一周楼评：救市会让楼市反弹吗？

上一周，各地纷纷出台的“救市政策”终于来了，不出所料，在政策中，大多属于土地出让金、租金及其他方面的支持政策，加上今天央行降息，预计肯定会对楼市带来利好影响。

然而，这种程度的“救市政策”，到底对房企带来多大作用？是否会让楼市在疫情过后产生反弹？而恒大等头部房企的组合拳营销策略，一众房企的自救行动开始，恰恰验证了唯有自救才能走过更长的路程。

今天，老杨继续与大家探讨上一周的楼市。

1、多城发布“救市”政策

新闻背景：

继各地政府相继出台减税减租政策后，专门针对房地产市场的支持政策也开始陆续出台。2月12日，包括无锡、西安、深圳在内的三个城市率先发布“救市”政策。其中“无锡17条”最为全面，从税收、金融、土地、预售、租金等各层面都制定了相应的支持政策；“西安10条”主要面向土地市场，提出疫情防控期土地出让价款可分期缴纳；而“深圳4条”由深圳住房公积金管理中心发布，明确可申请延长公积金贷款期限。

老杨观点：

此次多个城市出台楼市救市政策，的确为冰冻的市场带来了一些暖意，尤其在房企的资金压力上，有了很好地应对措施。另外，也对延期交房等一些法律问题做了确认与解释，值得点赞。

而从政策中，我们看到，这些政策中，重点对土地出让金的缴纳等做了很多优惠和延期措施，从土地市场上做到了为房企降低延期成本等；

而在开工和竣工延期的问题上，也有部分城市提到了自动顺延的问题，对于房企与购房者的后续纠纷，做到了法律说明。

另外，增加了不动产登记和其他手续的网上办理渠道，不因疫情耽误相关手续的办理；

而在所有的救市政策中，无锡专门提到了金融方面的支持力度。

比如无锡的17条措施中，专门提到：引导在锡银行机构保持房地产和建筑施工企业信贷合理适度增长，不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性困难。对受疫情影响严重、到期还款困难的企业可予以展期，对2020年6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷，并依调整后的还款安排报送信用记录。

另外，在预售资金监管和公积金方面的支持措施上，如无锡出台的17条中，预售资金监管主管部门可依企业申请，对正常执行资金监管办法的企业批准其可跨一个节点申请提前拨付重点监管资金。而厦门的措施中，适当调整商品房预售资金的监管方式，房地产开发企业凭银行担保函，或提供属于上市公司的控股公司（或母公司）的担保函，抵顶不高于担保函额度的预售监管资金。

同时，我们还看到，有城市对长租公寓专门提到了减免租金的措施。如厦门就提到：支持国有企业对自持运营的长租公寓适当减免两个月租金，倡导机构化租赁企业适当减免或延期支付两个月租金。

不过，相比之前部分人士预测的政府在限购、限贷和限售等方面进行放松，几个城市均未突破底线，仅仅在城市政府可以支持的方面进行支持，毕竟，“稳地价、稳房价和稳预期”的原则未变，哪怕因城施策，各城市也不会突破底线。这也预示着，政府的救市政策成效有限，房企仍需通过自身努力来自救，方能度过楼市冰冻期。

2、开发企业“自救”升级

新闻背景：

为了更好的防控疫情，目前售楼部处于暂停开放的状态，很多房企及时的调整销售策略，比如线上售楼部、直播看房，同时随着年后复工，融创、花样年、碧桂园等多家房企又推出“无理由退房”举措。在昨天恒大集团发布《关于全国各楼盘销售特大优惠的通知》，宣布自2月18日起，启动全国购房优惠活动，全线75折。被称为继无理由退房后的又一个行业颠覆性举措。

老杨观点：

有句俗语说，只有当大潮退去，才知道谁在裸泳。疫情期间的房企应对手段，同样是这个道理。而可以称之为应对典范的房企，恒大当属第一了。

为什么这么说呢？

中国恒大是捐款金额最多的头部房企，达3亿元，其中单独向中国医学科学院现金捐赠1亿元，支持设立“抗病毒创新药物研究基金”。并且，恒大的捐款时间也是很早的，1月24日就率先响应捐款。而在主动延期复工的应对上，恒大也是反应最快且延期最长的房企。

最后，在营销策略上，除了无理由退房外，更是率先启动全国购房优惠活动，全线75折。2月13日，恒大率先实施全国所有楼盘网上购房的营销创举，提供网上VR看房、网上选房、网上购房等的一站式服务，并给消费者提供最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益，成为继无理由退房后的又一个行业颠覆性举措。

