎来属于她的高光时刻。

第一个迹象，是相关配套的完善。

从上周的公告中，我们看到，东仰陵学校将建设为九年一贯制的学校，小学36个班，按照每班45人的编制计算，东仰陵学校将为至少1620个家庭带来新的教育机会，而16个班的幼儿园，按照每班30人的编制计算，将为至少480个家庭带来幼儿教育的机会。一所学校的建设，将拉动至少2000个家庭的教育机会。

还还只是上周的一则公告。从今年开始，高新区的配套还在逐渐完善，如由高新区财政出资建设的文体中心、地下停车位、医疗配套等，乃至于近期的昆仑公园等城市公园的完工使用，加上预计明年通车的地铁3号线，都会使得高新区成为配套丰富、生活舒适的成熟区域；

第二个迹象，是高新区大批土地的放量。

上一周，包括高新区南豆村、北郄马村、东仰陵村约合346.58亩土地和《关于高新区信息工程职业学院南校区、北校区地块控规动态维护方案》中增加的782.1亩居住用地。而从今年发布的征地公告统计看，超千亩的土地将在不久的将来进行供应，而其土地的用途性质看，包括住宅、商业、教育、绿地等用途，这意味着，一个个配套丰富、生活宜居、快捷方便的社区，即将诞生。

人们常说，房地产市场的发展，短期看政策，中期看土地，长期看人流。高新区土地市场的放量，意味着，高新区的城市发展，在未来的中长期内，将有一个巨大的变化；

第三个迹象，其实是从产业发展带来人流引入角度分析的。

2019年上半年，高新区正式扩容，总规划区面积增加了近11万亩，在产业规划上，将引进包括高端医药产业、信息网络产业、精密装备制造产业和科技服务产业等一众高新技术产业。

高新区的城市发展定位也做了全新调整，即：产业园区+宜居环境+城市配套+产业人才+高品质社区，这样一种全新的城市系统，代表了城市发展的新方向。

第四个问题，是高新区在城市系统的重构上，将有新的创新。

在其重构的人居格局中，应该是这样的未来场景：

第一：十分钟生活圈的打造，是其首要基础，即：业主从家到园区、公园、学校、商业、医院的生活半径，10分钟车程全部解决；

第二：人的生活动线排序应该是：家—公园—学校—园区—商业，因此，公园和学校必须是离家最近的元素。

第三：和传统社区的邻里关系不同，社区中，人与人之间的关系，既逐渐回归至厂区大院的人情往来，又在生活互动中产生一种全新的社群关系；

第四：公园绿地是最不能少的关键元素，健康生态的生活方式，将成为城市生态中，定义人居品质的最高标准。

第五：社区的互动场景中，物业既要发挥日常维护和服务的功能，更要在邻里互动和社群重建中，发挥组织和构建社群场景的作用。

由此带来的生态系统中，友好、和谐、宜居、互动、便捷，或将成为最基本的关键词。

以上四个方面证明，高新区将迎来真正的高光时刻。

3、市场变化

新闻背景：

据数据统计，本周共有15个楼盘新获18张预售许可证，1个新盘面市，4个项目调价。其中调价的项目是玫瑰湾金街，隆基泰和财富中心，正基九宸，让山。

老杨观点：

从资料看，上周包括安联天颂、润江·新华壹号院、万科紫郡、金地玺悦府、远洋风景长安、绿地新里城·西斯莱公馆、中海·云锦、翡翠书院小区、绿城桂语江南、弘石湾·尚府，融创都会中心，金辉优步星辰、金辉优步学府、绿城·御河上院和佳兆业·悦峰15个楼盘新获18张预售许可证。

本周新盘福美健康城面世，玫瑰湾金街，隆基泰和财富中心，正基九宸，让山调价，盛邦九号院，恒印广场新出价。

从调价情况看，盛邦九号院属于新出价格，为2.1万元/平起，写字楼恒印广场也属于新出价格，为1.95万元/平，商铺玫瑰湾金街从2.1万元/平米上涨至2.5万/平，写字楼隆基泰和财富中心从1.3万元/平降至1.15万元/平，降幅1500元/平，住宅正基九宸从1.5万元/平涨至1.6万元/平，涨幅1000元/平，住宅让山从均价1.45万元/平降至1.33万元/平起，均价改起价。

从以上的调价信息看，虽然项目都有涨跌，但并无规律可言，也无法断定，当下市场的下调态势已经有所变化，更应该具体问题具体分析。

而在住宅领域，正基九宸和让山两大项目，应该是可以管中窥豹的。

其中，正基九宸项目的调价，一方面是由于房源的不同，使得价格有所变化。而在其之前的项目动态中，1.5万—1.8万元/平的高层价格，也让市场理解，1.6万元/平，并非突然的调价；

另一方面，在正基九宸的营销策略中，底线思维是其和其他项目操盘手段的不同之处。实际上，从年初疫情开始，正基九宸就率先开启了大幅降价和小幅提价的营销策略，获得了大批的市场份额，实现了一家本土房企开发的项目逆势营销的目标。而此次的调价，也并非如其他项目一样草率降价，而是不同房源的价格变化。

再看位于鹿泉区的让山项目，其价格从均价1.45万元/平降至1.33万元/平起，从均价改起价，同样具有项目降价的智慧与策略。虽然看似降价幅度达1200元/平，但其中到底优惠多少，只有购买的消费者，在实地了解后才能知道。

从中，我们看到，房企降价的大势依然存在，但如何打破购房者买涨不买跌的普遍心理，实现降价与销售的平衡，应该是所有房企都在思考的问题。老杨认为，这一条，在以稳为主和“房住不炒”的大环境下，都将是长期的研究主题。