一周楼评：融创超500亩大手笔布局 与万科共舞高新区

正式进入三月份，一年一度的传统旺季“金三银四”来临了。相比往年，这个春天似乎来晚了些。就在3月的第一天早上，石家庄还是雨夹雪的天气。

当然，对于诸多房企而言，在全国一线城市调控趋近的背景下，如何备战“金三银四”就显得尤为重要，毕竟，销售任务前置是行业的传统。

上一周，除了土拍市场呈现回暖趋势，增量房市场迎来了多个新的成员，包括早已蓄势待发的荣盛首府以及终于亮相的蓝绿双城祥云国际，以及最后一个品质房企金茂品牌展示中心亮相，显示出，石家庄楼市正在引来疫情后供应量的爆发。

1、土地出让

新闻背景：

上周，石家庄迎来两场土地出让活动，涉及高新区1宗地块，主城区2宗地块，最终三宗地块均成功出让。

老杨观点：

三宗地块中，我们看到，最受关注的是高新区北豆村162.31亩的地块被融创获得。这意味着，今年，融创将在高新区唱主角。而数据显示，包括北豆城中村改造和强大泵业厂区改造两大地块，超过500亩的体量，成为今年融创在高新区的重要布局。其中，北豆村改造目前体量280.63亩，强大泵业体量237亩。

而从两大地块的基本规划看，北豆村改造的四宗地块中，三宗住宅用地的容积率最低1.0，最高2.88，从规划图了解到，北豆村旧村改造5个片区开发,规划57栋住宅，以及幼儿园，小学，商业办公、体育运动等场所。

再看强大泵业旧厂改造项目中，占地237.8亩，土地用途包括城镇住宅、商服，住宅用地容积率也在2.5以下，紧邻天山大街，各方面配套齐全，未来可期。

与此同时，我们也看到，万科同样在高新区布局完毕。2月9日，石家庄市自然资源和规划局发布《关于万科翡翠四季建设项目设计方案批前公示》。通告显示，万科翡翠四季位于封龙大街东、仓丰路南、文昌路两侧、仙台街西，土地面积为133573.63平方米（约合200.36亩），用地性质为住宅、商服、教育，项目规划24栋住宅楼，1所幼儿园及一处配套托老所。

两大头部房企高调布局高新区，表明，对于高新区的高光时代的判断，再添新的重要依据。

另外，主城区的两宗地块成功出让，即：〔2020〕090号地块由河北恒通远业房地产开发有限公司以83000万元竞得（为天洲视界城地块）；〔2020〕093号地块由中电科工程建设有限公司以33700万元竞得。

两宗地块，首次亮相的是〔2020〕093地块，该地块所处位置在新华区的合作路，是近几年该片区非常稀缺的住宅用地，虽然体量只有31.13亩，但周边配套非常齐全，既包括省医院、市六院等优质的医疗配套，还包括28中、合作路小学等优质的教育资源，而且在附近，全部为省直机关及科研院所的宿舍，人群素质很高，需求较高。

2、土地挂牌

新闻背景：

上周，石家庄市公共资源交易中心发布两则国有建设用地使用权挂牌出让公告，涉及6宗地块，地块编号为〔2021〕006-010号、〔2020〕100号，总占地面积为233686.86平方米（约合350.53亩），将于2021年3月31日14时30分公开出让。

老杨观点：

在6宗挂牌的地块中，有两宗地块面积超过了100亩地。

其中，〔2020〕100号地块，位于西三环以东、石铜路以北，面积为100394.31平方米（约合150.59亩），规划用途为住宅、商服、教育，回迁房建筑面积342961.59平方米，出让年限70、40、50年，起始价为155400万元（1031.94万元/亩）。该地块在去年12月16日曾经流拍。是九仓地产开发的东良厢城中村改造项目。此次挂牌，能否拍出，也意味着九仓地产在资金和房企合作等方面的进展程度，值得关注；

〔2021〕010号地块，位于汇丰路南、滨河街西，面积为72845.77平方米（约合109.27亩），规划用途为住宅、商服、教育，容积率＞1.0, ≤2.9，住宅成本分摊回迁房（产权调换房屋）建筑面积27571.16平方米（全部安置的是保晋南街项目的被征收居民），等价值量部分15494.29平方米，扩房部分12076.87平方米。出让年限70、40、50年，起始价为119300万元（1091.79万元/亩）。

