专项审计“风暴”刮向土地出让金 或波及房地产开发

　　“在经济相对落后的地区，一些大开发商或大组团(商业地产)入驻了，才能带动当地房价和地价上涨，增加当地税收，所以许多政府招商引资的需求也很强烈。”东北一位地方审计人士坦言，“为了招商引资，一些地方先征收土地出让金，再通过如返税等其他类科目返给企业，造成了国有土地使用权的流失。”

　　与此同时，违规发证也是土地出让金审计中容易发现的问题。“地方政府为了加快项目进度，吸引投资有时会存在违规发证的问题。”前述审计系统人士指出，“一些开发商还没有全额缴纳土地出让金，政府就给发了土地使用证，项目则直接开展，这对于开发商来说是空手套白狼。”

　　此外，“分割出让”、“以租代征”和“用途变更”也是地方政府规避上级部门监管，违规操作土地出让金的方式之一。

　　“分割出让是把较大的地块分成小面积地块分次出让，这样就绕开了上级部门的一些土地出让审批环节。”前述知情人士告诉21世纪经济报道记者，“还有一些是把农业用地的征收改用租用的方式进行上收，然后再把农用地转成建设、商业用地。”

　　而在其看来，随着专项审计工作的启动，此前可能存在的部分违规行为也将得到一定程度的摸清与处理。

　　或波及房企、平台类融资

　　在专项审计开展后，部分地方政府在土地出让金环节对开发商进行的另类补贴、征收减免等违规行为将得到处理，而这或将对部分房地产企业及其开发项目造成影响。

　　“一些开发商和政府关系好，一般先发项目募资来缴纳土地出让金，然后等着政府把部分缴款以别的补贴形式打回来。”北京一位地产私募基金人士指出，“本来今年地产行情就不好，如果审计导致部分返款出现问题的，那对这部分开发商的资金链将造成压力。”

　　除开发商外，作为“第二财政”的土地出让金在地方财政中所扮演的“权重”颇为明显。

　　财政部数据显示，今年一季度我国国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入为1.95万亿元，土地出让收入与地方公共财政收入的比例达1：1.7。

　　事实上，在滚雪球式膨胀的地方政府债务问题上，土地出让金也是较为重要的还款来源。

　　据审计署的地方政府债务审计报告披露，截至2012年底，全国11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，超过代偿债务总量的三分之一，而其中部分省市的问题更为严重。