一周楼评：滹沱河沿岸即将诞生的千亩大盘原来在这！

上一周，618购物节不仅掀起了全国消费的热潮，在石家庄的房地产行业，同样掀起了新的618打折优惠热潮。然而，这个618对于进入淡季的楼市而言，到底有多大作用？面对630的年中大考，众多房企的职业经理人又如何熬过这次考验呢？

1、国家统计局“5月房价”

新闻背景：

上周，国家统计局公布《2021年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，数据显示，5月石家庄新建商品住宅价格环比上涨0.4%，同比上涨3.1%，二手房住宅价格环比上涨0.1%，同比下降1.3%。

老杨观点：

从已知的石家庄五月份相关数据统计看，房价环比小幅上涨是有道理的。这其中包括成交均价和成交量来看，基本可以得出量升价稳、成交稳中有升的趋势。

老杨在易居河北研究院5月份市场报告中看到，5月份，石家庄市辖区普通住宅新增供应26.5万平米，环比上升13.7%，成交40.3万平米，环比上升8.6%，成交均价15154元/平米，环比持平。

具体分区域来看，长安区供应量和成交量最高，新华区成交均价最高，栾城区成交均价最低；成交面积段来看，5月普通住宅市场80—100平米面积段成交居首，其次为100—120平米面积段产品；总价段方面，5月总价段100—150万为市场成交主力，其次为总价段150—200万。

因为没有其他更加权威的官方数据，易居河北研究院的数据报告可以作为分析石家庄5月份市场基本趋势的依据。

而老杨在与部分房企沟通后也发现，由于五一小长假期间，许多项目打特价房或限时优惠政策，引发了许多购房者的集中购买。

另外，从销量前十位的项目来看，如玖筑翰府、高远森霖城、融创中心、金地阅峯等刚需或刚改项目，成为市场销售的主力产品。这与易居河北研究院的成交面积段较为匹配。

而在二手房市场，根据石家庄贝壳找房发布的报告看，5月二手房成交均价环比上涨，但上涨幅度不大，房价处于相对稳定；分城区看，价格涨跌互现，其中桥西区实现连续上涨，鹿泉区上涨幅度最大；元氏县下降幅度最大。

从贝壳找房的涨幅看为环比上涨0.3%，比国家统计局环比上涨0.1%的数据略高。从趋势看，二手房价的确有小幅上涨的现象。

不过，据贝壳找房已售房源数据统计，二手房市场降温，成交量环比2021年4月有所下降，下降幅度不明显。

从成交结构来看，90平以下二手房源成交占比46%，一居室、二居室成交占比为66.7%。值得注意的是，90-120平、120-140平的三居室、四居室改善型房源的成交量本月有所提升，交环比2021年4月分别提升1.66%和2.09%，市场环境进一步向改善型住房倾斜。

2、项目规划

新闻背景：

上周，石家庄市自然资源和规划局发布，关于大者安吉府和东庄、西庄城中村改造项目以及石家庄庄中冶德贤御府建设项目设计方案批前公示的通告。

老杨观点：

从上周发布的三宗通告信息看，最受关注的是东庄、西庄城中村改造项目，毕竟，这是石家庄距离滹沱河最近的主城区项目之一。

从通告信息看，东庄、西庄城中村改造项目一期项目位于太行大街以西、郜河大道以北、磁河大道以南、西庄屯以东。

根据项目总平面图及经济技术指标表显示，二类居住用地规划实用地面积为108323.41平方米（约合162.49亩），总建筑面积为365503.39平方米，建筑密度为25%，容积率2.486%，规划户数2574户，绿地率35.01%，机动车停车位2622辆。规划建设28栋住宅、1所24班小学、1所12班幼儿园及商业配套。

要知道，早在去年8月份石家庄自然资源和规划局发布《关于石药集团中诺药业丰收路厂区地块、东庄西庄区域控规方案的公示》中，我们就看到，东庄西庄区域控规地块，体量高达1957.35亩，是长安区很大的地块了。

最难能可贵的是，这一超大体量的地块，规划二类居住用地仅有557.85亩，而规划公园绿地竟有791.7亩。另外，规划中小学用地和商业服务业设施用地同样具有不小的规模。

而从一期项目的资料看到，8000—1万人口的大社区将先期建设。而1所24班小学和1所12班幼儿园也将建成。形成一座拥有地铁、滹沱河景区、商业配套以及教育配套的宜居社区。

