一周楼评：本土两大房企抄底正定新区 这是要火的节奏？

临近年底，按理说，各大房企的年底促销即将来到。然而，和往年的年底促销有所区别的是，这个年底促销似乎还有点静悄悄，反而各种资源的嫁接与创新，已经在各个项目中间悄然生长。

这是不是意味着，明年的楼市，即将迎来一个创意频出+资源嫁接+渠道变现相融合的新局面？

上一周，在石家庄的土地市场中，又发生了哪些新闻呢？

1、土地拍卖

新闻背景：

上周，11月份土拍正式收官，共成功出让4宗地块，分别涉及正定新区和藁城区，其中荣鼎实业集团成功摘得正定新区的两宗商服地块。

老杨观点：

我们先看上一周正定土地拍卖的基本情况：

[2020]008号地由河北中宏瑞悦房地产开发有限公司以70500万元竞得，该地块位于“西至承泽街，东至园博园大街，南至东关路，北至承丰路”，面积为67014.52平米（约合100.52亩），用地性质为城镇住宅用地，容积率≤2.0，出让年限为70年，起始价为70500万元。

[2020]009号地由河北嘉泰昇房地产开发有限公司以8150万元竞得，该地块位于“东至安惠街，北至阳光路，南至弘德路，西至安业街”，面积为28282.59（约合42.42亩），用地性质为商服用地，容积率≤3.5，出让年限为40年，起始价为8150万元。

[2020]010号地由石家庄乾毅房地产开发有限公司以22200万元竞得，该地块位于“东至天泽大街，西至奥体街，南至河阳路，北至沁园南路”，面积为82193.33（约合123.29亩），用地性质为商服用地，容积率≤2.5，出让年限为40年，起始价为22200万元。

从这三宗地块的情况看，有以下几个特点：

第一，三个地块均为正定新区地块；

第二，三宗地块均以起始价成交；

第三，不管是中宏还是荣鼎，均为本土房企。

三个特点说明，作为各种人脉最广泛和各种消息最敏感的本土房企，依然看好正定新区的发展，而起始价拿地，显然有抄底的意味在此，是否预示着未来正定新区即将迎来大的发展机遇呢？

值得关注的是，不管是中宏还是荣鼎，实际上，在正定新区的布局并非单个项目，据老杨了解，中宏地产在正定县城和新区，主要布局了包括中德合作的三甲医院一座、已经正式营业的安悦酒店以及在正定县城即将开发的住宅项目。加上本次拍得的100亩住宅用地，中宏在正定布局项目达到了四个之多；

而作为以商业创新著称的荣鼎集团，除了正在销售的荣鼎嘉之滙以外，未来在正定新区，还将有超过800亩地的住宅和商业用地开发，尤其以商业地产为主。此次荣鼎获得的[2020]010号地，据了解，将引进以城市商业盒子著称的砂之船奥特莱斯商业综合体项目。

显然，两大本土房企押宝正定新区，并非无的放矢，而是早有预判。

为何这么说呢？几个数据可以佐证。

第一，最新数据显示，正定新区职教园区目前入驻学生，已超过5万人，预计未来三年，还将有5—10万人入驻；

第二，相关资料显示，2019年，石家庄国际会展中心共举办100场各类会展，吸引客流总量294万人次，成交额26亿元。仅第二届中国国际数字经济博览会，就吸引了37.6万人次观展，共有493家国内外企业参展，世界500强、国际数字经济领跑企业和行业冠军企业占参展企业总数的35%。

第三，截至目前，政府在正定新区的资金投入，已超过5000亿元人民币，从交通到地标性建筑，从公园到医院，从学校到商业，正定新区的城市面貌正在发生巨变。

2、土地挂牌

新闻背景：

上周，石家庄市公共资源交易中心发布多则挂牌公告。涉及主城区、鹿泉区、栾城区、藁城区、正定县共计16宗地块。将于12月份中下旬进行公开出让。加上此前挂牌的地块，在未来的12月份将有多达40余宗地块进行出让。

老杨观点：

从石家庄市公共资源交易中心之前发布的挂牌公告了解到，共涉及41宗地块在12月份出让：

鹿泉2宗地块，1宗旅馆用地，1宗城镇住宅用地，将于2020年12月11日公开出让；

主城区13宗地块，总占地面积为538413.37平方米（约合807.62亩），将于2020年12月11日公开出让；

主城区10宗地块，总占地面积为460679.25平方米（约合691.02亩），将于2020年12月16日14时00分进行公开出让；

石家庄市公共资源交易中心公开挂牌出让10宗地块，涉及栾城区5宗地、藁城区3宗地、鹿泉区2宗地，总占地面积为479559.3平方米（约合719.34亩），总起始价为122640万元（12.264亿元），将于2020年12月23日进行公开出让；