从地块情况看，有一部分是保晋南街的配建地块。而整体地块是否会由保利地产竞拍，也是值得关注的，毕竟，保晋南街是保利地产在石家庄的首个一级开发项目。

另外，根据〔2021〕008号地块的位置看，预计是东胜时间山的开发地块。

3、土地“两集中”

新闻背景：

最近，有网传消息表示，按照住宅用地分类调控文件要求，22个重点城市实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次。随后多地发布官方文件跟进。“两集中”会对楼市带来怎样的影响？

老杨观点：

从网传的消息看，22个重点城市主要包括北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

其中，青岛、天津、郑州等多地已发文明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。

根据目前业内分析，此举实际上也是积极关注和解决大城市住房问题的重要保障，是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定，那么实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。

一旦形成长效机制的三大利器，长期来看，对于房企盲目拿地扩张具有“刹车”的作用，尤其是在集中供地前期，要求房企积极做好研究，积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业。

另外，从目前的22个重点城市看，均属于土地和销售市场较为火爆的城市，石家庄目前还不存在这一问题。但同时，随着石家庄土地市场的分化，预计今年部分地块多次流拍及起始价成交的概率依然很大。和22个重点城市相比，石家庄的土地市场增速压力较大。

4、项目动态

新闻背景：

上周恰逢元宵节，楼市也很是热闹，各个项目以此为契机在市场刷了一波存在，除了案场各种热闹的元宵节活动，同时推出多重购房优惠。其中，荣盛首府样板间开放，金茂城市展厅开放。

老杨观点：

上周的房企活动扎堆，说明了两个问题，第一，线下活动已经可以组织了，这比之前预测的在3月底或4月初才能放开早了一个月，这对整个市场而言是件好事；第二，各大房企已经做好了备战“金三银四”的准备，预计从3月份开始，还会有许多项目亮相。

再看此次亮相的项目，其中荣盛首府样板间开放，我们看到，无论从社区配套还是园林设计抑或是户型设计，显然是荣盛华府的升级版，也是荣盛在高端住宅的再次创新。

在配套上，包括商业综合体、养老机构和优质的教育配套、以及未来规划的百亩公园等市政配套等，都代表着主城区顶级的城市配套，而外界疑虑的单行道问题，也即将被项目南边的一条双向两车道的规划路破解；在园林上，专门设计了下沉式广场和首座观景生活馆。而在户型设计上，138平米的户型中，7.2米的大宽厅和南北双阳台设计，让业内和购房者眼前一亮。

第二，金茂城市展厅开放。同样是石家庄房地产行业的一件标志性的事件，毕竟，金茂是中国高端住宅的标杆房企。资料显示，截止目前，中国金茂已经稳健布局51座核心城市，200余个项目。中国金茂进驻石家庄是金茂作为城市运营商，持续引导城市朝品质化方向发展的重要战略部署。

而作为金茂地产首个落地项目的地块，062地块位于长安区十里铺街东，绵河道南，土地面积45991.51㎡，约69亩，楼面价约7159.2元/㎡。

根据规划显示，长安金茂悦项目规划总用地80296.76平方米（约合120.445亩），实际用地45991.51平方米（约合68.987亩），居住用地面积为41783.49平方米（含托幼5040.74平方米），商业用地面积4208.02平方米，小学用地面积12960.50平方米。二类居住用地容积率为2.499，建筑密度为19.53%，绿地率35.01%，规划户数1006户，其中90㎡-140㎡539户，70㎡-90㎡467户。规划建设11栋住宅楼、1所12班幼儿园、1所18班小学及商业配套。

目前，高层主推户型为建筑面积约82㎡两室两厅一卫、建筑面积约122㎡三室两厅两卫，洋房主推户型为建筑面积约143㎡四室两厅两卫，精装交付。

第三，蓝绿双城接盘的祥云国际销售中心亮相。

据了解，蓝绿双城·祥云国际目前东二区5栋现房住宅接受咨询，现房均为33层高层产品，容积率3.5，两个单元，两梯三户、两梯四户设计，户型区间为建筑面积约90㎡-194㎡两居至四居。西二区类住宅公寓产品正在推进中，未来将会入市。此外，蓝绿双城还有大量的储备地块等待开发。

从目前了解的情况看，蓝绿双城的推盘策略基本清晰，即：先以现房住宅销售打开市场，快速回笼资金，并同时进行祥云国际商业部分的施工，待住宅销售告一段落，再进行公寓产品的销售和商业招商及销售。

同时，我们还看到，中海云锦新房源启动认筹，保利时光印象加推最后一栋，预计，本周还将有更多项目和房源推出。