王小广：房地产调整或许是个难题 但可能也是个机遇

今年以来，房市的变化出乎一些人的意料，但也在许多人的预料之中。越来越多的地方房价开始出现同比、环比的下跌，如杭州等城市的一些开发商降价促销，给一些投资者和相关的市场（股市）产生了不小的震动。一些人开始担心房市崩盘，更进一步对今年经济增长的前景表示担忧，唱空唱衰中国的人们或机构再一次找到了借口。房市泡沫与地方政府债务高筑一直是唱空派的两大主要理由。笔者认为，摆在新一届政府面前的或许是一个难题，但可能也是一个重大机遇。

首先，从去年以来房市的变化来看，成交量持续下滑是导致房市出现第三轮调整的主要原因。从年度比较看，2013年成交量过度放大。受去年初房价增长预期上升的影响和人们对“国五条”恐慌的刺激，去年一、二季度全国商品房销售面积增长过快。从月度、季度成交量的变化趋势看，商品房销售面积增长逐季逐月回落，持续已一年。

从房价上涨预期的变化来看，与2013年不同的是，人们不仅在接受经济增长由“高速”转向“中高速”的同时，对房地产等资产价格增值预期也在发生变化。在对房价未来的预判上，看空者明显增多。特别是随着不动产统一登记以及信息联网的实施，住房过剩问题在许多地方显现，使流行在房市的诸多“神话”开始破灭。美国ＱＥ的逐步退出，全球资金流向从2013年开始由外围（新兴市场）向核心区（美国）集中，导致黄金和新兴经济体资本市场的调整、中国香港楼市的下跌等，都使人们对中国房市上涨的持续性产生明显的动摇。即中国房市上涨的预期开始逆转，看空者开始占上风。

从资金面的角度来看，与去年不同的是，市场资金在年初就开始有些紧张。存款减少、利率上升、海外游资流入减少等现象都对住房需求产生重要影响。新一届政府不再用超发货币的办法来应对经济下行压力，无疑对房地产泡沫产生抑制作用。数据显示，2013年全国房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，尽管这比一季度的30.4%有一定幅度的回落，但相对于成交量增幅的变化来说，要小得多。况且，房地产资金增幅自去年一季度以来一直保持高于房地产投资的增幅，房地产资金面收缩的情况并不明显，至少去年底的情况是这样。估计房市资金面的真正趋紧到二季度会出现，那将明显抑制住房的投机需求。

笔者认为，房市出现第三轮调整是一种内在趋势。尽管去年部分一、二线城市房价出现了过快增长态势，但新一届政府并未在房市调控上加码，即第三轮房市调整与调控无关。房地产市场只涨不跌是违背市场经济基本规律的，任何商品或资产在发展过程中必然会出现周期性、阶段性波动，因为需求和人的心理是波动的，同时，经济或一个产业有繁荣期（扩张期），也有收缩期，所以，笔者一直认为过去15年的房市太不正常、不合理。拖得越久，保护得越多，累积的泡沫越大，市场内部失衡也越深，其将来的调整就会越深，破坏力就越大。