楼市首现撕裂 专家：短期靠降价长期将靠城镇化推进

    楼市首现撕裂

　　今年以来，楼市降价风潮大有愈演愈烈之势。在这一年，楼市首次出现了“撕裂”：众城市普遍量价齐跌，但也有个别地区如京津冀城市出现量价齐升，众房企加入削价促销行列，也有个别房企却逆势卖出了高价。

　　有人用供求比、存销比和土地消化周期三个指标解释这一现象，认为众城市供远大于求是导致这次降价风潮的主因。事实上，今年这三个指标的供应端基本与去年一致，但两年行情截然不同，又作何解释?要知道，一直以来，中国房企属于忍者神龟种类，以善“扛”著称，即使在危机四伏的2008年和风声鹤唳的2010年，降价幅度也鲜超七折，但今年却是动不动就六、七折杀价销售。为什么开发商会如此伤筋动骨杀价解套?

　　难道行业已进入了大拐点的肃杀时刻?

　　根据本文推算，情况并未如此悲观，城镇商品住宅市场大拐点时刻预计还有三年多时间。这一判断基于总供给和总需求的均衡关系。截至目前，我国商品住宅供应远小于潜在需要。供应上，1986~2013年我国商品住宅成交92亿平方米。需求上，城镇居民每户住房按平均100平方米计，住房总需要约236亿平方米。由此推算，当前我国城镇住房需要缺口至少为144亿平方米。住房需求潜在缺口虽大，但有效需求较小。2012年，我国城镇住房中高需求、刚需、廉价商品房、公租房的比重分别占15%、35%、10%、40%。中高需求和刚需合计占50%，才118亿平方米左右。换句话讲，非保障性商品住宅存量需求仅剩26亿平方米。

　　城镇化和旧城改造按常规推进，商品住宅需求大拐点或3年后来临。旧改方面，2002年及以前的商品住宅由于结构设计和功能离现代居住要求较远，未来10年相当部分都会进入旧改，其体量少于13亿平方米。假定未来10年均匀释放，旧改需求每年释放量约为1.3亿平方米。城镇化如按常规推进，未来10年如果维持年均提高1.22个百分点的水平。从收入水平角度，由于农村居民人均收入要低于城镇居民人均收入，因此农民进城带来的商品住宅需求比例肯定低于城镇家庭比例，即不会超过50%(2.7亿平方米)。通过计算，笔者认为3.43年后，我国商品住宅市场成交量出现大拐点，年需求缺口高达7.57亿平方米。由于一直以来商品住宅成交面积占商品房成交面积近九成，所以这也将是房地产的拐点时刻。

　　如何拯救房地产业

　　目前房市仍未到大拐点时刻，但即将驶入剧烈调整期。类似草原上“牛吃草”现象，只要有存量资源，就说明还没到大拐点肃杀时刻，此时仍应该像2013年那样继续呈现欣欣向荣景象，而不应该像现在这样一边是海水、一边是火焰的“撕裂”态势。原因可能在于楼市具有不同于“牛吃草”的特征：主要在于“存量需求”并非同质。在第一波刚需大量释放后，第二波、第三波刚需需要更大力度的降价才能被刺激。目前城镇人口中，户均每月可按揭资金与商品住宅平均月按揭比值在0.7~1之间的约占10%，折合24亿平方米。这块需求过去大部分都未被满足，因此其在26亿平方米存量需要缺口中占据相当大比例。开发商要刺激这块需求，只有通过大幅降价。这在实践中得到印证，今年众开发商降价楼盘普遍是刚需楼盘，降价后大部分取得了不错业绩。

　　2014年，局部城市、风险城市出现撕裂。就像火山喷发一样，熔岩在压力积聚的薄弱板块率先挥洒，具体表征是局部性降价、个别性破产。其后，众开发商放缓在风险城市的开发步伐，纷纷转向无风险城市。由于项目利润率受综合成本上升挤压逐年下滑，利润增长只能靠规模扩张来推动，因此开发商在无风险城市的开发力度会更大，进而导致那些供求比、存销比、土地消化周期仍较合理的城市更快达到供远大于求状态。其后，随着被蚕食的城市越来越多，速度也越来越快，整个行业将驶入剧烈的调整期……