一周楼评：石家庄进入大户型时代，几个特点或将重塑楼市格局

上一周，不管是政策还是市场动态发展，我们发现许多新的变化，政策层面看，国家在土地市场的透明度规范管理上有了大的改革，未来对于地方政府的土地财政而言，或将有重大调整，而在石家庄市场上，大户型的扎堆面市，对于购房者的结构而言，同样出现了新的挑战。

这些变化，可能预示着一个新的产品时代来临了，高端需求的个性化产品时代来临了。

1、正定县十件民生实事

新闻背景：

上周，正定县2021年十件民生实事出炉。包括新建正定县儿童医院；快速有序推进城李庄回迁房建设项目；实施怀丙路、邦秀路与新元高速交叉引桥建设工程；对36个片区（51个小区）实施老旧小区改造；加大古城保护项目实施工程；继续实施滹沱河生态修复三期工程（正定县段）等。

老杨观点：

在10件民生实事里，对于正定的城市建设和人居生活品质提升，都是有很大帮助的。

其中，即将新建的正定县儿童医院，是老杨听到的在县城建设的首家专科医院。资料显示，新建正定县儿童医院，总投资6亿元，打造三级专科医院，建筑面积共6.74万平米，床位300张，2021年开工建设。这对于正定片区的儿童来说，无疑是件重大利好消息。同样，正定新区未来的医疗配套上，正定县儿童医院同样能够辐射到。

第二，实施的滹沱河生态修复三期工程（正定县段），将向西修建至灵寿县段。意味着，未来，从中华大街一路向西，将成为石家庄人新的旅游休闲地，二期增加的绿道，对于骑行爱好者来说，更增加了新的骑行之地。不过，期待在修复工程中，增加公园和休闲景点的数量，方能提高滹沱河绿道的参与感与互动性。

第三，加大古城保护项目实施工程。投资1亿元，开展东外环护城河延伸与环境整治工程、历史建筑保护修缮等工程。如果顺利，护城河延伸会与周汉河连在一起，一路向东，穿过正定新区，周汉河也将成为正定新区的内河，对于新区的环境改善有莫大的作用。

2、土地挂牌

新闻背景：

上周，石家庄市公共资源交易中心发布了两则国有建设用地使用权挂牌出让公告，涉及藁城区1宗教育用地及正定新区3宗商服用地。

老杨观点：

公告显示，此次发布的两则土地挂牌公告，涉及藁城区1宗教育用地及正定新区3宗商服用地。

其中，经开区[2021]005号地块

位于东临郭庄村地，西临郭庄村地，南临工业路，北临郭庄村地。面积为25317.96平方米（约合37.98亩），土地用途为教育用地，出让年限为50年，起始价为2030万元。

从之前的信息看，郭庄村距离藁城区城市中心不到5公里，在地块的用途上，包括住宅用地和教育用地以及工矿仓储用地等。而目前已知的住宅用地只有23亩，显示此次出让的教育用地只是其中的配套地块。

[2021]007号地块

正定新区，四至范围为：西至城市绿地，东至安居街，南至和谐路，北至周汉河。面积为17743.75平方米（约合26.62亩），土地用途为商服用地，出让年限为40年，起始价为4780万元。

[2021]008号地块

位于正定新区，四至范围为：北至周汉河、西至白朴街、南至和谐路、东至梦龙街。面积为11455.73平方米（约合13.03亩），土地用途为商服用地，出让年限为40年，起始价为2320万元。

两宗商业地块，体量为39.65亩，而且距离很近，应该为正定新区商业配套用地。而在其周围，包括海关大楼、石家庄传媒大厦、正定新区管委会大楼等，均在此入驻，显然两宗地块全部为正定新区的核心路段。预计未来会有大的商业地产品牌房企入驻。

3、土地税收新政

新闻背景：

上周，财政部网站发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

老杨观点：

关于土地税收的新政，最近讨论的很多，众说纷纭，许多自媒体甚至将此上升到了土地财政时代的结束。但在许多业内人士看来，此次新政，其影响程度并没有如此之大，只是土地出让金征收主体的转变，土地出让金的收入仍归地方政府使用。

从此次发布的通知内容看，《通知》只是明确土地使用权出让收入等征管职责划转给税务部门，并不涉及收入归属划转。现有的法律法规也没有调整土地使用权出让收入归属划转，因此这部分收入仍属于地方。

而此次通知是否与未来的房产税有所关联，业内也做了分析：两者没有直接关联。征收房地产税需要税务部门获取住户相关信息，这其实通过不动产登记信息全国联网就能获取，土地使用权出让收入归税务征收并不能获取房地产税的相关信息。因此，税务征管土地使用权出让收入和房地产税开征没有什么联系。

当然，此次征收主体的变化，对于土地出让金的规范管理和地方财政的透明管理有较强的作用，意味着，由税务部门负责统一征收，不仅能提高征收效率，还能使征收更加透明化。

同样，长期来看，会对地方政府行为产生引导，使得地方政府在土地出让环节更趋谨慎，推动地方政府摆脱对“土地财政”的依赖，延续了中央调控楼市的强烈信号。

4、市场动态

新闻背景：

上周，据不完全统计龙湖天璞、长安金茂悦、保利和光尘樾、龙湖天奕、润江云玺、雅都园和融创未来中心新获9张预售许可证。活动方面融创未来中心示范区开放。

老杨观点：

从近期亮相的产品类型看，大户型为主的改善项目扎堆面市，对整个房地产市场带来了全新的格局变化，即：改善产品正在成为市场的主力产品，但“狼多肉少”的格局下，如何通过品牌、产品、设计以及价格等全方位要素进行竞争，成为整个行业面临的全新挑战。

从新亮相的项目看，包括龙湖天奕、融创未来中心、中海·汇德里等均是以三室和四室为主力户型的改善项目。

老杨认为，这些改善产品主要有以下特点：

第一，地段都是区域核心地段。其中，龙湖天奕项目位于长安万达商圈和未来石钢高端休憩区的核心位置，融创未来中心的前身强大泵业地处高新区的核心位置，而中海·汇德里同样位于桥西区的核心位置；其中龙湖和中海项目，均是去年的高价地；

第二，从户型来看，大面宽、短进深成为这类户型的标配，而主卧卫生间的浴缸和衣帽间，更是成为标配，在餐厅和厨房的设计上，增加了西厨和吧台的设计，同样诞生了一个全新的名词：LDK，其中“L”代表起居室（Living Room），“D”代表餐厅（Dinning Room），“K”则代表厨房（Kitchen），即客餐厨一体，这样的空间非常通透，视野非常好，还可以增加家人之间的互动频率，促进彼此的亲密度；

第三，从价格来看，基本属于核心区域的价格高地，如龙湖天奕预计价格在3万左右（最大可能在2.8万—3万之间），中海·汇德里预计价格也在3万左右，融创未来中心预计在1.8万元左右，套价一般在300万—700万之间，属于城市塔尖人群的顶级社区。

当然，在众多的大户型产品中，购房者对于产品品质和个性化需求更加强烈，而对于房企的品牌实力同样看重，预计近期这些产品会形成激烈竞争格局。