另外，石家庄庄中冶德贤御府建设项目设计方案批前公示的资料显示：该项目位于西三环以东、石铜路以北，用地性质为居住用地，用地面积为10.04公顷，约合150.6亩，拟建设住宅及共建配套等。

从公示总平面图可以看出，项目规划有23栋装配式住宅楼，商业，幼儿园等公建配套，其中A-1地块规划有14栋住宅楼，F地块规划有9栋住宅楼。

根据经济技术指标表得知，A-1地块用地面积为62341.51平方米（约合93.51亩），总建筑面积为245545.27平方米，居住户数为1480户，容积率为2.91，建筑密度22.03%，绿地率35%，机动车停车位2110辆。

F地块用地面积为38052.31平方米（约合57.08亩），总建筑面积为151350.14平方米，居住户数为968户，容积率为3.02，建筑密度18.26%，绿地率35.03%，机动车停车位1341辆。

由此计算，该项目的可销售房源为2448套。车位3451个，车位比1:1.4。建筑主要以装配式为主。但容积率不低，居住体验相对较差。

另外，大者安吉府项目，占地1.83公顷（约合27.45亩），规划建设5栋住宅及商业，该项目位于自强路以南、师范街以西、长丰路以北、省公安厅宿舍以东。大者安吉府项目总平面图及技术经济指标表显示，项目规划总用地面积为27208.776平方米（约合40.81亩），总建筑面积为91613.76平方米，居住户数为433户，容积率为3.0，建筑密度24.79%，绿地率30.05%，机动车停车位549辆，规划建设5栋住宅及商业。

3、预售证

新闻背景：

据统计，鹿泉区3大项目新获5张预售证，涉及金城嘉园、海山朗铭园、啟航御府；主城区7大项目获8张预售证，具体来看，涉及项目包括融庆府（北区）、融庆府（南区）、祥丰慧园、安联天逸府、东原启城（住宅一期）、花香城二期、龙湖天璞项目1号地块二、万科翡翠四季。

老杨观点：

此次获证的项目中，最受瞩目的当属万科翡翠四季项目。

从资料看，该项目，由石家庄万科福美文瑞房地产开发有限公司开发建设，项目位于裕华区封龙大街以东、仓丰路南、文昌路两侧、仙台街西，预售楼号为A8、C2、C3号住宅楼，预售总面积为22612.78㎡，预售证号为（2021）109。

而该项目的土地面积为133573.63平方米（约合200.36亩），用地性质为住宅、商服、教育，项目规划24栋住宅楼，1所幼儿园及一处配套托老所。

项目规划户数1957户，建筑密度20%，容积率2.47，绿化率35%，其中，住宅容积率＞1.0、﹤2.48，商服容积率：娱乐康体用地﹤1.5；商业商务娱乐综合用地﹤2.0。

不仅如此，万科翡翠四季项目，只是福美文旅园的住宅地块，福美文旅园项目整体规划将建设一个集艺术展览、马戏演艺、民俗文化、休闲娱乐、一站式婚礼、主题酒店、极限运动于一体的综合性休闲旅游度假区。

4、市场动态

新闻背景：

上周，恰逢618促销，各项目依旧持续常态化促销模式，周末围绕“父亲节”开展各种暖场活动，周日晚龙湖天奕开盘……

老杨观点：

从市场情况看，进入6月份后，石家庄楼市即进入了冷热不均的状态。

以融创未来中心为代表的新项目开盘，其超出市场预期的价格和优质产品，让购房者眼前一亮，自然引发了开盘热销的市场反应。

另一方面，包括龙湖天奕、中海汇德里以及东南智汇城檀香庭院等豪宅产品的亮相，同样让行业见识到了品牌房企在布局豪宅产品方面的大手笔。不过，是否能够热销，一直是市场的担心。因此，周日龙湖天奕的开盘，就成为市场衡量豪宅市场空间的风向标。

而从龙湖天奕得出的数据看，首开房源不超100套，认筹2天超过120组。从数据上看，和刚需项目比较，1：1.2的比例较低，但作为豪宅产品，已经是不低的比例了。由此可见，石家庄豪宅市场的确有一定的市场空间。

而从周末的活动中，同样看到了许多项目面对630年中大考的焦虑和紧张。毕竟，对于许多一线房企的职业经理人来说，如果年中任务没有完成，一些职业经理人或许面临被调离的风险。