2019年第一季度广东房地产市场分析报告

2019年第一季度，广东商品房销售面积、销售额同比下降6.9%和0.8%，降幅较1-2月缩窄6.1个和7.4个百分点；销售均价13490元/平方米，上涨6.6%，总体保持平稳。其中，珠三角销售面积降幅比1-2月收窄12.8个百分点，呈现筑底回升；粤东西北销量同比降幅进一步扩大，仍处于寻底阶段。全省居住用地成交土地面积、成交金额同比下降20.9%和35.9%，呈现量价齐跌。房地产完成投资增长12.8%，增幅比1-2月回落2.5个百分点。房地产企业到位资金增长12.9%，增速比1-2月提高6.3个百分点，其中3月份定金及预售款同比大幅增长85.1%。商品房施工面积增长11.8%，保持平稳增长态势。  

01  销售市场低位徘徊  

相对二月降幅收窄  

2019年第一季度，全省商品房销售面积2540.69万平方米，销售额3427.44亿元，同比下降6.9%和0.8%，降幅较1-2月缩窄6.1个和7.4个百分点；销售均价13490元/平方米，上涨6.6%，涨幅比1-2月提高1个百分点。其中，3月销售面积1337.26万平方米，同比基本持平，比去年1194.69万平方米的月均销售面积多142.57万平方米。按用途分，第一季度商品住宅销售面积2178.91万平方米，同比下降6.9%；销售额2898.89亿元，增长0.2%；销售均价13304元/平方米，上涨7.6%。非住宅商品房销售面积361.78万平方米，销售金额528.54亿元，同比下降7.3%和5.6%；销售均价14609元/平方米，上涨1.8%。数据反映，今年3月商品房销售市场相比1-2月有一定程度的回暖。  

分区域看，第一季度珠三角地区商品房销售面积1659.40万平方米，同比微降0.1%，降幅比1-2月收窄12.8个百分点；销售金额2798.90亿元，同比增长2.5%；粤东西北商品房合计销售面积881.29万平方米，销售金额628.53亿元，同比分别下降17.6%和13.2%，降幅比1-2月分别扩大4.3个和4.4个百分点。其中，第一季度粤东、粤西和粤北商品房销售面积同比降幅比1-2月分别扩大2.3个、7.7个和2.3个百分点，销售额同比降幅分别扩大1.3个、7.6个和1.4个百分点。数据显示，今年3月份广东商品房销售市场回温主要由珠三角地区带动，珠三角地区呈现筑底回升态势；粤东西北地区商品房销售量同比降幅进一步扩大，仍处于寻底阶段。  

从库存情况看，截至2019年3月期末，全省商品房待售面积5663.62万平方米，同比增长6.7%。数据显示，自2017年9月以来，广东商品房待售面积同比降幅逐季收窄，至今年第一季度已呈现正增长，达到2017年6月以来最高水平。其中，今年3月末商品住宅待售面积2737.31万平方米，同比增长3.9%，比2018年末增加379.29万平方米，其中珠三角地区增加302.64万平方米，约占80%，是全省住宅待售面积上升的主要原因；非住宅待售面积自2014年以来持续增加，至今年3月末达到2926.31万平方米，同比增长9.4%，比2018年末增加313.08万平方米，其库存的去化亟待破解。  

02  商住用地量价齐跌  

区域地价相差数倍  

从土地市场看，根据广东房协土地与产业研究中心监测，2019年第一季度全省经营性用地成交土地面积1914.93万平方米，同比增长20.0%；成交金额711.69亿，下降25.1%。按最高容积率计算，成交土地可建建筑面积合计4598.29万平方米，同比增长20.5%；楼面地价1548元/平方米，下降37.9%；溢价率11.7%，下降11.4个百分点。其中，居住用地成交土地面积490.77万平方米，成交金额486.54亿元，同比下降20.9%和35.9%，占总成交土地面积和总成交金额的25.6%和68.4%；商服用地成交土地面积109.89万平方米，成交金额126.08亿元，同比下降27.3%和4.0%，分别占5.7%和17.7%；工业用地成交土地面积1314.28万平方米，成交金额99.07亿元，同比增长59.4%和65.5%，分别占68.6%和13.9%。数据显示，与去年同期相比，今年第一季度居住用地和商服用地市场呈现量价齐跌态势，工业用地市场则较为活跃。就土地价值而言，商服用地折合764.89万元/亩，居住用地660.92万元/亩，远高于工业用地的50.25万元/亩。  

