一周楼评：一线楼市调控加码，石家庄将何去何从？

疫情拐点终于来临，整座城市基本解封，大家居家的日子基本结束了。预示着有秩序的复工复产正在进行。

而在石家庄的房地产市场，同样迎来了复工复产的日子。但一个不容忽视的现实是，年底的最后一波购房季，各大房企将拿出什么样的优惠和政策，来应对当下疫情还未彻底结束的市场？

在全国市场中，一线城市加码调控的速度加快，意味着在新的一年，分化的城市政策正在趋于明显，作为二线城市的石家庄，又将如何制定相关的政策呢？

1、调控政策加码

新闻背景：

上海、深圳、杭州、合肥、广州等核心重点城市接连出台调控政策，开年首月，国内疫情再次复发，但政策风向与去年疫情中相反，重点城市频频释放调控加码信号表明了什么？

老杨观点：

从此次众多调控加码的新闻中，我们看到，近日，住房和城乡建设部副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。

从以上的表述可以看出，以稳为主的房地产市场是整个市场的总基调，因此，大幅上涨或下跌都是不允许的。加上将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，此次一线城市的调控加码政策，则属于顺理成章。

从此次调控加码的城市，我们看到，包括上海、深圳、北京、成都、合肥、杭州、广州等，均是一线城市，其中，从各地出台的政策看，主要集中以加强限购、限售、保障无房家庭购房为主，深圳加强购房意向登记管理，合肥打击哄抬房价的违规行为，广州房贷利率上升。

而对于为何在此时出台限购加码政策，业内分析，主要有以下几点：

一、严防恶意炒作和违规资金进入楼市。这一点，从北京市房地产中介行业协会发文内容可以看出：北京严厉打击恶意炒作和违规资金进入楼市是今年整顿房地产市场秩序的重中之重。

二、2020年4月起，随着疫情的逐步稳定，疫后购房者对房屋的重要度进一步提升，积压市场需求集中释放，多地楼市回暖，尤其是长三角及粤港湾区域城市楼市升温明显，如深圳市场出现打新热，上海一房难求，量价齐涨。

而对未来政策加码的范围，业内也预测还将进一步扩大，尤其是长三角、粤港湾区域的其他城市。

对于石家庄这样的二线城市，显然不在政策加码的范围。而包括经济下行、人口流入动力不足、土地市场出现下行等多重因素，是判断楼市稳中有降的几个标准，因此，老杨认为，一旦房价下降持续，政府通过人才引进政策等多种方式抵消市场下行的可能性较大。

2、数据统计

新闻背景：

克而瑞发布了2020年石家庄房企销售排行榜以及单个项目销售排行榜。另外，河北省统计局发布《2020年1-12月房地产开发和销售情况》。

老杨观点：

先说河北省统计局发布的《2020年1—12月房地产开发和销售情况》，数据显示，2020年1-12月河北省房地产开发投资4601.1亿元，同比增长5.8%。其中住宅投资完成3746.7亿元，同比增长8.4%。

而和2019年1—12月的数据相比，2019年1-12月份，河北省房地产开发投资4347.1亿元，同比增长-2.9%。其中住宅投资完成3455.7亿元，同比增长-0.4%。

两年的数据一比，可以看到，即使面对突如其来的疫情影响，2020年河北省房地产开发投资和住宅投资增幅双双扩大，显示出河北省房地产开发潜力依然很大。

商品房销售额方面，2020年1-12月河北省商品房销售额达4950.4亿元，同比增长19.6%，其中住宅销售额4597.9亿元，同比增长23.8%。

2019年1-12月份，商品房销售额4138.6亿元，增长2.6%，其中，其中，住宅销售额3714.6亿元，同比增长4.1%。两个数据一对比，2020年的销售额增幅同样扩大。

再看2020年石家庄房地产企业及项目销售情况，克尔瑞的数据显示：融创、万科、润江、保利、荣盛、龙湖、东胜、金辉、远洋、金地成为石家庄房地产企业销售额前十强。和往年相比，此次进入十强的本地房企增多，润江和东胜逆势进入十强，无论从销售项目还是销售额上，都有所突破。而融创和万科销售额双双破百亿，显示两大一线房企在品牌溢价和项目开发数量等方面，都有很大的提升。

另外，在单个项目销售排行榜中，融创中心、嘉实万科紫台、融创都会中心、融创时代中心、万科翡翠书院、润德万科翡翠公园、保利时光印象、东胜时间山、东南智汇城、中海云锦成为单项销售十强。

从以上十强的项目分析，有以下几个特点：

1、所有项目均为大品牌的标杆项目，在项目所在的区域，均占据了非常大的优势；

2、在所有项目中，除融创中心因为区域和定位以性价比和销量取胜外，其余皆为高端产品的高总价+大销量，显示出，石家庄房地产市场在两极分化上，高端产品的需求量依然非常旺盛，所谓的“二八原理”在房地产市场应用非常明显；另外，在30强排行榜中，融创有5个项目入榜，万科有6个项目入榜，且融创和万科的项目霸榜前六位，融创和万科霸榜房企销售和项目销售排行榜有着“先天优势”。融创在石家庄项目布局广，产品类型丰富且基本覆盖石门热点区域，整体成绩不错，万科也有着“项目多”这一明显优势。

3、土地市场

新闻背景：

上周，鹿泉区人民政府发布了5则征地公告，涉及获鹿镇七街村、开发区南新城村、上寨乡上寨村、铜冶镇南铜冶村、铜冶镇西铜冶村，共计约合210.57亩的土地。另外，石家庄市公共资源交易中心发布一则国有建设用地使用权挂牌出让公告，涉及正定县1宗居住用地，将于2021年3月5日进行出让。

老杨观点：

这应该是疫情期间第一次发布征地公告的消息。其中，鹿泉的5则征地公告，涉及的主城区、开发区、上寨乡和铜冶镇中，铜冶镇南铜冶村的征地面积最大，约102.43亩的土地，批准用途为商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地。从位置和周边配套看，这里是铜冶镇的区域，包括南铜冶小学、铜冶镇一中、鹿泉区二中等教育配套云集，而该地块距离北国奥特莱斯只有2.5公里，显示出配套丰富。预计该地块挂牌时，会引起市场的广泛关注；

而获鹿镇七街村的体量也不小，约73.37亩，批准用途为商服用地、住宅用地。从目前已知的信息看，该地块未来被厚德地产开发的可能性较大。

另外，正定县的一宗居住用地挂牌，资料显示，正资源资[2021]01号地块，位于成德街以西、河北大道以北，面积为9809.141平方米（约合14.71亩），土地用途为二类居住用地，容积率＞1.0且≤2.0，出让年限70年，起始价为8500万元。

从该地块的位置看，地块在国宅澜悦府的对面，虽然地块面积不大，但其规划条件很好，1.0—2.0的容积率预计将以小高层或洋房为主，而在其周边的配套看，整个正定县城的商业、教育、环境、医疗配套，均属于绝佳位置。其中，地块距离滹沱河景区只有1000米，距离附近的中小学教育地块只有一街之隔，距离正定南门也只有1000米。因此，未来可以建成一个精致的纯粹住区。