开发商配建社区商铺热情高涨 商业过剩回报率真堪忧

“紧邻地铁、十年回本、年投资收益率10%。”这是省会一处社区底商的售卖广告，开发商打出的口号相当诱人。

随着楼市调控进一步深入，住宅投资已经逐渐失去价值。在过去的几年里，一些投资者将目光转向商铺等商业地产。其中，社区商铺的投资，在社区生活服务需求的支持下，近年来回报率相对稳定，售价不断上扬。

与此同时，受到相比住宅更高的利润吸引，开发商配建商铺的热情不断高涨，省会新建小区的底商开发规模越来越大，在一些大型社区内部，出现了专门面向小区居民的内部商街。

然而，商业的培育和成长、成熟有其自身规律，有限的消费承载力下，在许多新建社区，与售价和开发量一并走高的，还有配建商铺的空置率。社区商铺投资，这个曾经被认为几乎稳赚不赔的生意，或将随着价格的不断走高和总体开发量的增大，遭遇回报率的“天花板”。

高租金抬高入驻门槛，生活服务业态望而却步

短短数年间，省会新社区建设已“四面开花”快速“蔓延”出了二环。然而，一些原以为可以凭借高消费支撑的高档社区底商，其投资者却手捧一本“难念的经”。

家住省会一成熟高档社区的张女士向记者抱怨，“想吃包子都买不到”。社区周边配建的商铺中有几户已空置两年多，租出去的也都是银行、健身等“高大上”的业态。住在另一高端社区的高女士也发现，自家楼下的多个餐馆、商店相继关张，接手的是利润相对丰厚的洗车行。

记者从一位投资者处了解到，张女士所在社区的商铺四年前开发商售价每平方米1万多元，上下两层共288平方米，总价近400万元，目前租金水平为每月4万元左右。

“这么大的投入，投资者的租金预期也高，像主食、蔬菜小店这类租金承受能力低的生活服务类业态，自然难进去。”在省会有多年商业地产销售经验的杨相科说。

记者粗略计算，目前该社区商铺市场价约为600万一套，如果空置，即便按照网上理财产品余额宝近期4.6%的年化收益率，一年空置的资金占用成本也将近30万元。

建商街、改多层，社区底商价值被“稀释”

近两年，大型社区自建内部商街在省会开始出现。在紧邻省会南二环的一处大型高档住宅区，记者注意到，其一期和二、三期工程被黑色大理石贴面的底商分隔成相对独立的几个部分，几百套两层商铺依次排开，在社区内纵横形成几条商街。

据国家一级注册建筑师、河北九易庄宸工程设计有限公司总经理刘晔介绍，内部商街的设计是开发商为了扩大商业面积以获取更高收益较常用的方法，因其只能面向小区居民，投资含金量不及社区外部的沿街商铺。

中小型社区通常不具备建设商街的条件，于是一些开发商通过增加商铺层数扩展商业面积，传统的二层商铺被加至三层甚至四层。

省会林女士居住的社区位于北二环以北，以“L”型两面包围社区的商铺建设了4层，然而，交房两年来，几十户商铺租出去的加起来“还是个位数”，许多张贴出租告示的白纸已经发黄。

在该社区一家正在营业的饺子馆，老板王季元告诉记者，2013年初，他以7000元一平方米的价格买下这处商铺，“当时觉得价格不算高，后来才发现，由于商铺三层、四层商业价值与一、二层差很多，目前只能用做仓储和员工宿舍，实际上等于还是买了两层商铺。”加之两年来，小区入住率没有太大提高，王老板说，幸亏商铺是自己的，否则付了租金连员工工资都发不起了。

开发商变花样售铺，投资者需量力而行

为了帮助投资者降低风险，促进商铺销售，一些开发商制定了与投资者风险共担的策略。

家住省会中华大街沿线的赵女士购买了社区楼下的商铺，根据购买协定：商铺前五年由开发商统一招商收租，五年后商铺交付购买者自由出租，双方各自负担商铺一半的购买费用。

刘晔表示，这一“保姆式”底商出售方式多被一二线城市有实力的开发商使用，在三四线城市还不常见。一位业内人士表示，风险共担，其实是开发商的销售策略，统一招商的前提是高端社区、入驻率高，商铺经营前景不会差，否则开发商也不敢如此冒险。

杨相科表示，目前一些相对较成熟的社区商铺年投资回报率通常能达到6%到10%，在股市低迷、投资渠道不畅的现状下，仍是众多投资者青睐的理财渠道之一，但还是要警惕风险。

关于社区底商的投资，业内人士给出了一些建议：位于成熟社区的底商商铺，其租金处于相对稳定的区间，但商铺未来的升值幅度不大，更适合投资经验相对欠缺的长期投资者；位于成长型社区的底商商铺，租金走势未定，更适合对城市和社区未来发展走势有信息获知渠道和预测能力的资深投资者，其初期的风险带来的有可能是未来的较高收益。