“拥挤”的绿城业绩会 这家房企要悄悄冲刺1000亿

冲刺1000亿

中交入主之后，绿城似乎也进入了一条新跑道。上半年，绿城集团累计总销售面积约235万平方米，合同销售金额约454亿元，当中归属于绿城中国的权益金额约为237亿元。就销售金额而言，已经较去年同期增长40%。

在业绩见涨之际，问及是否会趁势上调全年销售目标，曹舟南回应称：”我们并不计划公开上调目标，但900亿-1000亿是我们的内部指标。“

当然，这并非没有可能。李永前透露，今年下半年绿城将有多个项目达到预售条件，预计整体可售货源为489万平方米，可售金额为1014亿元。其中，上半年存量房源可售金额为744亿元，下半年新增可售货源270亿元。

在下半年超千亿的可售货源中，环渤海区域占比28%，除杭州外的浙江区域占比30.9%，杭州将贡献22.4%，其余则分布于长三角和其他区域。

绿城年初提及的三四线换仓计划也在继续进行，按照目标，2017年要把三四线城市的库存比例降到20%以内。

“到现在为止，绿城三四线城市整个可售货值在400亿左右，到年底估计会剩下230亿左右。假设我们今年的销售额完成900亿到1000亿，估计三四线城市贡献率会达到40%到42%，也就是大约在360亿到400亿之间。”

在完成换仓前，绿城原则上将不会在三四线新增土储。事实上，从2015年开始，绿城就明确将“北上广深”及杭州、天津、南京、武汉、合肥、济南、郑州、厦门、福州、成都、重庆15个城市作为聚焦重点。

上半年，在全国土地市场狂飙的市况下，绿城仅在杭州和北京共新增三宗地块，新增总建筑面积约27万平方米，权益建面为17万平方米，新增项目的总土地款约99.7亿元，获取土地的方式也主要以招拍挂为主。

当有媒体提出绿城是否会借助并购扩张时，曹舟南称，绿城的特色及核心竞争力就是产品和开发能力。品质决定了是否会并购，如果标的本身盈利是好的，那么绿城会考虑。

“从品牌、核心竞争力及公司管理的角度，我们是不太可能大面积兼并项目。因为并购项目匹配度很难保证，但一些小公司，反而更好操作。我们也在研究未来的投资战略，兼并重组模式会展开。”

与此同时，曹舟南透露，中交入主以来，已经为绿城在广东、重庆和浙江做了大量的投资铺垫，“有些项目在谈判，有些已经开始落地，为下一步通过合力方式获取土地提供了基础”。

以下为绿城中国控股有限公司2016年中期业绩发布会现场实录：

现场提问：年初绿城提出了三四线换仓计划，目前库存还有多少？

曹舟南：到目前为止，三四线城市整个可售货值在400亿左右，到年底估计最后会剩下230亿左右。假设我们今年的销售额完成900亿到1000亿，估计三四线城市贡献率可能会达到40%到42%，也就是大约在360亿到400亿之间。

三四线城市的定义有时也不够准确，比如说绿城存量房源里有些项目土地非常便宜，像海南蓝湾小镇，卖到现在已经快10年了，毛利还有38%，但这个项目也归类在三四线城市。我们现在除了北上广深这些一线城市，剩下的省会城市定位为二线城市，类似天津、济南、合肥、南京、杭州、福州、武汉、成都、重庆，这些城市定义在二线城市的核心城市，所以三四线城市的划分也不一定准确。

绿城整个土地储备可售约有2200万方，到今天三四线的占比估计还有39%。如果年底降到230亿，三四线占比会降到33%到35%的水平。按照我们原有的战略，2017年以后要把三四线城市的库存降到20%以内，这是我们的目标，甚至当时我们讲要从结构上有比较颠覆性的变化。

有些三四线城市的毛利非常高，比如海南、浙江和江苏的一些地市，但在这些城市投资的时候，我们会控制规模。

现场提问：很多央企、国企参与并购获得了一些比较便宜的土地，绿城上半年主要是招拍挂，未来有没有可能参与并购？

曹舟南：从去年到今年上半年，绿城在土地市场上还是以招拍挂为主。为什么不采取兼并的形式？客观来讲，绿城的特质是做高端产品，核心竞争力是开发能力和产品的营造能力。

所以项目层面上，如果其他投资人和开发商的项目已经启动了，从绿城的角度讲，因为品质决定了不会去并购。从盈利角度讲，可能有些项目是好的，但是从品牌、公司核心竞争力和基本价值观，我们肯定是不可能大面积兼并项目的。

如果说有些房地产开发公司有比较好的土地存量，而且所在的位置符合我们的投资战略，项目没有被开发，这样的项目我觉得非常好。我们当下也正在研究，未来绿城中国的投资战略里面兼并重组的模式一定会展开。

中交作为绿城中国第一大股东进来以后，已经为我们在广东、重庆、浙江等地做了大量铺垫，现在这批项目有些还在谈判，有些已经马上要落定了，所以我们下一步会通过合理的方式获取合理的土地。

现阶段，我们还是以招拍挂为主，绿城中国新的经营班子到位也就一年多，总体的投资策略是非常正确的。去年我们在北京、杭州拿了几块土地，当时的投资强度非常大，从去年到今年上半年为止，我们一共完成了283亿的土地投资。

现在回过头来看，这些项目全部非常成功。比如北京酒仙桥项目，当时拿的楼面价是5.5万，估计现在楼面价肯定要突破8万以上。去年杭州拿的那个柳岸晓风项目，当时是2万左右的楼面价，现在高层均价4.6万，毛利率超过30%以上。我相信这些项目在2018、2019年在经营业绩上会得到非常好的反应。

现场提问：绿城资产除了介入存量资产盘活，未来还要成为金融平台，能否介绍一下公司在这方面的计划？

曹舟南：绿城中国从2006年在香港上市，到现在刚好10年时间，从今年上半年开始，我们进行了内部的组织架构调整。

其它的内房股可能也不同程度存在这种情况，主营业务都做房地产，但是产生很多副业，比如说大量的酒店、会所，甚至医院、物业公司、教育公司。当初来看这些都是副业，但是随着行业的变化和中国内地经济发展，有些副业已经成长得非常好，盈利能力也很强。

今年上半年我们下决心，要解放房地产主营业务，未来的目标是在中国房地产行业里面做7个第一，尤其是性价比第一。

组建绿城资产管理集团，核心目的有两个：第一，把现有酒店、会所和非主营业务（房地产投资业务）的股权联合起来，盘活存量，这是基础性工作，更主要的是要组建金融控股公司。