地块编号为正资源资[2020]20号，占地面积为866.55平方米（约合1.30亩），起始价为850万元，将于2020年12月24日进行公开出让；

鹿泉区2宗地块，地块编号为鹿泉区〔2020〕029、030号，总占地面积为39928.31平方米（约合59.89亩），总起始价为24110万元（2.4110亿元），将于2020年12月28日进行公开出让；

主城区3宗地块，地块编号为〔2020〕112-114号，总占地面积为122597.55平方米（约合183.90亩），总起始价为149300万元（14.93亿元），将于2020年12月30日进行公开出让。

从区域看，主城区的出让地块为最多，为26宗地块，其余栾城出让5宗，鹿泉出让6宗，藁城出让3宗，正定出让1宗。

在41宗地块中，最受瞩目的地块，无疑是[2020]094号地，这宗位于西二环内的市职教中心地块，预计将有望成为2020年石家庄的新“地王”。

资料显示，该地块位于新石中路北、城角街东，土地面积为54948.89平方米（约合82.42亩），用地性质为住宅、商服、教育，容积率＞1.0、≤2.4，出让年限为70年、40年、50年，起始价为89800万元（1089.54万元/亩）。

从地块基本情况分析，该地块离西二环和槐安路几百米之隔，交通方便，周边包括北国超市、以岭医院、重点学校等城市配套齐全，更拥有多个高科技产业园区，形成了城市配套+产业人才+宜居社区的新型城市生态系统。而该地块还拥有商服和教育用地，社区的配套更是非常丰富。

按照起始价计算楼面地价，已达到6800元/平米左右，一旦各大房企竞拍，楼面地价超过1万元/平米不是梦。

从老杨获知的消息看，包括中海、路劲、华润等多家一线房企都将加入竞拍的行列。而作为香港上市的一线房企，路劲将在时隔十几年后，再次重返石家庄，对于石家庄的购房者而言，国际城和路劲蓝郡等品质社区留给整座城市的印象太深了，未来是否能再续传奇，值得期待。

3、土地征收

新闻背景：

上周，发布多则征地公告，涉及桥西区塔坛村、宫家庄村、十里尹村、西五里村、东良厢村、张营村；新华区小安舍村；裕华区南位村以及正定县5个村落地块；除此之外，上周石家庄市人民政府发布了《石家庄市2020年第二批做地计划》的通知，本计划共计1个做地项目，涉及长安区535亩的土地。目前石家庄土地储备情况有何看点？

老杨观点：

从桥西区发布的5则征地公告中，我们看到，五个村的开发用途为交通运输用地，显示，在道路建设上，桥西区在加大建设力度；

同样，裕华区的南位村征地公告中，其开发用途为商业用地、道路用地。

而新华区小安舍村的征地公告中，显示，涉及西三庄小安舍村6.2040公顷（约合93.06亩）的土地，开发用途为商服用地、教育用地、住宅用地、道路用地。而按照以往一线房企接手烂尾项目的惯例和规律，预计这块近百亩的土地，下一步会由荣盛开发。

正定县人民政府发布的5则征地公告，共计征收6.8702公顷（约合103.053亩）土地，则是用于中华北大街北延北绕城高速至正南线段新建工程（下水屯村至丰家庄村）项目。

再看《石家庄市2020年第二批做地计划》，本次本计划共计1个做地项目，涉及长安区535亩的土地，全部属于南高营村的村外地块。

4、规划调整

新闻背景：

上周，石家庄市自然资源和规划局发布了《关于石钢公司主厂区地块控规维护方案的公示》的公示。公示显示，该地块总用地面积为80.1公顷（约合1201.5亩），地块维护后，共增加约11.1亩居住用地。

老杨观点：

在此次发布的公告中，我们看到，该地块位于谈固大街-和平路-贤兴石德南路-谈固东街-光华路围合区域，总用地面积80.1公顷。

地块维护后，二类居住用地增加0.74公顷，为34.39公顷，约合515.85亩，商业服务业用地减少6.85公顷，维护后为4.17公顷，约合62.55亩。显示，住宅用地增加，商服用地减少。

另外，在地块维护一览表中，我们发现，中小学用地、体育用地、环卫用地、绿地与广场用地、公共交通场站用地以及城市道路用地，均有所增加，其中，绿地与广场用地增加最多，达到了3.95公顷，约合59.25亩，维护后绿地与广场用地达到了18.21公顷，约合273.15亩。

而在减少项中，包括文化体育混合用地、医疗卫生用地等均有所减少，而减少最多的，就是商服用地。而文化体育混合用地、医疗卫生用地则完全去除。

从以上地块维护的情况看，二类居住用地、绿地与广场用地和城市道路用地显然是石钢公司主厂区最大的用地大户。

而按照石家庄市长安区的城市规划和定位，石钢主厂区将着力打造成为集居住、商业、休闲、健康等功能于一体的城市休憩商业区。

如此可以判断，一座配套丰富、交通便捷、环境绝佳以及适宜居住的高品质住区，将在石钢公司主厂区形成，预计会成为石家庄东北片区较为高端的品质生活区。