石家庄商品住房供求比基本平衡 未来商业急需差异化

近日，石家庄房地产市场研究中心公布了《2013年石家庄房地产市场总结报告》。数据中显示，石家庄房地产市场住宅产品成交量 362.28万平方米，同比上涨14%，供求关系基本平衡。商品住房价格6317元/平方米，略有上扬。而商业市场则有较大波动，出现供大于求、价格下跌的局面。

商品住房：供需基本平衡 价格稳定

商品住房供应量316.42万平方米 有所下降

据石家庄房地产市场研究中心公布的《2013年石家庄房地产市场总结》数据显示，2013年全年市区共批准预售项目50个，商品房上市总面积为518.41万平方米(不含现房备案，下同)，较2012年上涨4.46%。商品房上市量集中在7—10月，上市量达到263.06万平方米，占全年上市量的50.7%。

2013年全年市区共批准商品住房项目29个，总面积316.42万平方米，同比下降10.93%。数据中显示，2013年以来，商品住宅每月上市量呈稳定趋势，7月份实现集中放量。然而7月份之后，新盘供应量明显下降。这与石家庄市开展的楼市整顿有直接关系。7月12日，石家庄市政府发布《关于严禁违法建设行为的通告》，7月12日起，新发生的违法建设，一律按住建部《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的要求，由有关部门查封施工现场，责令限期拆除，恢复原貌；逾期不拆除的，依法强制拆除。这次整顿力度之大、范围之广，为石家庄楼市带来重要变革。从数据中直观显示，8月份之后，新盘供应量直线下降。而从实际市场中，大部分楼盘均停售停售是最为直接的写照。虽然市场供应量直线下降，但开发企业均在积极补办证件，力争及早入市，搭上楼市整顿后的顺风车。

商品住宅成交362.28万平方米 上涨明显

与商品住房供应量下降不同的是，2013年石家庄市商品住宅全年成交量呈现上涨趋势。据数据显示，商品住宅全年成交量为362.28万平方米，30225套，成交总金额229亿元，同比分别上涨14%，15%，16%。2012年开始，楼市中便出现了打破传统淡旺季界限，“淡季不淡、旺季不旺”局面，这一方面说明购房者逐渐理性，对于节点敏感度下降，也说明购房者对于市场预期看好，受政策影响力度减少。

2013年楼市同样遵循了这样的特征。开年第一季度，新房市场便没有受到传统节日“春节”的影响造成成交惨淡，而是以“开门红”的姿态反映在成交数据中。以一季度商品房数据为例，供应总量是89.9万平方米，但是成交总量是110万平方米，这反映出一季度出现消化去年存量的现象，显示供不应求态势。“不再观望、按需求而动”，成了购房者普遍的心态。

商品住房供求比基本平衡

价格方面，2013年石家庄市商品住房成交均价为6317元/平方米，同比增长1.48%，略有上扬，价格保持较为稳定的态势。

从供需关系分析，2013年石家庄市商品住房的供求比为0.99：1，供求基本平衡。据业内人士分析，受近年政策调控影响，金融收紧造成的开发企业资金紧张，纯住宅类用地供应受限等因素影响下供应量下滑，与此同时，消费者购房信心增强，需求强劲，石家庄市商品住房供求比接近1：1。虽然目前供求比基本平衡，但业内人士分析，按照商品住房正常吸收周期在9—24个月的计算，全年市区平均月销量为30万平方米，累计可售面积不足9个月销售量，已步入供不应求的状态。

商业营业用房上市量同比涨8成

非住宅商品房的数据显示，其供应量明显上涨。《2013年石家庄房地产市场总结》中指出，2013年石家庄市非住宅商品房上市面积201.99万平方米，同比上涨26.53%。其中，商业营业用房上市量为165.89万平方米，同比增长82%。

石家庄近几年商业地产出现爆发式增长，这一现象已经得到业内人士的关注。而究其原因，与政策和市场环境不无关系。受到限购限贷政策的影响，许多住宅投资客户纷纷转向商业地产，大量的需求催生了商业地产项目的集中上马。同时，开发企业受到对利润率的追求，纷纷转向商业项目，造成了商业供给主动增加的原因之一。而城市综合体概念的兴起，将以规划住宅产品为主的开发企业，推向城市综合体的开发模式中，写字楼、公寓、商铺等业态纷纷出现，增加了商业营业用房的面积。
　　非住宅商品房成交上涨明显 但出现供大于求的局面

2013年石家庄市非住宅商品房全年成交量为114.64万平方米，14442套，成交总金额91亿元，同比分别上涨35%，49%，13%。这与受到政策影响后，房产投资热情由住宅转向商业用房有很大关系。从非住宅商品房成交类型来看，办公楼总成交面积43.43万平方米，占非住宅商品房总成交量的38%；包括公寓类产品在内的其他类产品总成交面积37.18万平方米，占32%；商业用房总成交面积34.03万平方米，占30%。可见，办公类及公寓类产品供应量上升，此两类产品受到投资人士关注，推升了非住宅商品房成交量。

从商业营业用房的成交量来看，上涨明显的数据显示了投资者的投资热情。但是值得关注的是，成交量远远低于上市量出现的供大于求的现象，需要引起开发企业和投资者的注意。

较上市量低43.2%的数据，显示出商业地产市场已经出现明显的供大于求的现象。早在去年，业内人士已经对商业地产出现过剩的现象进行质疑。从目前商业现状情况分析，部分开发企业商业项目开发经验不足，招商、运营短板突出的问题是造成许多商业项目并不受投资者青睐的原因。市场中商业项目同质化程度高，缺少亮点，定位不准确等原因，导致市场难以消化激增的商业用房供应，出现部分项目滞销的局面，市场呈现出供需失衡的局面。

价格首度下跌 未来商业急需差异化

供需失衡带来的结果是，非住宅商品房成交价格开始下降。数据中显示，2013年石家庄市非住宅商品房成交均价为8298元/平方米，同比下降12.71%。这是石家庄市非住宅商品房首度出现价格下降的现象。业内人士分析，一方面，非住宅商品房的供应量猛增与投资客消化速度增长缓慢的供需失衡；另一方面，商业项目在开发前期定位、规划设计上的硬伤，造成产品品质不足，影响投资客信心，都使得非住宅商品房价格得不到有力支撑，石家庄市非住宅商品房价格首度出现同比下滑趋势。
业内人士提醒，开发企业在开发商业项目时，需要明确定位，做好市场调研，不要盲目跟风，以自己喜好确定商业风格。在以城市综合体为主的商业市场中，要寻找差异化路线。而未来商业规划中，社区商业作为满足消费者基本生活需求的商业场所，同质化并不影响其运营，应当成为未来远离商业中心的商业项目应当考虑的方向。