从各地区居住用地成交情况看，珠三角成交土地面积262.67万平方米，成交金额410.14亿元，同比下降29.4%和34.3%，分别占全省居住用地成交总面积和总金额的53.5%和84.3%。按最高容积率计算，可建建筑面积650.49万平方米，同比下降37.1%；楼面地价6305元/平方米，同比略涨4.3%；平均溢价率为16.6%，同比下降16.7个百分点。粤东西北合计成交土地面积228.09万平方米，成交金额76.40亿元，同比下降8.2%和43.3%；平均楼面地价1180元/平方米，同比下降36.3%；平均溢价率18.9%，同比提高5.3个百分点。  

从成交居住用地可建面积与商品住宅销售面积比较情况看，2019年第一季度全省比例为0.60:1。其中，珠三角地区与粤北山区分别为0.48:1和0.34:1，粤东、粤西分别为1.12:1和1.32:1。相比之下，珠三角和粤北地区的居住用地供应相对充足。  

03  投资增速连续下行  

资金改善提振信心  

2019年第一季度，全省房地产完成投资2778.68亿元，同比增长12.8%，增幅比1-2月回落2.5个百分点，比2018年全年增速低6.5个百分点，呈现持续下滑态势。从投资构成看，建安工程投资和设备工器具购置合计1886.17亿元，拉动房地产总体投资增长3.2个百分点；土地购置费699.34亿元，同比增长34.2%，拉动投资增长7.2个百分点。从区域看，珠三角、东翼、西翼和山区房地产投资同比分别增长12.4%、10.3%、30.5%和6.4%，增幅同比分别回落6.1个、41.6个、23.6个和25.4个百分点。  

从行业资金状况看，第一季度全省房地产企业到位资金5692.03亿元，同比增长12.9%，增速比1-2月提高6.3个百分点。其中，国内贷款1179.43亿元，自筹资金1264.07亿元，分别下降6.5%和1.5%；定金及预收款2004.68亿元，个人按揭贷款822.00亿元，其他到位资金419.90亿元，分别增长37.9%、15.1%和28.1%。从月度数据看，3月份定金及预售款达875.24亿元，同比大幅增长85.1%，比2018年每月604.24亿元的平均水平高44.8%；个人按揭贷款267.07亿元，增长12.4%，比2018年每月250.74亿元的平均水平高6.5%，反映出3月份企业销售速率明显加快，资金回笼较为顺畅。企业资金面的改善，将有助于提振企业信心，支持房地产投资的稳定，但也有赖于商品房销售市场的持续回暖。  

从开发建设情况看，2019年第一季度期末全省商品房施工面积71500.64万平方米，同比增长11.8%，保持平稳增长态势。其中，第一季度商品房新开工面积3472.23万平方米，竣工面积2305.04万平方米，同比分别下降1.1%和6.1%，降幅比1-2月分别缩窄12.1个和8.3个百分点。  

04  市场展望  

今年第一季度全国GDP同比增长6.4%，比上年同期和全年分别回落0.4个和0.2个百分点。其中，工业增加值、社会消费品零售总额、固定资产投资同比分别增长6.5%、8.3%和6.3%，比上年同期分别回落0.3个、1.5个和1.2个百分点。在经济增速全面放缓的背景下，宏观经济政策的重点侧重稳增长，未来政策总基调仍将以稳为主。其中，货币政策方面，国务院和央行均明确不搞“大水漫灌”；财政政策方面，积极的财政政策不断加码，基础设施建设再度成为固定资产投资的重要领域。  

