一周楼评：石家庄旧改新变化，对二手房市场有什么影响？

全国两会如期举行，政府工作报告中关于房地产的内容，依然如旧，除了继续强调房住不炒和解决好大城市住房突出问题外，还提出在“十四五”期间，将常住人口城镇化率提高到65%等一系列推进新型城镇化战略。

而在石家庄，进入楼市“金三银四”的传统旺季，楼市小阳春是否真的如期来临？而对于城市人才竞争愈加激烈的形势下，石家庄市政府再次加码人才引进政策，显示城市发展继续深入变革。

当然，在具体的土地市场和市场表现上，还有哪些信息呢？

1、房住不炒

新闻背景：

3月5日，第十三届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕。在政府工作报告中，再次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题。有关房地产的内容，还有哪些值得关注？

 老杨观点：

在工作报告中，关于房地产的表述是这样的：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

而在深入推进以人为核心的新型城镇化战略方面，工作报告中专门提到：加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%。

同时，针对2021年重点工作中，政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

这一点，则深刻影响着城市的变化与房地产市场。

从目前石家庄改造老旧小区的力度和方式看，在老旧小区基础上进行改造已是大势所趋，这意味着，之前许多人渴望通过拆迁改造实现老旧小区的升级换代乃至从中赚取差价的希望基本落空。对于二手房市场而言，老旧小区的价值持续下探的概率更大，回归居住本身及常态化稳定已是板上钉钉。

因此，大家在购买二手房时，一定要考虑到老旧小区的城市配套，尤其是城市配套和优质的教育资源。

2、人才新政

新闻背景：

3月3日，石家庄市召开新闻发布会，对石家庄市日前印发的《关于高质量建设人才强市的实施意见》（以下简称《实施意见》）进行解读发布。根据《实施意见》，石家庄市将通过升级人才绿卡、加强金融支持和住房、项目落地支持等一系列措施，再次为各类优秀人才来石创业发展送上大礼包。

 老杨观点：

在分析之前，我们先来仔细看一下此次《实施意见》的具体内容：

《实施意见》内含9大创新点

1、拓展人才绿卡服务对象。将新引进的与我市产业结合紧密、全国高校学科评估为A类学科的全日制硕士学位毕业生，纳入人才绿卡B卡服务范围。

2、提高领军人才支持标准。给予的项目支持资金额度由1000万元至5000万元调整为1000万元至1亿元。

3、提高博士租房购房补贴标准。对引进的博士学位研究生，自到我市工作之日起5年内，每月享受的房租补助由2000元提高到3000元，在市域内购买首套自用商品住房的，给予的一次性购房补贴由15万元提高到30万元。

4、调整“市高层次人才支持计划”入选者支持标准。

5、加大高技能人才或团队支持力度。

6、创新人才评价方式。

7、提高重大科技创新平台支持标准。

8、加强对创新创业人才金融支持。

9、完善公积金贷款购房政策。对引进的高层次人才使用市住房公积金贷款在市域内购买首套自用商品住房的，在政策范围内给予最大优惠。

从9大创新中，给予人才购房补贴、租金提高以及最大优惠力度的公积金贷款等，是与房地产市场有所关联的政策。

应该说，此次的人才补贴力度前所未有，但还需要全社会的共同支持。比如在房地产行业，老杨认为，应该所有行业行动起来，通过产品的品质、人才引进的政策等，为高端人才的购房提供最大限度的优惠和支持。

3、3月土拍

新闻背景：

3月3日，石家庄国土资源局迎来一场土地出让活动，此次出让涉及主城区4宗地块，地块编号为[2021]001-004号，土地面积138.96亩，起始总价12.77亿。其中1宗商服用地、1宗城镇住宅用地、1宗体育用地以及1宗住宅、教育用地。最终，4宗地成功出让，总成交价134600万元，北国商城，中央商务区拿地，润江摘得新华区和高新区两宗地块。

 老杨观点：

此次土拍的亮点，主要有以下三点：

第一，北国商城摘得的中山路商服用地，其实是2013年扩建的11万平米的新新业态。此次摘地属于补证项目。而扩建的部分，相信许多人都去过，是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型商业综合体；

第二，润江再拿两宗地块。显示润江作为本土品牌，其攻城略地的激进拿地策略，成为本土房企中的逆行者。而所摘得的两宗地块，其中新华区地块为华电科技学校地块，虽然地块体量不大，只有11.47亩，但其周边的学校、交通等配套还算完善，加上距离地铁3号线只有不到1公里，算得上是主城区里较为成熟的地块；而高新区的103.07亩的住宅教育用地，成为润江近两年拿地的最大地块，而自带教育配套的低容积率住宅社区，显示未来的社区品质值得期待；

第三，在融创摘得的中央商务区地块，其用途是体育用地，这也是迄今为止中央商务区唯一出让的体育用地。这也意味着，在中央商务区的打造上，并非只是单纯的商业办公，而是更高层次的集商业、居住、生活于一体的综合性商业区，是升级版的CBD。

4、项目规划

新闻背景：

上周，石家庄市住房和城乡建设局发布了《位同村改造项目（K、E2-2、E2-3地块)前期物业服务招标公告》以及《关于厚德礼著小区（北区）项目的公示通告》。

老杨观点：

两份公告，代表了两个品质项目的进度，其中位同村改造项目，即是国仕山项目，位于石家庄市东二环路西、塔北路南、塔北路北。位于石家庄市东二环路西、塔北路南、塔北路北。本次招标包含18栋住宅楼、小学、商业及地下车库等。

而鹿泉厚德礼著小区（北区），是整个鹿泉区集商业、教育、医疗、环境等于一体的品质社区。

根据综合经济技术指标表可知，该项目用地面积29521.89平方米（约合44.28亩），容积率1.83，建筑面积78126.85平方米。规划户数520户，规划人口1560人，绿地率为40.64%，建筑密度为22.79%。规划地上机动车停车位22个，地下机动车停车位555个。

从数据指标看到，1.83的容积率，以及平均10.3的层数，显然属于洋房和小高层的产品类型，而绿地率40.64%，比同类型产品的35%要高出不少，显示该社区的舒适度很高，加上西侧为鹿泉一中、东侧为北国商城和鹿泉人民医院等配套，是厚德在鹿泉打造的配套最丰富的品质社区，值得期待。