张宏伟：3.30新政之后 房地产开发商应“分城施策”

2015年3月，楼市“小阳春”表现喜忧参半，喜的是楼市在“小阳春”出现成交量小幅翘尾行情，似乎呈现出复苏的行情，忧的是楼市在“小阳春”整体表现并不好，导致今年第一季度楼市表现欠佳，整个市场在相对平淡的氛围当中度过。尽管部分品牌开发企业试图采取“低首付”、淘宝卖房等营销手段冲刺第一季度销售业绩，但是，整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。

那么，对于2015年年初来讲，什么原因导致楼市第一季度开局“平淡”？是否意味着接下来几个月尤其是第二季度也是如此? 二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市，对于2015年楼市尤其是二季度楼市会产生哪些影响？

一季度楼市表现欠佳的四大原因

此前，市场对于今年“小阳春”以及第一季度楼市的担忧不是没有道理。笔者认为，楼市第一季度总体欠佳主要有四方面原因：

第一、去年年底房企冲刺年度销售业绩“用力过猛”，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致年初短期内表现“马力不足”。

2014年第四季度，在楼市限购政策取消，“央四条”与降息等刺激性政策也出台、各个地方政府“救市”措施等利好政策背景下，房企借势冲刺年度销售业绩指标，楼市在年底也出现“翘尾行情”。但是，正式因为楼市年底的“翘尾行情”的背后是房企冲刺年度销售业绩指标的背景下完成的，因此，这样的“翘尾行情”很难继续延续。因为，对于房企来讲，在新的一年里冲刺年度销售业绩指标的压力减少，楼市又将重新回归到没有房企冲刺销售业绩的正常的供需状态。这样，进入2015年年初，房企开始调整推盘节奏和计划，导致其在市场销售节奏上表现为短期“马力不足”。

第二、市场进入春节传统销售淡季时间段，虽然春节长假的数据哪怕再低也不具有任何市场趋势意义，但是，在春节前后开发企业推盘节奏放缓，导致楼市成交量表现为季节性的淡季。从上述角度来看，春节的楼市季节性的因素也影响了2015年整个第一季度整体楼市成交量的表现。

第三、大多数开发商调整了新一年的推盘计划，据初步统计，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。而从上述分析来看，今年第一季度由于不是开发商集中推盘的时间点，因此，也就决定了这个时间段是“平淡”的，市场不会有明显的起色。

第四、对于大多数大中城市来讲，进入新的一年之后，一方面仍然受制于银行“惜贷”等因素的影响，另外一方面，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，整体市场仍然有去库存的压力，一定程度上决定了2015年第一季度楼市也不会有明显好转。

二季度楼市仍需平价做“量”文章

既然一季度楼市成交量平淡已经成为定局，那么，二季度房地产市场会面临哪些问题？商品住宅市场成交量会呈现出哪些特征？会不会因为二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”鼓励改善型需求入市的“救市”政策而有所改变？

笔者认为，从二季度楼市开局表现来看，无论是楼市去库存压力，还是二季度开发商集中推盘带来的竞争压力，二季度楼市仍需做“量”文章。具体来讲：

第一、库存压力仍然较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市仍然占到大多数城市。尤其是在2015年一季度，对于大多数城市而言，由于冲刺年度销售业绩指标的因素降低，导致市场去化速度降低，去化周期略回升，此时，“去库存”仍然是市场主旋律，房价在2015年年内仍然有下行压力。从这个角度来看，楼市在短期内仍然会承受“去库存”的压力。

第二、央行两次降息一次降准、各地救市政策频发、公积金政策松绑、“两会”及两部委新政自住型与改善型需求、二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”等政策利好频发，为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”，但就二季度而言，在第一季度市场成交量还没有复苏的背景下，二季度仍然应以跑量为主，尤其是对于上市公司来讲，在这个阶段尽快跑量，冲刺半年报销售业绩，尽量完成或缩小与半年销售业绩指标的差距。

第三、根据实际调研结果来看，大多数开发商将更多的推盘计划放到2015年春节之后，尤其是2015年4月底和5月份。因此，2015年4月底和5月份有可能成为今年第一波成交量的高峰期。从这个角度来看，虽然二季度这个时间段成为成交集中放量的时间段，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策也助力改善型性需求入市，但是，由于开发商集中推盘，也面临较为激烈的市场竞争，此时，平价跑量仍然为最佳的市场策略选择。

2015年开发商推盘策略也应分城施策

总的来看，在大部分城市楼市库存压力仍然较大、政策频发带来放量窗口期、开发商集中推盘带来的竞争压力等诸多因素影响下，在2015年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“平价跑量”的基本原则，同时，根据市场层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，调整自己的城市布局策略，将资金投入到市场基本面良好的城市土地市场，优化城市及项目布局结构。那么，也就是说，在2014年上半年楼市仍需在“量”上做文章，坚持“平价跑量”回笼资金，而不应在价格上做太多考虑。而到了下半年，由于二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策发力，以及上半年市场去库存取得初步成效，开发商应该因时而变，不同城市采取不同的销售策略、布局策略，以实现逆势扩张与增长的机会。

笔者认为，从市场供求关系或库存去化周期角度来看，开发商推盘策略也应分城施策。在一线城市、部分二线城市比如合肥、南京、苏州、南昌等大中城市市场基本面仍然为供求合理或供不应求，已经没有去库存的压力。当前，二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策频发，整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖，下半年这些市场将步入量价齐升的状态，或者会出现买涨不买跌的行情。此时，我们也坚信，当一个城市市场供求关系基本面不存在问题时，那么，这些城市的房地产市场交易状况始终会回归合理与健康，因此，总体来看，一线城市、部分二线城市由于市场基本面仍然为供不应求，市场中长期仍然看好，并不会因为2015年年初短期内因素导致的市场低迷而改变，此时，对于开发商来讲，跑量的同时可以适度调整价格策略，更加重视利润指标。

但对于其他二线城市、大部分三四线城市而言，则面临不一样的境地。总体来讲，由于城市大量的土地供应，以及由此带来的大量库存仍然没有消化，市场表现为供大于求，在今年二季度甚至全年时间段仍然要坚持去库存的市场策略，这些城市的市场基本面短期内还难以转好。即使有二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等“330新政”救市政策，今年市场基本面也很难说有太大的出彩。