从房地产调控政策导向看，4月19日召开中共中央政治局会议再度要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。另外，近期住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。预计未来调控政策基调不会改变，仍将致力于促进房地产市场的平稳发展，避免市场大起大落。  

市场方面，当前土地市场和投资建设表现总体仍较低迷，但3月份商品房销售市场有所好转，销售量同比降幅收窄、企业资金状况相对改善，将提振房地产开发企业的信心。但无论是政策导向还是市场基本面，商品房销售市场新一轮上涨的可能性都不大。建议房地产企业要贯彻落实“房住不炒”的定位，加强风险防范意识，合理定价加快销售回款，保证流动资金合理充裕；要结合行业发展的新趋势，把握乡村振兴、城市更新等所带来的新机遇，服务于人民群众对美好生活的需要。  

05  机构观点  

【世联研究】第一季度，经济阶段企稳、货币政策边际宽松，总体上流动性得到改善；行业调控政策边际宽松，因城施策得以贯彻。目前开发商促销已见成效，房价预期平稳，购房意愿向“住”倾斜；利率向下，客户购房和企业融资成本双降，行业资金压力得到大幅缓解；借新偿旧道路顺畅，债务风险已降，全局呈现显著的暖相。预计一二线市场小阳春难持续，在政策微调中回归个位数增长，全年温和上扬；三四线先降后稳，堆积的货量可能推动年末翘尾，全国市场整体将于二三季度探底回升。  

【合富研究院】第一季度商品住宅市场局部回暖特征明显，市场热度主要集中在具备资源配套基础或受粤港澳大湾区规划利好带动的“高性价比”区域。房企积极走货是推动本轮市场回暖的关键原因，因而在热点区域楼盘来访量、新货成交快速回升的同时，各城主要区域价格仍然保持相对平稳。因城施策之下，未来各地政府仍须致力稳定地方市场，预计短期内各地楼市难现爆发式增长。然而当前市场筑底特征明显，土地市场向好亦将持续提高二级市场关注度，利好后续市场成交动能进一步释放，未来整体成交有望逐步走升。  

【广东经纬房产咨询有限公司】广州2019年第一季楼市开局良好，一手住宅供求均环比上升。自去年取消限签、放宽限商和限价，市场压抑的需求得到释放，今年第一季度乘粤港澳大湾区规划纲要发布的东风，广州市场迎来小阳春。目前各区域间发展不平衡，成交主要集中在有规划利好、政策倾斜和产业引进的东部和南部的黄埔、增城、南沙、番禺，天河、越秀、海珠等老城区却供应缺乏导致成交偏少。广州作为一线城市楼价低洼地，且在粤港澳大湾区中作用重要，人口流入明显，置业需求预计持续旺盛，但未来成交走势还要受供应及政策变化的影响。  

【广东中原战略研究中心】目前，房地产市场的调控目标已从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止大起大落”；多地楼市探路“一城一策”，主要体现为加强市场供需双向调节。第一季度，广州楼市逐步回暖，加上大湾区规划利好，市场信心逐步回升，3月“小阳春”市场热度提升明显，其中刚需型项目推货密集，去化率持续提升，部分热销项目售价已逐步温和上涨。预计积极的市场气氛将引导第二季度交投环境进一步改善；随着房企及客户均渐现乐观预期，楼市将逐渐进入新一轮温和上涨周期。  

【广州链家研究院】据广州链家统计，2019年第一季度经链家促成的二手住宅买卖平均成交周期为110天，高于2018年同期的83天，显示市场大环境暂未改变，延续2018年的买方市场。但2019年3月后，符合“5年社保”的准客户数量增多；2017年“3·30”的“2年限售”政策使得4月后过户的二手住宅进入“限售”阶段，二手住宅市场呈现客源增多、房源略减的特点。因此，买家与看中物业之间的“唯一关系”会被打破，业主让价空间也会收窄。随着减税降费政策措施落地，国民消费意欲提升，预期下半年的成交活跃度优于上半年，成交热点集中在广州东部（增城）、南部（番禺、海珠）和北部（花都），次新房仍是成交的热点对象。