而最新的数据显示：恒大实施全面“网上购房”3天时间，客户认购房屋数量47540套，总价值约580亿，显示出了这一颠覆性举措的成效。

而在老杨看来，恒大的营销策略背后，是品牌+营销组合拳的集中体现，也是我们之前提到的头部房企效应的最佳体现。通过此次营销策略，恒大预计将再次逆势扩张。而对于头部房企来说，未来较长时间，都将会迎来全新的市场格局，谁能抓住这一机会有所创新，谁就能在新一轮洗牌中占据主导地位。

3、久违的土地出让

新闻背景：

2月12日，石家庄市公共资源交易中心发布了一则《关于暂停国有建设用地使用权公开出让活动的公告》，涉及到的几宗地块是此前延期出让的继续延后，具体时间另行通知。同时意外惊喜的是鹿泉区成功出让3宗地，正定县挂牌1宗地。土地暂停出让对楼市有何影响？成功出让和挂牌的地块有何看点？

老杨观点：

土地市场的恢复，对整个房地产市场来说，无疑是一件好事。而不管是挂牌还是出让，目前早已有了很好的方式，线上出让的技术在许多城市早已实现，避免了因人群聚集导致疫情防控出现不确定性。

此次鹿泉区的3宗土地出让，我们看到，包括铜冶镇的两宗住宅用地和上庄镇的一宗零售商业用地。其中，2019-34号地由河北国旭隆祥新能源科技有限公司以590万元竞得；2019-41号地由石家庄坤域府房地产开发有限公司以7320万元竞得；2019-42号地由石家庄保润房地产开发有限公司以17472万元竞得。

从价格上来看，土地的溢价率较低，而2019-34号地和2019-41号地均以起始价成交，显示出政府对土地价格的预期也在下调。

而保利拍的的2019-42号地，溢价率仅有2%左右。这要是放在平时，估计很难拿得下来。

因此，此次疫情防控期间，如果有好的地块，房企完全可以出手，既能拿到较低的价格，也能有更多的其他优惠。

据老杨了解，石家庄市政府正在酝酿对于房地产企业的支持措施，延期或分期缴纳土地出让金，将是大概率措施。

4、购房新选择

新闻背景：

已经开盘销售的项目在想尽办法蓄客营销，疫情过后，各种促销模式会打的热火朝天，与此同时一些纯新的项目也会相继亮相，有哪些值得期待的新项目？

比如：东北二环的亨伦观唐名邸，中房卓越府，龙湖九里晴川

老杨观点：

此次疫情，相信许多人都会重新思考房子与生活的话题，也因此关于好房子的标准一定会升级。

老杨认为，疫情过后，会在几个方面有所升级改变：

1、刺激刚需购房需求，强化改善产品置业。

许多小区不让租户进入的案例比比皆是，会刺激一部分租房客咬牙购买房子，同时也会对那些居住在老旧小区或品质差小区的业主，强化他们在改善购房上的冲动；

2、良好的环境和丰富的周边配套，将在成为客户购房时的重要选择。

在本次疫情隔离期间，多数社区提出封闭管理，并针对常规日常采购限定出岗人次、时段等。更突显出环境及周边配套的重要性。基础便民配套、大型商业配套，方便的交通路网，良好的生活环境缺一不可。此次疫情结束后预测会增加客户购房时对周边配套的权重分值。

3、物业的好坏，将成为未来住宅比拼的重要因素。

疫情当前感染人数呈现爆发式上升。面对来势汹汹的疫情，前线是为人民献身的白衣天使和公职人员，家门口是对业主家人负责的居委会和物业保安。大疫当前，对于普通住宅的管理，我们更依赖于物业。可以说，物业的能量从未如此强大，好物业与差物业之间的差距，在此役中也体现得淋漓尽致。经此一战，可以预见，未来住宅的比拼，物业绝对将成为更重要的因素。

以这三个方面为基础，相信各位也会重新衡量好房子的标准。

而说到最符合这三项标准的，老杨认为，位于上庄的龙湖九里晴川，无疑是一个很不错的项目。

从环境上看，该项目位于西山大道附近，依山面水，拥有超大规模的绿化和水面积；从配套上看，三甲医院、重点学校、社区商业及未来的北国超市等，能满足业主的生活需求；从交通看，槐安路、未来地铁1号线延长线等，均可快速到达城市的各个角落；从物业看，龙湖物业全国排行第九名，主要以细节服务和业主超高满意度著称；而在产品上，主要以低密洋房为主，1.5的超低容积率，能满足刚需和改善置业人群的美好生活需求。